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ZVG · Wertgrenzen · Fristen
Zwangsversteigerung eines Mehrfamilienhauses: Ablauf, Wertgrenzen, Fristen
- Der vollständige Verfahrensablauf vom Antrag bis zum Zuschlag
- Die 5/10- und 7/10-Grenzen – und warum sie nur einmal wirken
- Alle Möglichkeiten, das Verfahren einzustellen oder zu beenden
- Was mit den Mietverhältnissen und der Kaution passiert
- 5/10Untergrenze: Zuschlag wird von Amts wegen versagt
- 7/10Grenze auf Antrag eines Berechtigten
- 6Wochen zwischen Bekanntmachung und Termin
- 10 %Sicherheitsleistung vom Verkehrswert
Order
Vom Antrag bis zum Zuschlag
Das Verfahren nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung läuft in festen Stufen. Jede Stufe hat eigene Fristen – und an drei Stellen kann der Eigentümer noch eingreifen.
- 1Monat 1
Antrag und Anordnungsbeschluss
Ein Gläubiger mit vollstreckbarem Titel oder aus einer Grundschuld beantragt die Zwangsversteigerung. Das Amtsgericht ordnet sie an; die Anordnung wirkt wie eine Beschlagnahme des Grundstücks. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Objekt liegt.
- 2Month 1-2
Versteigerungsvermerk im Grundbuch
Der Vermerk wird in Abteilung II eingetragen. Ab diesem Zeitpunkt ist das Verfahren für jeden sichtbar, der einen Grundbuchauszug einsieht – auch für Kaufinteressenten und Banken. Praktisch ist das der Moment, ab dem ein freihändiger Verkauf schwieriger wird.
- 3Monat 3–10
Verkehrswertgutachten und Festsetzung
Das Gericht bestellt einen Sachverständigen. Sie sind verpflichtet, die Besichtigung zu ermöglichen – und Sie sollten sie nutzen: Alles, was der Gutachter nicht sieht, wird geschätzt, und Schätzungen fallen selten zu Ihren Gunsten aus. Anschließend setzt das Gericht den Verkehrswert durch Beschluss fest.
- 4nach Beschluss
Beschwerde gegen die Wertfestsetzung
Gegen den Wertfestsetzungsbeschluss ist die Beschwerde möglich. Da alle Wertgrenzen an dieser Zahl hängen, ist es der wichtigste Angriffspunkt im gesamten Verfahren. Ein zu niedrig festgesetzter Verkehrswert senkt automatisch die Untergrenze für den Zuschlag.
- 56 Wochen vorher
Terminbestimmung und Bekanntmachung
Zwischen der Bekanntmachung des Termins und dem Termin selbst müssen mindestens sechs Wochen liegen. Veröffentlicht wird über das amtliche Versteigerungsportal und die üblichen Bekanntmachungswege.
- 6Termin
Bietstunde
Die Bietzeit beträgt mindestens dreißig Minuten. Bieter müssen auf Verlangen eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswerts erbringen, in der Praxis durch Bankbürgschaft oder Verrechnungsscheck – Bargeld ist ausgeschlossen.
- 7Verkündung
Zuschlag oder Versagung
Der Zuschlag erfolgt entweder im Termin oder in einem gesonderten Verkündungstermin. Mit dem Zuschlagsbeschluss geht das Eigentum über – nicht mit der Zahlung. Der Erlös wird anschließend im Verteilungstermin nach der Rangfolge des § 10 ZVG verteilt.
- 8zweiter Termin
Wenn der erste Termin scheitert
Wird der Zuschlag wegen Unterschreitung der Wertgrenzen versagt, bestimmt das Gericht einen neuen Termin. In diesem zweiten Termin gelten die Grenzen nicht mehr. Das ist der gefährlichste Punkt des Verfahrens für den Eigentümer.
Von der Anordnung bis zum Zuschlag vergehen realistisch zwölf bis achtzehn Monate, bei zwei Terminen deutlich länger. Diese Zeit ist Ihr wichtigstes Gut: Sie ist lang genug für einen freihändigen Verkauf, wenn er früh genug begonnen wird.
Wertgrenzen
Die 5/10- und die 7/10-Grenze
Beide Grenzen beziehen sich auf den gerichtlich festgesetzten Verkehrswert – nicht auf den Markt, nicht auf Ihre Vorstellung und nicht auf die Restschuld.
| Grenze | Wirkung | Basis |
|---|---|---|
| Sicherheitsleistung | 10 % des Verkehrswerts, auf Verlangen eines Beteiligten | § 68 ZVG |
| 7/10-Grenze | Zuschlag ist auf Antrag eines Berechtigten zu versagen, dessen Recht nicht gedeckt wird | § 74a ZVG |
| 5/10-Grenze | Zuschlag ist von Amts wegen zu versagen | § 85a ZVG |
| Zweiter Termin | beide Wertgrenzen entfallen | §§ 74a Abs. 4, 85a Abs. 2 ZVG |
| Frist bis zum Termin | mindestens 6 Wochen ab Bekanntmachung | § 43 ZVG |
| Bietzeit | mindestens 30 Minuten | § 73 ZVG |
| Rangfolge der Erlösverteilung | öffentliche Lasten vor Grundpfandrechten | § 10 ZVG |
Ein Rechenbeispiel. Das Gericht setzt den Verkehrswert eines Mehrfamilienhauses auf 400.000 Euro fest. Im ersten Termin ist ein Gebot unter 200.000 Euro ohne Chance – der Zuschlag wird von Amts wegen versagt. Ein Gebot zwischen 200.000 und 280.000 Euro kann auf Antrag eines betroffenen Gläubigers versagt werden. Ab 280.000 Euro ist der Zuschlag zu erteilen. Scheitert der Termin, gilt im zweiten Termin keine dieser Grenzen mehr: Dann kann auch ein Gebot von 150.000 Euro zum Zuschlag führen.
Genau diese Systematik erklärt, warum Zwangsversteigerungen im Schnitt unter dem Verkehrswert enden. Der Bieterkreis besteht überwiegend aus professionellen Käufern, die ihre Marge im Gebot einkalkulieren, und der Termin steht unabhängig davon, ob die Marktlage gerade günstig ist. Ein freihändiger Verkauf ohne Zeitdruck erzielt regelmäßig mehr – und zwar deutlich mehr, als die Verfahrenskosten ausmachen.
Der Verkehrswertfestsetzungsbeschluss ist der wichtigste Angriffspunkt des Verfahrens. Ein zu niedrig festgesetzter Wert senkt beide Grenzen proportional. Prüfen Sie das Gutachten auf falsche Flächen, übersehene Modernisierungen, falsche Mietansätze und einen zu hohen Instandhaltungsabschlag – und legen Sie fristgerecht Beschwerde ein, wenn es Fehler enthält.
Eingriffsmöglichkeiten
Wie sich das Verfahren stoppen lässt
Es gibt mehrere Wege, und sie unterscheiden sich vor allem darin, wer zustimmen muss und wie lange die Wirkung anhält.
- Der Gläubiger nimmt den Antrag zurück. Der klarste Weg. Er setzt voraus, dass die Forderung erfüllt oder eine Vereinbarung getroffen ist. Bei einem freihändigen Verkauf, dessen Erlös die Forderung deckt, ist das der Regelfall – Banken haben an einer Versteigerung kein Eigeninteresse, sondern nur an der Rückführung.
- Einstweilige Einstellung auf Gläubigerantrag. Nach § 30 ZVG kann der Gläubiger die einstweilige Einstellung bewilligen, etwa während laufender Verkaufsverhandlungen. Sie ist nicht unbegrenzt wiederholbar: Nach der dritten Bewilligung wird das Verfahren aufgehoben. Diese Möglichkeit ist der wichtigste Hebel, wenn ein Verkauf angebahnt ist, aber der Notartermin noch aussteht.
- Vollstreckungsschutz auf Schuldnerantrag. § 30a ZVG erlaubt die Einstellung für bis zu sechs Monate, wenn Aussicht besteht, die Versteigerung durch die Einstellung zu vermeiden – etwa durch einen konkret angebahnten Verkauf. Der Antrag muss innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Anordnung gestellt und begründet werden, und die Begründung braucht Substanz: ein Kaufangebot, keine Absicht.
- Antrag nach § 765a ZPO. Der allgemeine Vollstreckungsschutz bei besonderer Härte, etwa bei schwerer Erkrankung. Er ist ein Ausnahmerecht und trägt selten dauerhaft, verschiebt Termine in der Praxis aber häufig um Wochen.
- Zwangsverwaltung statt Versteigerung. Gläubiger können auch die Zwangsverwaltung nach den §§ 146 ff. ZVG betreiben. Sie erhalten dann die Mieten, das Eigentum bleibt aber bei Ihnen. Für Eigentümer mit vermieteten Objekten ist das häufig die weniger einschneidende Variante – und sie lässt Zeit für einen Verkauf.
- Freihändiger Verkauf parallel zum Verfahren. Rechtlich jederzeit möglich, praktisch mit einer Bedingung: Die Gläubiger müssen die Lastenfreistellung zusagen, damit der Erwerber lastenfrei erwerben kann. Diese Zusage holt der Notar ein. Je früher Sie beginnen, desto besser Ihre Position – nach der Terminbestimmung wird es eng.
Mietverhältnisse
Was mit Mietern, Mieten und Kautionen passiert
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus wird nicht leer versteigert. Für Bieter ist das ein wesentlicher Bewertungsfaktor – und für Sie ein Punkt, den Sie kennen sollten.
Mietverhältnisse bestehen fort
Der Erwerber tritt in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Kauf bricht nicht Miete – das gilt im Versteigerungsverfahren ebenso wie beim freihändigen Verkauf. Für die Mieter ändert sich zunächst nur die Person des Vermieters und die Zahlstelle.
Sonderkündigungsrecht des Erwerbers
§ 57a ZVG gibt dem Erwerber ein Kündigungsrecht zum ersten zulässigen Termin. Bei Wohnraum unterliegt es allerdings den allgemeinen Grenzen des Mieterschutzes – ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB bleibt erforderlich. Praktisch spielt es bei Wohnobjekten daher eine geringere Rolle als bei Gewerbeeinheiten.
Mieten ab der Beschlagnahme
Die Beschlagnahme erfasst auch die Mietforderungen. Ab diesem Zeitpunkt können Gläubiger auf die Mieten zugreifen, insbesondere über eine parallel angeordnete Zwangsverwaltung. Rechnen Sie also nicht damit, die Mieten während des Verfahrens uneingeschränkt weiter zu verwenden.
Kautionen
Beim Erwerb in der Zwangsversteigerung weicht die Haftung für Mietkautionen von der beim rechtsgeschäftlichen Erwerb ab. Für Sie als früheren Eigentümer bedeutet das: Die Rückzahlungsverpflichtung kann bei Ihnen bleiben, auch wenn das Objekt längst weg ist. Klären Sie diesen Punkt rechtzeitig anwaltlich – er wird regelmäßig übersehen und führt später zu Forderungen, mit denen niemand gerechnet hat.
Für die Höhe der Gebote ist die Mieterstruktur entscheidend. Ein voll vermietetes Haus mit pünktlich zahlenden Parteien und nachvollziehbaren Mietverträgen erzielt im Termin mehr als dasselbe Haus mit unklarer Aktenlage. Sie können das beeinflussen: Stellen Sie dem Sachverständigen eine vollständige Mieterliste mit Ist-Mieten, Flächen und Vertragsdaten zur Verfügung. Was er nicht belegen kann, setzt er vorsichtig an.
Typical mistakes
Sechs Fehler, die Eigentümer im Verfahren machen
Alle sechs entstehen aus derselben Ursache: dem Versuch, das Verfahren auszusitzen, statt es zu gestalten.
- Die Besichtigung des Sachverständigen verweigert. Der häufigste und teuerste Fehler. Der Gutachter bewertet dann von außen und schätzt den Innenzustand – regelmäßig konservativ. Ein zu niedriger Verkehrswert senkt beide Wertgrenzen und damit den Erlös. Öffnen Sie die Tür und legen Sie Nachweise über durchgeführte Arbeiten vor.
- Den Wertfestsetzungsbeschluss nicht geprüft. Alle Grenzen hängen an dieser einen Zahl. Fehlerhafte Flächen, übersehene Modernisierungen, zu niedrige Mietansätze oder ein überhöhter Instandhaltungsabschlag lassen sich mit der Beschwerde angreifen – aber nur fristgerecht.
- Zu spät mit dem Verkauf begonnen. Vor der Terminbestimmung ist ein freihändiger Verkauf gut machbar und erzielt regelmäßig mehr als der Termin. Sechs Wochen vor dem Termin ist er kaum noch zu organisieren, weil Notartermin, Lastenfreistellung und Gläubigerzustimmung Zeit brauchen.
- Nicht mit dem Gläubiger gesprochen. Banken haben kein Interesse an einer Versteigerung, sondern an der Rückführung ihrer Forderung. Ein belegtes Kaufangebot verändert die Haltung fast immer – und ohne Gespräch gibt es keine Einstellung nach § 30 ZVG.
- Den Antrag nach § 30a ZVG ohne Substanz gestellt. Ein Antrag, der nur ankündigt, man wolle verkaufen, wird zurückgewiesen. Ein Antrag mit einem konkreten, schriftlichen Kaufangebot und einem Zeitplan hat gute Aussichten. Die Frist von zwei Wochen nach Zustellung der Anordnung ist dabei einzuhalten.
- Auf den zweiten Termin gehofft. Der zweite Termin ist keine zweite Chance, sondern das Wegfallen des Schutzes. Ohne die 5/10- und 7/10-Grenze kann ein Gebot deutlich unter dem halben Verkehrswert zum Zuschlag führen.
Classification
Warum Sie das Verfahren nicht abwarten sollten
Die Rechnung ist eindeutig, und sie hat nur zwei Zeilen.
Erste Zeile: Der Erlös einer Zwangsversteigerung liegt im Schnitt unter dem Verkehrswert, weil der Bieterkreis klein und professionell ist und der Termin unabhängig von der Marktlage stattfindet. Zweite Zeile: Die Verfahrenskosten – Gutachten, Gerichtskosten, Zinsen während der Laufzeit – werden aus dem Erlös vorweg genommen, bevor Gläubiger und Sie etwas sehen. Beide Zeilen wirken in dieselbe Richtung.
Bleibt nach der Verteilung eine Restschuld, bleibt sie Ihre Restschuld. Das ist der Punkt, der bei Eigentümern am häufigsten für Überraschungen sorgt: Die Versteigerung beendet das Eigentum, aber nicht zwangsläufig die Verbindlichkeit. Ein freihändiger Verkauf, der die Forderung deckt, beendet beides.
We are writing this as the buyer. Die Rosenbaum Group kauft Mehrfamilienhäuser in Mitteldeutschland für den eigenen Bestand – auch dann, wenn ein Versteigerungsvermerk im Grundbuch steht und das Verfahren bereits läuft. Wir kaufen ohne Finanzierungsvorbehalt, was in dieser Lage der entscheidende Punkt ist: Ein Termin lässt sich nur einstellen, wenn ein Kaufangebot belastbar ist und die Abwicklung planbar bleibt. Ein Interessent, der noch eine Bankzusage braucht, hilft Ihnen im Gespräch mit dem Gläubiger wenig.
Wenn Sie in diesem Verfahren stehen, ist die Reihenfolge klar: Verkehrswertbeschluss prüfen, mit dem Gläubiger sprechen, ein belastbares Kaufangebot beschaffen, Einstellung beantragen. Alles vier gleichzeitig, nicht nacheinander – und lange vor der Terminbestimmung. Wie ein Verkauf in dieser Lage konkret abläuft, steht auf unserer Seite zum Verkauf vor der Zwangsversteigerung.
Frequently Asked Questions
Zwangsversteigerung – die häufigsten Fragen von Eigentümern
Wie lange dauert eine Zwangsversteigerung?
Von der Anordnung bis zum Zuschlag realistisch zwölf bis achtzehn Monate: mehrere Monate bis zum Verkehrswertgutachten, dann die Wertfestsetzung, dann mindestens sechs Wochen zwischen Bekanntmachung und Termin. Scheitert der erste Termin, verlängert sich das Verfahren erheblich.
Was bedeuten die 5/10- und die 7/10-Grenze?
Unter fünf Zehnteln des festgesetzten Verkehrswerts ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen (§ 85a ZVG). Zwischen fünf und sieben Zehnteln kann er auf Antrag eines Berechtigten versagt werden (§ 74a ZVG). Im zweiten Termin gelten beide Grenzen nicht mehr.
Kann ich das Haus während des Verfahrens noch verkaufen?
Ja, jederzeit. Voraussetzung ist, dass die Gläubiger die Lastenfreistellung zusagen, damit der Erwerber lastenfrei erwerben kann. Das holt der Notar ein. Je früher Sie beginnen, desto besser – nach der Terminbestimmung ist die Zeit knapp.
Wie stoppe ich den Termin?
Am wirksamsten über eine Einstellung nach § 30 ZVG mit Bewilligung des Gläubigers, typischerweise gestützt auf ein belegtes Kaufangebot. Zusätzlich gibt es den Vollstreckungsschutz nach § 30a ZVG für bis zu sechs Monate, der innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Anordnung beantragt werden muss.
Bleibt nach der Versteigerung eine Restschuld?
Möglich, ja. Reicht der Erlös nach Abzug der Verfahrenskosten nicht zur Deckung der Forderungen, bleibt der Rest Ihre Verbindlichkeit. Die Versteigerung beendet das Eigentum, nicht automatisch die Schuld.
What happens to my tenants?
Die Mietverhältnisse bestehen fort; der Erwerber tritt in sie ein. Er hat nach § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht, das bei Wohnraum aber den allgemeinen Grenzen des Mieterschutzes unterliegt. Zur Haftung für Mietkautionen gelten im Versteigerungsverfahren Besonderheiten – klären Sie diesen Punkt anwaltlich.
Alternative
Verkauf statt Termin – mit einem Käufer ohne Finanzierungsvorbehalt
Wir kaufen Mehrfamilienhäuser in Mitteldeutschland für den eigenen Bestand, auch mit Versteigerungsvermerk im Grundbuch. Alles, was Sie uns sagen, bleibt vertraulich.
What suits your situation?
An welchem Punkt des Verfahrens stehen Sie?
Non-binding, no commission, and no agency agreement. We are long-term holders – you speak directly with the buyer.
Sources and status of the data
- §§ 10, 15, 19, 30, 30a, 36, 43, 57, 57a, 68, 73, 74a, 85a, 146 ff. ZVG – gesetze-im-internet.de
- §§ 566, 566a, 573 BGB sowie § 765a ZPO – gesetze-im-internet.de
- Amtliches Versteigerungsportal der Länder für Terminbekanntmachungen
Alle Angaben geprüft am 03.08.2026. Angaben zur Verfahrensdauer sind Erfahrungswerte und unterscheiden sich je nach Amtsgericht erheblich. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall – in einem laufenden Verfahren sollten Sie anwaltlichen Rat einholen.
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Der Termin steht?
Für eine Einstellung braucht Ihr Gläubiger ein belastbares Angebot. Wir kaufen ohne Finanzierungsvorbehalt – ein Anruf genügt.