Einflussgrößen

Fünf Größen, die den Faktor in Weißenfels bewegen

Nach Gewicht sortiert – und in einem Markt dieser Größe verschiebt sich die Reihenfolge gegenüber Halle deutlich.

Datenquellen

Wo die amtlichen Zahlen für den Burgenlandkreis stehen

Für Weißenfels gibt es keine eigene Veröffentlichung wie für Halle. Die Daten liegen auf Landkreisebene – und sie sind nur zusammen mit der Regionstypen-Zuordnung anwendbar.

Die Regionstypen sind der Punkt, an dem in der Praxis am häufigsten falsch gerechnet wird. Der Gutachterausschuss gliedert nicht nach Städten, sondern nach Regionstypen, denen einzelne Gemarkungen zugeordnet sind. Zwei Gemarkungen im selben Landkreis können in unterschiedlichen Typen liegen – und dann gelten unterschiedliche Faktoren. Wer den Landkreisdurchschnitt nimmt, rechnet an seinem Objekt vorbei.

Bis 2023 erschienen diese Angaben im Grundstücksmarktbericht Sachsen-Anhalt. Seit 2024 gibt der Gutachterausschuss sie laufend online heraus. Ein aktueller gedruckter Grundstücksmarktbericht existiert deshalb nicht mehr.

Was in Weißenfels keine Quelle ist: der Mietspiegel, denn es gibt keinen. Das erschwert den Nachweis des Mietpotenzials – und es macht eigene Belege umso wertvoller. Führen Sie eine Liste Ihrer Neuvermietungen der letzten zwei Jahre mit Fläche, Ausstattung und erzielter Nettokaltmiete. Sie ist im Verkaufsgespräch das wirksamste Dokument, das Sie haben.

Classification

Warum der Faktor in Weißenfels niedriger ist – und wann das gut ist

Ein niedriger Faktor ist keine Abwertung des Standorts. Er ist der Preis für ein anderes Risikoprofil.

Der Faktor bildet ab, was ein Käufer für einen Euro Jahresmiete zu zahlen bereit ist. In Leipzig zahlt er mehr, weil er mit Mietsteigerungen und Wertzuwachs rechnet. In Weißenfels zahlt er weniger, weil er mit stabilen bis leicht steigenden Mieten rechnet und den Wertzuwachs nicht einkalkuliert. Dafür bekommt er eine laufende Rendite, die in Leipzig nicht darstellbar ist. Beides sind rationale Rechnungen, nur mit unterschiedlichen Annahmen.

Für Sie als Eigentümer folgt daraus: Wenn Sie das Haus halten und der Bestand läuft, ist Weißenfels ein guter Ort dafür. Die Grundsteuer für Wohngrundstücke ist mit 384 Prozent die günstigste der Region, die Mieterschaft ist stabil, die Stadt hat mit 37.308 Einwohnern eine funktionierende Größe, und die Nähe zu Halle und Leipzig stützt die Nachfrage. Die Renditen, die Sie erzielen, würde ein Anleger in einer Großstadt nicht bekommen.

Wenn Sie verkaufen wollen, ist der entscheidende Punkt der Käuferkreis. Er ist deutlich kleiner als in Halle, und er reagiert empfindlich auf Investitionsstau, weil eine große Instandsetzung hier von einer niedrigeren Jahresmiete getragen werden muss. Objekte mit gleichzeitig fälligem Dach und fälliger Heizung liegen deshalb lange – oder sie gehen an einen Käufer, der die Sanierung selbst organisiert.

We are writing this as the buyer. Die Rosenbaum Group hält eigene Mehrfamilienhäuser in Weißenfels und im Burgenlandkreis und saniert mit festen Partnerbetrieben über mehrere Objekte hinweg. Deshalb kaufen wir Häuser, die für einen Privatkäufer rechnerisch nicht mehr aufgehen – und deshalb können wir bei Objekten mit Altmietverträgen häufig mehr zahlen als jemand, der nur die aktuelle Mietliste liest. Was wir dafür brauchen, ist überschaubar; was Sie bekommen, ist eine Zahl mit Herleitung, die Sie vergleichen sollten.

Einschätzung

Eine Bewertung, die Sie nachrechnen können

Wir sind Bestandshalter, kein Makler und kein Gutachter. Was wir liefern, ist eine Ankaufsindikation mit offengelegter Herleitung – Ist-Miete, erzielbare Miete, Instandsetzungsansatz, Faktor.