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Vorfälligkeitsentschädigung · Ablösung · Grundschuld
Immobilie verkaufen mit laufendem Kredit: Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden
- Wann die Bank überhaupt eine Entschädigung verlangen darf
- Wie sie berechnet wird und welche Abzüge zwingend sind
- Vier Wege, sie ganz oder teilweise zu vermeiden
- Wie die Ablösung über den Notar sauber abgewickelt wird
- 10Jahre – danach Kündigung ohne Entschädigung
- 6Monate Kündigungsfrist nach § 489 BGB
- 0 €bei fehlerhaften Pflichtangaben im Vertrag
- 4Wege, die Vorfälligkeit zu vermeiden
Rechtslage
Wann die Bank eine Entschädigung verlangen darf
Der Ausgangspunkt ist einfach: Ein Darlehen mit fester Zinsbindung ist auf Zeit vereinbart, und die Bank darf auf diese Zeit vertrauen. Das Gesetz macht davon zwei Ausnahmen.
| Autumn | Rechtsfolge | Basis |
|---|---|---|
| Verkauf während der Zinsbindung, berechtigtes Interesse | Ablösung möglich, Entschädigung geschuldet | § 490 Abs. 2 BGB |
| Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens | Kündigung mit 6 Monaten Frist, ohne Entschädigung | § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB |
| Darlehen mit veränderlichem Zinssatz | jederzeit kündbar mit 3 Monaten Frist, ohne Entschädigung | § 489 Abs. 2 BGB |
| Fehlende oder fehlerhafte Pflichtangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung | Anspruch auf Entschädigung entfällt | § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB |
| Sperrfrist nach Auszahlung | Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB frühestens 6 Monate nach vollständigem Empfang | § 490 Abs. 2 S. 1 BGB |
Die Zehnjahresfrist des § 489 BGB ist der wichtigste Punkt dieser Aufstellung, weil sie am häufigsten übersehen wird. Sie beginnt mit dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht mit dem Vertragsschluss – und sie beginnt bei einer Zinsanpassung neu. Wer im elften Jahr verkauft und rechtzeitig kündigt, zahlt keinen Cent Entschädigung. Wer im neunten Jahr verkauft, zahlt unter Umständen einen fünfstelligen Betrag. Der Unterschied zwischen beiden Terminen sind manchmal wenige Monate.
Die Deckelung der Vorfälligkeitsentschädigung auf ein Prozent beziehungsweise ein halbes Prozent des zurückgezahlten Betrags gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Für grundpfandrechtlich besicherte Immobiliardarlehen gibt es keine solche Obergrenze – deshalb sind die Beträge dort so hoch.
Berechnung
Wie die Entschädigung zustande kommt
Die Bank darf den Schaden ersetzt verlangen, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht – nicht mehr. Die Rechtsprechung lässt dafür zwei Methoden zu; in der Praxis wird fast immer die zweite verwendet.
Aktiv-Passiv-Vergleich
Die Bank rechnet, was sie erhalten hätte, und stellt dem gegenüber, was sie erzielt, wenn sie den zurückgezahlten Betrag in laufzeitkongruente Pfandbriefe anlegt. Die Differenz, abgezinst auf den Ablösezeitpunkt, ist der Schaden. Bei stark gestiegenem Zinsniveau kann er null betragen – dann darf die Bank nichts verlangen.
Aktiv-Aktiv-Vergleich
Hier wird mit einer Wiederausleihe zu aktuellen Konditionen gerechnet. Diese Methode kommt seltener vor, weil sie für die Bank in der Regel ungünstiger ausfällt. Verlangen kann die Bank immer nur nach einer Methode, nicht das Beste aus beiden.
Zwingende Abzüge
Ersparte Verwaltungskosten und ersparte Risikokosten sind abzuziehen. Vereinbarte, aber nicht genutzte Sondertilgungsrechte müssen zugunsten des Darlehensnehmers berücksichtigt werden – das wird in Bankberechnungen regelmäßig zu knapp angesetzt und lohnt fast immer eine Prüfung.
Prüfung der Berechnung
Verbraucherzentralen und spezialisierte Kanzleien prüfen Vorfälligkeitsberechnungen für einen überschaubaren Festpreis. Bei fünfstelligen Beträgen ist das praktisch immer sinnvoll: Fehler zulasten des Kunden sind keine Seltenheit, und die Bank korrigiert nach einer substantiierten Rüge oft ohne Verfahren.
Verlangen Sie die Berechnung immer schriftlich und mit Angabe der verwendeten Methode, des zugrunde gelegten Wiederanlagezinses und der berücksichtigten Sondertilgungsrechte. Eine Bank, die nur eine Summe nennt, hat ihre Pflicht nicht erfüllt. Beachten Sie außerdem: Solche Berechnungen sind meist nur wenige Wochen gültig, weil sie vom Zinsniveau am Stichtag abhängen – das muss zur Terminplanung beim Notar passen.
Auswege
Vier Wege, die Entschädigung zu vermeiden
Nicht jeder passt zu jeder Situation. Geprüft werden sollten alle vier, bevor der Kaufvertrag terminiert wird – danach ist die Reihenfolge festgelegt.
- Die Zehnjahresfrist abwarten. Der sauberste Weg, wenn er zeitlich passt. Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne etwas zu zahlen. Prüfen Sie das Datum der letzten Vollauszahlung und einer eventuellen Zinsanpassung – oft liegt der Stichtag näher, als man denkt.
- Das Darlehen auf ein anderes Objekt übertragen. Beim Pfandtausch bleibt der Darlehensvertrag bestehen, die Grundschuld wechselt auf eine andere Immobilie. Für Eigentümer mit mehreren Objekten ist das häufig die günstigste Lösung – die Bank verlangt lediglich eine Bearbeitungsgebühr statt einer Entschädigung.
- Der Käufer übernimmt das Darlehen. Rechtlich eine Schuldübernahme, die der Zustimmung der Bank bedarf. Sie prüft dann die Bonität des Käufers. In Zeiten, in denen der Vertragszins unter dem aktuellen Marktzins liegt, ist ein günstiges Altdarlehen für den Käufer ein echtes Argument – und für Sie die Ersparnis der gesamten Entschädigung.
- Die Pflichtangaben im Vertrag prüfen lassen. Fehlen im Verbraucherdarlehensvertrag Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung oder sind sie fehlerhaft, entfällt der Anspruch der Bank vollständig (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das ist der Weg, den fast niemand prüft – und er kostet nichts außer einer Stunde Durchsicht.
Ein fünfter, oft übersehener Punkt: Wenn Sie nach dem Verkauf ohnehin wieder investieren wollen, verhandeln Sie mit derselben Bank über eine Anschlussfinanzierung. Banken verzichten in dieser Konstellation regelmäßig auf einen Teil der Entschädigung, weil das Geschäft im Haus bleibt. Fragen kostet nichts, und die Verhandlungsposition ist besser, bevor der Kaufvertrag steht.
Abwicklung
Wie Ablösung und Kaufvertrag zusammenpassen
Der häufigste Fehler beim Verkauf mit laufendem Kredit ist nicht die Entschädigung, sondern die Reihenfolge. Diese Abfolge hat sich bewährt.
- 1Week 1
Vertragsunterlagen zusammenstellen
Darlehensvertrag, Datum der Vollauszahlung, Zinsbindungsende, Restschuld, Sondertilgungsrechte, Grundbuchauszug mit allen Abteilungen. Ohne diese Papiere lässt sich weder die Frist noch die Höhe der Entschädigung einschätzen.
- 2Week 2
Vorfälligkeitsberechnung anfordern
Schriftlich, mit Angabe der Methode, des Wiederanlagezinses und der berücksichtigten Sondertilgungen. Fragen Sie im selben Schreiben nach Pfandtausch und Schuldübernahme – dann haben Sie alle Optionen auf einmal.
- 3Weeks 3–5
Berechnung prüfen lassen
Bei fünfstelligen Beträgen praktisch immer sinnvoll. Parallel den Darlehensvertrag auf vollständige Pflichtangaben prüfen. Erst wenn diese beiden Punkte geklärt sind, kennen Sie Ihren tatsächlichen Nettoerlös.
- 4Week 6
Kaufvertrag mit Treuhandauftrag
Der Notar holt die Ablösevaluta bei der Bank ein und regelt im Vertrag, dass der Kaufpreis zunächst zur Ablösung verwendet wird. Nur der Überschuss fließt an Sie. Achten Sie darauf, dass die Gültigkeitsdauer der Ablösevaluta zum geplanten Zahlungstermin passt.
- 5Woche 8–10
Grundschuld: löschen oder abtreten
Finanziert der Käufer bei einer anderen Bank, ist die Abtretung der bestehenden Grundschuld oft günstiger als Löschung und Neubestellung – das spart Notar- und Grundbuchkosten im vierstelligen Bereich. Klären Sie das früh, es gehört in den Kaufvertrag.
- 6Woche 10
Ablösung und Auskehrung
Der Kaufpreis geht ein, die Bank wird abgelöst, die Löschungsbewilligung oder Abtretungserklärung wird eingereicht, der Restbetrag fließt an Sie. Lassen Sie sich die vollständige Erledigung des Darlehens schriftlich bestätigen.
Von der ersten Anfrage bei der Bank bis zum Geldeingang vergehen realistisch drei bis vier Monate. Der zeitkritische Punkt ist die Gültigkeitsdauer der Ablösevaluta – sie sollte bei der Terminierung des Notartermins bekannt sein, nicht danach.
Typical mistakes
Fünf Punkte, die teuer werden
Alle fünf entstehen daraus, dass die Bank erst gefragt wird, wenn der Käufer schon feststeht.
- Kaufvertrag terminiert, bevor die Ablösevaluta vorliegt. Dann steht der Termin, und die Bank bestimmt die Bedingungen. Umgekehrt haben Sie Verhandlungsspielraum – und die Möglichkeit, den Termin um wenige Monate zu schieben, wenn dadurch die Zehnjahresfrist erreicht wird.
- Zehnjahresfrist nicht geprüft. Sie beginnt mit dem vollständigen Empfang des Darlehens und bei einer Zinsanpassung neu. Zwischen einem Verkauf davor und danach liegen bei einer sechsstelligen Restschuld schnell fünfstellige Beträge.
- Sondertilgungsrechte nicht geltend gemacht. Nicht genutzte Sondertilgungsrechte mindern den Schaden der Bank und damit die Entschädigung. In den Berechnungen der Banken werden sie regelmäßig zu knapp angesetzt.
- Berechnung ungeprüft akzeptiert. Bei fünfstelligen Beträgen ist eine Prüfung für einen zweistelligen bis niedrigen dreistelligen Betrag zu bekommen. Das Verhältnis von Aufwand und möglicher Ersparnis ist an kaum einer anderen Stelle des Verkaufs so günstig.
- Grundschuld vorschnell löschen lassen. Wenn der Käufer finanziert, ist die Abtretung meist günstiger als Löschung und Neubestellung. Ist die Löschung erst beantragt, ist dieser Weg versperrt. Der Punkt gehört in den Kaufvertrag, nicht in die Abwicklung danach.
Classification
Was das für die Verkaufsentscheidung bedeutet
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Kostenpunkt, kein Hinderungsgrund. Entscheidend ist, dass sie vor dem Verkauf bekannt ist und nicht danach.
Rechnen Sie den Nettoerlös, nicht den Kaufpreis: Kaufpreis minus Restschuld minus Vorfälligkeitsentschädigung minus Löschungs- und Notarkosten, gegebenenfalls minus Einkommensteuer, wenn die Zehnjahresfrist des § 23 EStG noch läuft. Erst diese Zahl ist mit dem Ertrag vergleichbar, den das Haus abwirft, wenn Sie es behalten.
In einem Punkt hat die Zinsentwicklung die Lage in den vergangenen Jahren verändert: Bei Altdarlehen mit sehr niedrigem Vertragszins ist der Schaden der Bank rechnerisch häufig gering oder liegt bei null, weil sie das Geld heute besser anlegen kann. Umgekehrt ist ein günstiges Altdarlehen für einen Käufer attraktiv – die Schuldübernahme lohnt in dieser Konstellation die Prüfung doppelt.
We are writing this as the buyer. Die Rosenbaum Group kauft Mehrfamilienhäuser für den eigenen Bestand und wickelt Kaufverträge regelmäßig mit Ablösung laufender Darlehen ab. Wir kaufen ohne Finanzierungsvorbehalt, was in dieser Konstellation ein praktischer Vorteil ist: Der Termin steht, sobald die Ablösevaluta vorliegt, und verschiebt sich nicht, weil eine Bank auf Seiten des Käufers noch prüft. Wo es sinnvoll ist, übernehmen wir auch ein bestehendes Darlehen, sofern Ihre Bank mitmacht – das erspart Ihnen die Entschädigung vollständig.
Wenn Sie unsicher sind, ob sich der Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt rechnet, ist die Reihenfolge klar: erst die Ablösevaluta bei der Bank anfordern, dann eine Kaufpreisindikation einholen, dann rechnen. Umgekehrt entstehen die Enttäuschungen.
Frequently Asked Questions
Verkauf mit laufendem Kredit – die häufigsten Fragen
Darf ich verkaufen, obwohl das Darlehen noch läuft?
Ja. Der Verkauf ist ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 490 Abs. 2 BGB. Die Bank muss die vorzeitige Rückzahlung zulassen, darf dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – es sei denn, einer der gesetzlichen Ausnahmefälle greift.
Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?
Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens, wenn Sie mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB); bei variabel verzinsten Darlehen ohnehin; und wenn im Verbraucherdarlehensvertrag Pflichtangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung fehlen oder falsch sind (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Wie hoch ist die Entschädigung typischerweise?
Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit, Vertragszins und aktuellem Zinsniveau ab. Bei hoher Restschuld und langer Restbindung sind fünfstellige Beträge normal. Liegt das aktuelle Zinsniveau über dem Vertragszins, kann der Anspruch auch bei null liegen.
Kann der Käufer mein Darlehen übernehmen?
Mit Zustimmung der Bank ja. Sie prüft dann die Bonität des Käufers. Bei einem Altdarlehen mit günstigem Zins ist das für beide Seiten attraktiv – Sie sparen die Entschädigung, der Käufer bekommt Konditionen, die er neu nicht mehr erhält.
Was ist ein Pfandtausch?
Der Darlehensvertrag bleibt bestehen, die Grundschuld wechselt auf eine andere Immobilie. Das setzt voraus, dass Sie ein geeignetes Ersatzobjekt haben und die Bank es als Sicherheit akzeptiert. Statt einer Entschädigung fällt in der Regel nur eine Bearbeitungsgebühr an.
Lohnt es sich, die Berechnung der Bank prüfen zu lassen?
Bei fünfstelligen Beträgen fast immer. Verbraucherzentralen und spezialisierte Kanzleien prüfen zu einem überschaubaren Festpreis. Häufigster Fehler ist die zu knappe Berücksichtigung nicht genutzter Sondertilgungsrechte.
Alternative
Verkauf ohne Finanzierungsvorbehalt
Wir kaufen für den eigenen Bestand und wickeln regelmäßig mit Ablösung laufender Darlehen ab. Kein Makler, keine Provision, keine Bank, die auf Käuferseite noch prüfen muss.
What suits your situation?
Wie sieht Ihre Finanzierung aus?
Non-binding, no commission, and no agency agreement. We are long-term holders – you speak directly with the buyer.
Sources and status of the data
- §§ 489, 490, 502 BGB – gesetze-im-internet.de
- § 415 BGB zur Schuldübernahme – gesetze-im-internet.de
- § 23 EStG zur Zehnjahresfrist bei privaten Veräußerungsgeschäften – gesetze-im-internet.de
- Ständige Rechtsprechung des BGH zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach dem Aktiv-Passiv-Vergleich
Alle Angaben geprüft am 03.08.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall und ist keine Anlage- oder Finanzierungsberatung.
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Wir wickeln regelmäßig mit Ablösung laufender Darlehen ab – ohne Finanzierungsvorbehalt und mit Terminen, die sich nach Ihrer Bank richten.