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Investitionsbedarf · Modernisierungsumlage · Entscheidung
Sanierungsstau im Mehrfamilienhaus: sanieren oder verkaufen
- Welche Maßnahmen Pflicht sind und welche freiwillig
- Was sich umlegen lässt – und warum die Kappung in Ostdeutschland früher greift
- Eine vollständige Beispielrechnung für ein Haus mit sechs Einheiten
- Die Steuerfalle, in die Käufer nach dem Erwerb regelmäßig laufen
- 8 %der Modernisierungskosten jährlich umlegbar
- 3 €je m² Kappung der Umlage in sechs Jahren
- 30Jahre: Betriebsverbot für alte Konstanttemperaturkessel
- 3Monate Ankündigungsfrist vor Modernisierung
Bestandsaufnahme
Erst zählen, dann entscheiden
Sanierungsstau ist selten ein einzelnes Problem. Er entsteht, weil mehrere Bauteile am Ende ihrer Lebensdauer gleichzeitig fällig werden – und genau das macht die Summe so unangenehm.
- 1Week 1
Die sechs großen Bauteile prüfen
Dach mit Anschlüssen und Entwässerung, Heizung samt Verteilung, Elektrik einschließlich Zählerschrank, Fenster, Fassade und Steigleitungen für Wasser und Abwasser. Alles andere ist im Verhältnis dazu nachrangig.
- 2Week 2
Alter und Restlebensdauer festhalten
Baujahr des Bauteils, letzte Erneuerung, sichtbarer Zustand. Ein Bauteil mit fünf Jahren Restlebensdauer ist kalkulatorisch bereits fällig – wer es als intakt verbucht, rechnet sich das Haus schön.
- 3Weeks 3-4
Drei Angebote je Gewerk einholen
Nicht schätzen, sondern anfragen. Die Spannen zwischen Handwerksbetrieben sind erheblich, und erst ein schriftliches Angebot macht die Investition planbar. Rechnen Sie zusätzlich einen Puffer für das ein, was hinter der Verkleidung sichtbar wird.
- 4Woche 5
Gesamtsumme und Finanzierung
Investitionssumme, Eigenkapitalanteil, Kapitaldienst für den Rest. Prüfen Sie parallel die Förderprogramme des Bundes für effiziente Gebäude – Zuschüsse und zinsverbilligte Kredite verändern die Rechnung erheblich, ihre Bedingungen ändern sich aber häufig.
- 5Week 6
Ertragsseite gegenrechnen
Umlagefähiger Anteil, Kappungsgrenze, realistische Zielmiete am Standort, Leerstandsrisiko während der Bauzeit. Erst diese Zahl neben der Investitionssumme beantwortet die Ausgangsfrage.
Eine belastbare Entscheidungsgrundlage steht nach etwa sechs Wochen. Wer ohne diese Aufnahme saniert, saniert nach Dringlichkeit statt nach Wirtschaftlichkeit – und stellt nach dem zweiten Gewerk fest, dass das Budget für das dritte fehlt.
Pflichten
Was Sie ohnehin machen müssen
Ein Teil der Maßnahmen steht nicht zur Disposition. Diese Punkte sollten am Anfang jeder Kalkulation stehen, weil sie den frei verfügbaren Teil des Budgets bestimmen.
Oberste Geschossdecke dämmen
Nach § 47 GEG müssen zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume einen Mindestwärmeschutz einhalten, sofern nicht das Dach entsprechend gedämmt ist. Die Maßnahme ist vergleichsweise günstig und gehört zu den wenigen, die sich energetisch schnell rechnen.
Alte Heizkessel außer Betrieb nehmen
§ 72 GEG untersagt den Betrieb von Konstanttemperaturkesseln, die älter als dreißig Jahre sind. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Prüfen Sie das Typenschild – bei Häusern mit Sanierungsstau ist dieser Punkt häufiger relevant, als Eigentümer erwarten.
Anforderungen beim Heizungstausch
Für neu eingebaute Heizungen gelten die Anforderungen des § 71 GEG an den Anteil erneuerbarer Energien, mit Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung anknüpfen und je nach Gemeindegröße unterschiedlich enden. Bei einer Havarie greifen zusätzliche Übergangsregelungen. Klären Sie den für Ihre Gemeinde maßgeblichen Stichtag, bevor Sie einen Kessel bestellen.
Verkehrssicherheit und Betreiberpflichten
Lose Dachziegel, marode Balkone, defekte Treppenbeleuchtung, Trinkwasserprüfung auf Legionellen bei zentralen Anlagen: Das sind keine Modernisierungen, sondern Erhaltung. Sie sind nicht umlagefähig und trotzdem nicht aufschiebbar – und sie treffen den Eigentümer persönlich.
Die energetischen Anforderungen und Fristen des Gebäudeenergiegesetzes werden regelmäßig angepasst und sind zum Teil an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Prüfen Sie den aktuellen Stand für Ihre Gemeinde, bevor Sie eine Investitionsentscheidung treffen – die Angaben hier geben den Rahmen wieder, nicht den Einzelfall.
Modernisierungsumlage
Was Sie auf die Miete umlegen dürfen
Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist das zentrale Instrument – und in Regionen mit niedrigen Mieten zugleich das am schnellsten erschöpfte.
| Dot | Rule | Basis |
|---|---|---|
| Umlagesatz | 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten je Jahr | § 559 Abs. 1 BGB |
| Kappung | höchstens 3 € je m² Wohnfläche in 6 Jahren | § 559 Abs. 3a S. 1 BGB |
| Kappung bei Miete unter 7 € je m² | höchstens 2 € je m² in 6 Jahren | § 559 Abs. 3a S. 2 BGB |
| Abzug des Erhaltungsanteils | fällige Instandhaltung ist herauszurechnen | § 559 Abs. 2 BGB |
| Abzug von Fördermitteln | Zuschüsse und Zinsvorteile mindern die Umlage | § 559a BGB |
| Ankündigung | 3 Monate vorher in Textform, mit Art, Umfang, Dauer und voraussichtlicher Mieterhöhung | § 555c BGB |
| Duldungspflicht und Härtefall | Mieter muss dulden, kann sich aber auf Härte berufen | §§ 555d, 559 Abs. 4 BGB |
Zwei Punkte werden dabei regelmäßig unterschätzt. Erstens der Erhaltungsanteil: Wenn Sie ein vierzig Jahre altes Fenster gegen ein modernes tauschen, ist nur der Teil der Kosten umlagefähig, der über die ohnehin fällige Erneuerung hinausgeht. Bei Bauteilen am Ende ihrer Lebensdauer ist dieser Anteil klein. Zweitens die niedrigere Kappungsgrenze: Liegt die Nettokaltmiete unter sieben Euro je Quadratmeter – in weiten Teilen Sachsen-Anhalts und Thüringens der Normalfall –, sind es nur zwei Euro in sechs Jahren.
Die Umlage ist dauerhaft, nicht befristet. Das ist der Grund, warum sie sich über zwanzig Jahre trotzdem rechnen kann – vorausgesetzt, die Mieter bleiben und die Miete ist am Markt durchsetzbar. Bei einer Neuvermietung nach Auszug zählt nur noch, was der Markt hergibt.
Beispielrechnung
Sechs Einheiten, 380 Quadratmeter, durchgerechnet
Angenommen: Baujahr 1930, Dach und Heizung fällig, Fenster teilweise erneuert, Ist-Miete 5,20 Euro je Quadratmeter, Kleinstadt in Sachsen-Anhalt.
| Position | Invoice | Betrag |
|---|---|---|
| Investition Dach, Heizung, Elektrik, Fenster | Erfahrungswert für ein Objekt dieser Größe | rund 260.000 € |
| Davon Erhaltungsanteil, nicht umlagefähig | geschätzt 45 % | rund 117.000 € |
| Umlagefähiger Modernisierungsanteil | 260.000 € − 117.000 € | 143.000 € |
| Rechnerische Umlage | 8 % von 143.000 € ÷ 12 | 953 € im Monat |
| Kappungsgrenze bei Miete unter 7 €/m² | 380 m² × 2 € ÷ 6 Jahre, verteilt | höchstens 760 € im Monat |
| Tatsächlich durchsetzbar am Standort | Zielmiete 6,10 €/m² statt 5,20 €/m² | rund 342 € im Monat |
| Kapitaldienst bei Vollfinanzierung | 260.000 € über 20 Jahre | deutlich über 1.500 € im Monat |
Die Rechnung geht nicht auf, und zwar nicht knapp. Die rechnerische Umlage übersteigt die Kappungsgrenze, die Kappungsgrenze übersteigt das, was der Markt am Standort hergibt, und beides zusammen liegt weit unter dem Kapitaldienst. Das ist kein Rechenfehler, sondern die strukturelle Lage in Regionen mit Mieten um sechs Euro: Eine Vollsanierung refinanziert sich dort nicht über die Miete.
Sie refinanziert sich über den Wert – aber nur teilweise. Steigt die Jahresnettokaltmiete durch die Anpassung um rund 4.100 Euro, entspricht das bei Faktor 13 einem Wertzuwachs von etwa 53.000 Euro. Dem stehen 260.000 Euro Investition gegenüber. Ein saniertes Haus erzielt zudem einen höheren Faktor als ein unsaniertes – aber selten so viel höher, dass die Differenz geschlossen wird.
Anders sieht es aus, wenn Sie in Eigenleistung arbeiten, das Haus schuldenfrei ist und Sie einen Zeithorizont von zwanzig Jahren und mehr haben. Dann ist die Investition eine langfristige Substanzentscheidung und keine Renditerechnung – und dann kann sie richtig sein.
Entscheidung
Wann sanieren, wann verkaufen
Es gibt keine allgemeingültige Antwort, aber es gibt eine ziemlich verlässliche Sortierung.
- Sanieren, wenn das Haus schuldenfrei ist. Ohne Kapitaldienst verändert sich die Rechnung grundlegend. Dann finanziert die Miete die Investition über die Zeit, und die Substanz bleibt in der Familie. Das ist der häufigste Fall, in dem Sanieren eindeutig richtig ist.
- Sanieren, wenn Sie selbst bauen können. Eigenleistung senkt die Investition um den Anteil, der die Rechnung kippt. Wer Handwerk kann, in erreichbarer Nähe wohnt und Zeit hat, erreicht Ergebnisse, die mit reiner Vergabe nicht darstellbar sind.
- Schrittweise sanieren, wenn Liquidität knapp ist. Nicht alles auf einmal. Zuerst die Bauteile, deren Ausfall Folgeschäden verursacht – Dach vor Fassade, Steigleitungen vor Bädern. Energetische Maßnahmen erst dann, wenn Förderung und Umlage zusammen tragen.
- Verkaufen, wenn die Investition finanziert werden müsste. Wenn für die Sanierung ein neues Darlehen aufgenommen werden muss, dessen Kapitaldienst die erzielbare Mehrmiete übersteigt, verschieben Sie das Problem nur – und erhöhen dabei das Risiko.
- Verkaufen, wenn Sie nicht vor Ort sind. Eine Sanierung ohne regelmäßige Präsenz auf der Baustelle wird teurer, dauert länger und endet häufiger im Streit. Über zweihundert Kilometer Entfernung lässt sich ein solches Projekt kaum steuern.
- Verkaufen, wenn mehrere Eigentümer entscheiden müssen. In Erbengemeinschaften scheitert die Sanierung fast immer an der Frage, wer wie viel Geld nachschießt. In der Zwischenzeit verfällt das Haus weiter – das ist die teuerste aller Varianten.
Classification
Die Steuerfalle nach dem Kauf – und was wir anders rechnen
Ein Punkt, der in Sanierungsentscheidungen selten auftaucht, aber jeden Käufer betrifft: der anschaffungsnahe Herstellungsaufwand.
Übersteigen die Instandsetzungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb fünfzehn Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht sofort als Werbungskosten abgezogen, sondern nur über die Abschreibung berücksichtigt – bei einem Altbau also über Jahrzehnte. Wer ein sanierungsbedürftiges Haus kauft und sofort saniert, verliert dadurch einen erheblichen Teil des Steuervorteils. Für Verkäufer ist das relevant, weil es erklärt, warum Käufer bei stark sanierungsbedürftigen Objekten vorsichtig kalkulieren.
Wir schreiben das als Käufer, und in diesem Punkt unterscheidet sich unsere Rechnung von der eines Privatkäufers. Die Rosenbaum Group hält eigene Mehrfamilienhäuser und saniert im eigenen Bestand mit festen Partnerbetrieben, über mehrere Objekte hinweg und mit eigener Bauleitung. Die Kosten je Gewerk liegen dadurch unter dem, was ein einzelner Eigentümer für ein einzelnes Haus zahlt, und der Zeitplan hängt nicht daran, ob ein Handwerker Kapazität hat.
Das ist der Grund, warum wir Häuser mit Sanierungsstau kaufen, die für einen Privatkäufer rechnerisch nicht darstellbar sind. Wir kaufen im Ist-Zustand: kein Dach, keine Heizung, keine Entrümpelung, keine Vorleistung Ihrerseits. Der Instandsetzungsbedarf wird offen kalkuliert und im Preis berücksichtigt – Sie sehen also, mit welchem Ansatz wir rechnen, und können ihn mit Ihren eigenen Angeboten vergleichen.
Wenn Ihre Rechnung aufgeht, sanieren Sie. Das ist völlig in Ordnung, und dieser Text sollte Ihnen dabei helfen. Wenn sie nicht aufgeht, ist der Verkauf keine Niederlage, sondern die Konsequenz aus einer Division, die man nicht diskutieren kann.
Frequently Asked Questions
Sanierungsstau – die häufigsten Fragen von Eigentümern
Wie viel darf ich nach einer Modernisierung auf die Miete umlegen?
Acht Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten pro Jahr, begrenzt auf drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche in sechs Jahren. Liegt die Nettokaltmiete unter sieben Euro je Quadratmeter, sind es nur zwei Euro. Der Erhaltungsanteil und erhaltene Fördermittel sind vorher herauszurechnen.
Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung?
Instandhaltung stellt den vertragsgemäßen Zustand wieder her und ist nicht umlagefähig. Modernisierung verbessert den Gebrauchswert nachhaltig, spart Energie oder schafft neuen Wohnraum. Beim Austausch alter Bauteile steckt fast immer beides in einer Rechnung – der Erhaltungsanteil muss herausgerechnet werden.
Muss ich die Heizung austauschen?
Konstanttemperaturkessel, die älter als dreißig Jahre sind, dürfen nach § 72 GEG nicht mehr betrieben werden; Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen. Beim Neueinbau gelten die Anforderungen des § 71 GEG mit Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung anknüpfen. Der maßgebliche Stichtag hängt von Ihrer Gemeinde ab.
Muss ich die Modernisierung ankündigen?
Ja, spätestens drei Monate vor Beginn in Textform, mit Art, Umfang, voraussichtlicher Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c BGB). Ohne ordnungsgemäße Ankündigung besteht keine Duldungspflicht und die spätere Umlage ist angreifbar.
Lohnt sich eine energetische Sanierung in einer Kleinstadt?
Über die Miete meist nicht, weil die Kappungsgrenze bei Mieten unter sieben Euro auf zwei Euro je Quadratmeter sinkt. Über die Substanz und die Betriebskosten kann sie sich lohnen, besonders bei schuldenfreien Objekten und langem Zeithorizont. Fördermittel verändern die Rechnung spürbar.
Kann ich ein unsaniertes Haus überhaupt verkaufen?
Ja. Für Bestandshalter, die mit eigenen Partnerbetrieben über mehrere Objekte hinweg sanieren, sind solche Häuser der Regelfall und nicht die Ausnahme. Entscheidend ist, dass der Instandsetzungsbedarf offen benannt und nachvollziehbar kalkuliert wird.
Alternative
Verkauf im Ist-Zustand – ohne Vorleistung
Wir kaufen Mehrfamilienhäuser mit Sanierungsstau für den eigenen Bestand und sanieren mit eigenen Partnerbetrieben. Sie müssen weder Handwerker suchen noch in Vorleistung gehen.
What suits your situation?
Wo drückt es bei Ihnen?
Non-binding, no commission, and no agency agreement. We are long-term holders – you speak directly with the buyer.
Sources and status of the data
- §§ 555c, 555d, 559, 559a BGB – gesetze-im-internet.de
- §§ 47, 71, 72 Gebäudeenergiegesetz (GEG) – gesetze-im-internet.de
- § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zum anschaffungsnahen Herstellungsaufwand sowie § 82b EStDV – gesetze-im-internet.de
- Bundesförderung für effiziente Gebäude – Programmbedingungen in der bei Antragstellung geltenden Fassung
Alle Angaben geprüft am 03.08.2026. Investitionsbeträge sind Erfahrungswerte aus eigenen Sanierungen und ersetzen keine Angebote. Fristen des Gebäudeenergiegesetzes hängen teilweise von der kommunalen Wärmeplanung ab und sind für die eigene Gemeinde zu prüfen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung.
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Die Rechnung geht nicht auf?
Wir kaufen Mehrfamilienhäuser mit Sanierungsstau im Ist-Zustand – kein Dach, keine Heizung, keine Entrümpelung vorab.