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Ratgeber für Eigentümer und Vermieter

Ratgeber: Mehrfamilienhaus, Mietrecht und Marktdaten

Wir sind Bestandshalter, kein Makler und keine Kanzlei. Wir kaufen Mehrfamilienhäuser für das eigene Portfolio – und lösen jedes Problem, über das hier geschrieben wird, irgendwann im eigenen Bestand: Mietrückstand, Räumung, Erbengemeinschaft, Mieterhöhung ohne Mietspiegel, Sanierungsstau. Deshalb steht in jedem Beitrag beides: die Handlungsreihenfolge mit Fristen – und die Rechnung dahinter, was das Durchhalten kostet.
  • Aus der Praxis eines Bestandshalters geschrieben, nicht aus Textbausteinen
  • Jede Zahl mit Quelle und Stand, jeder Paragraf mit Fundstelle
  • Konsequent aus Eigentümersicht gerechnet: Aufwand gegen Mehrertrag
  • Fristen als Zeitstrahl, damit die Reihenfolge stimmt und nichts verfällt
Offer item for sale Inhaltsverzeichnis Unsere Ankaufsregionen
  • 6 Wochenvom Objektangebot bis zur Beurkundung
  • 0 €Maklerprovision beim Direktverkauf
  • 5Bundesländer, in denen wir ankaufen
  • 100 %Ankauf für den eigenen Bestand

Inhalt

Was in diesem Ratgeber steht

Dreiundzwanzig Beiträge, geordnet nach der Reihenfolge, in der die Fragen im Alltag auftauchen – nicht nach Suchvolumen. Springen Sie direkt zu Ihrem Thema.

Problemmieter und Mietrecht

Wenn das Mietverhältnis zum Problem wird

Die häufigste Frage, die uns Eigentümer stellen, ist nicht die nach dem Kaufpreis. Es ist die Frage, wie man aus einem Mietverhältnis herauskommt, das nicht mehr funktioniert. Hier stehen die Antworten in der Reihenfolge, in der sie gebraucht werden – mit Fristen, Kosten und dem Punkt, an dem Weitermachen teurer wird als Abgeben.

Erben und Erbengemeinschaft

Wenn ein Haus im Nachlass liegt

Ein geerbtes Mehrfamilienhaus bringt Eigentum, Mietverträge und Verbindlichkeiten in derselben Sekunde – und meistens mehrere Personen, die sich einigen müssen. Hier stehen die Fristen des ersten halben Jahres und die drei Wege aus einer Erbengemeinschaft.

Bewerten, finanzieren, sanieren

Die Zahlen hinter der Entscheidung

Faktor oder Ertragswert, Vorfälligkeitsentschädigung oder Zehnjahresfrist, sanieren oder verkaufen: drei Beiträge mit vollständigen Rechenwegen statt Faustformeln – jeweils mit den Positionen, die üblicherweise fehlen.

Mietspiegel nach Stadt

Die ortsübliche Vergleichsmiete belegen – Stadt für Stadt

Nur Halle hat einen qualifizierten Mietspiegel. In allen anderen Städten der Region müssen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete selbst belegen. Hier steht für jede Stadt, wie das geht – mit den amtlichen Eckdaten und den Fristen, an denen es hängt.

Passend dazu: Marktdaten und Kaufpreisfaktoren · Verkaufen in Weißenfels · Merseburg · Naumburg · Halle (Saale) · Berlin

Kaufpreisfaktor und Grundsteuer

Was ein Haus wert ist und was es kostet

Auf der einen Seite der Kaufpreisfaktor, mit dem Käufer rechnen. Auf der anderen die Grundsteuer, die seit der Reform von Stadt zu Stadt erheblich auseinandergeht. Beide Seiten gehören in dieselbe Kalkulation.

Zwangsversteigerung abwenden

Wenn es eng wird

Ein laufendes Verfahren ist kein Endpunkt. Bis zum Zuschlag lässt sich freihändig verkaufen – und das Ergebnis fällt regelmäßig besser aus als der Termin. Vorausgesetzt, es beginnt früh genug.

Sequence of actions

Die Reihenfolge, in der wir Fälle abarbeiten

So gehen wir im eigenen Bestand vor – erst durchsetzen, dann gegenrechnen. Der Zeitstrahl zeigt, wo Sie Tempo selbst bestimmen und wo nicht. Die zweite Phase ist der Teil, den Eigentümer meist zu spät rechnen.

Phase 1Bestand prüfen und durchsetzen ca. 3–12 Monate
  1. 1
    Schritt 1

    Zahlen sichten

    Mieterliste, Rückstände, letzte Mietanpassung, Leerstand, offene Instandhaltung. Ohne diese fünf Positionen ist jede Entscheidung ein Bauchgefühl.

  2. 2
    Schritt 2

    Fristen sortieren

    Sperrfristen bei der Mieterhöhung, Verzugseintritt beim Rückstand, Schonfristzahlung. Wer die Reihenfolge dreht, verliert Monate.

  3. 3
    Schritt 3

    Schriftlich handeln

    Zahlungsaufforderung, Erhöhungsverlangen oder Kündigung – in Textform, an alle Mieter, mit Begründung. Formfehler sind der häufigste Grund für Verfahren, die ins Leere laufen.

  4. 4
    Schritt 4

    Durchsetzen

    Zustimmungsklage oder Räumungsklage. Ab hier bestimmen Gericht und Gerichtsvollzieher das Tempo, nicht Sie.

Phase 2Gegenrechnen – halten oder abgeben approx. 6 weeks
  1. 5
    Week 1

    Ergebnis ehrlich rechnen

    Mehrertrag nach Steuern gegen Verfahrenskosten, Leerstandsmonate, Sanierungsstau und Ihre eigene Zeit. Bei kleinen Beständen kippt diese Rechnung schneller, als man denkt.

  2. 6
    Weeks 1–2

    Indicative purchase price

    Mieterliste und Grundbuchauszug genügen. Sie erhalten eine belastbare Spanne im Ist-Zustand – mit Rückständen, Altmietverträgen und laufendem Verfahren.

  3. 7
    Weeks 3–6

    Entscheiden

    Weiter verwalten oder verkaufen. Wenn verkaufen: ohne Makler, ohne Finanzierungsvorbehalt, mit fester Beurkundung.

Fazit aus unserer Praxis

Die rechtliche Durchsetzung dauert Monate bis Jahre, die Veräußerung dauert Wochen. Beides ist legitim – entscheidend ist, dass Sie die Zahlen kennen, bevor Sie sich für einen Weg entscheiden.

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Warum wir das schreiben

Ratgeber von einem Käufer, nicht von einem Vermittler

Ein Makler verdient an der Vermittlung, eine Kanzlei am Verfahren. Wir verdienen daran, dass ein Haus nach dem Kauf funktioniert – und tragen jeden Fehler selbst.

Wir halten Wohnimmobilien langfristig im eigenen Bestand. Jedes Thema in diesem Ratgeber landet deshalb irgendwann auf unserem eigenen Tisch: der Rückstand, der nicht aufgeholt wird, die Erbengemeinschaft, die sich nicht einigt, das Dach, das nicht bis zum nächsten Winter hält. Was hier steht, ist die Reihenfolge, in der wir selbst vorgehen – einschließlich der Stellen, an denen wir gelernt haben, dass Rechthaben teurer ist als Loslassen.

Daraus folgt auch die Offenheit in der Sache: Wir schreiben aus Eigentümersicht, ohne Rücksicht auf Mieterinteressen – und wir schreiben ebenso offen, dass wir Objekte kaufen. Wenn ein Beitrag Sie zu dem Schluss bringt, dass Verwalten sich weiter lohnt, hat er seinen Zweck erfüllt. Wenn er Sie zum Verkauf bringt, sind wir der erste Ansprechpartner – ohne Makler dazwischen.

RR

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Rouven Rosenbaum

Purchase · Rosenbaum Group · 0162 9466447

Mehr über uns: Property Acquisition · Acquisition profile · Track Record · Purchasing regions

Verkaufen statt verwalten

Wenn die Rechnung nicht mehr aufgeht

Ein Mietshaus rechnet sich, solange Mieten fließen, Fristen gewahrt sind und die Instandhaltung planbar bleibt. Fällt eine dieser drei Säulen weg, entscheidet nicht mehr die Rendite, sondern Ihre Geduld. Genau an diesem Punkt sind wir Käufer.

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Kein Maklerauftrag, keine Provision, keine Besichtigungstouren. Eine Indikation ist unverbindlich – und Sie erfahren, was Ihr Objekt heute wirklich wert ist.

Ihr Objekt kostet mehr Nerven als es einbringt?

Dann ist dieser Ratgeber die zweitbeste Lösung. Wir kaufen Mehrfamilienhäuser auch mit Mietrückständen, laufendem Räumungsverfahren, Leerstand oder Sanierungsstau – für den eigenen Bestand, ohne Makler und ohne Finanzierungsvorbehalt.

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Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen aus unserer Praxis als Bestandshalter wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Direktankauf – ohne Makler

Kaufpreisindikation für Ihr Mehrfamilienhaus

Wir sind kein Makler, sondern Käufer: Sie erhalten kein Wertgutachten, sondern ein konkretes Kaufpreisangebot.

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