Die entscheidende Grenze

80 Prozent Wohnfläche – und warum ein Laden die Steuer verdoppelt

Ob Ihr Haus mit 384 oder mit 768 Prozent belastet wird, entscheidet nicht die Stadt und nicht Ihre Einschätzung, sondern die Grundstücksart, die das Finanzamt nach § 249 BewG feststellt. Und die hängt an einer Prozentzahl.

Ein Rechenbeispiel, das die Größenordnung zeigt. Ein Haus in der Weißenfelser Innenstadt hat insgesamt 380 Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche. Im Erdgeschoss liegt ein Ladenlokal.

• Laden 70 m², Wohnen 310 m²: Wohnanteil 81,6 Prozent – über der Grenze, also Mietwohngrundstück, Hebesatz 384 Prozent.
• Laden 80 m², Wohnen 300 m²: Wohnanteil 78,9 Prozent – unter der Grenze, also gemischt genutztes Grundstück, Hebesatz 768 Prozent.

Zehn Quadratmeter Unterschied verdoppeln den Hebesatz. Hinzu kommt, dass mit der Grundstücksart auch das Bewertungsverfahren wechselt – vom Ertragswert- zum Sachwertverfahren –, was den Grundsteuerwert selbst verändert. Der Effekt ist also nicht nur eine Verdopplung, sondern eine doppelte Veränderung in dieselbe Richtung.

Praktische Konsequenz: Prüfen Sie bei gemischt genutzten Objekten die im Grundsteuerwertbescheid angesetzten Flächen genau. Wird eine ehemalige Ladenfläche längst zu Wohnzwecken genutzt oder ist eine als Nutzfläche geführte Fläche tatsächlich Wohnfläche, kann eine Anzeige an das Finanzamt die Grundstücksart und damit den Hebesatz ändern – wirksam allerdings erst zum 1. Januar des Folgejahres, nicht rückwirkend.

Vergleich

Weißenfels im Vergleich zur Region

Vier Städte, vier Antworten auf dieselbe Reform. Für Eigentümer von Mietwohngrundstücken ist Weißenfels die günstigste davon.

Bei Wohnnutzung ist die Reihenfolge klar: Weißenfels vor Merseburg vor Zeitz vor Halle. Bei Nichtwohnnutzung dreht sie sich vollständig – dort ist Halle mit einheitlichen 500 Prozent der günstigste Standort der vier, Merseburg mit 945 Prozent der teuerste.

Der Vergleich hat allerdings eine Grenze. Der Hebesatz ist nur der zweite Faktor; der erste ist der Grundsteuerwert, und der ist in Halle als Großstadt mit höheren Bodenrichtwerten und höheren Mieten systematisch höher als in Weißenfels. Die tatsächliche Belastung je Quadratmeter Wohnfläche liegt in Halle deshalb noch deutlicher über Weißenfels, als die 500 zu 384 Prozent vermuten lassen.

Für Eigentümer mit Objekten in mehreren Städten: Nehmen Sie die Grundsteuer je Einheit und Jahr in die Bestandsliste auf, getrennt nach Grundstücksart. Sie ist umlagefähig, belastet aber die Warmmiete – und das begrenzt den Spielraum für Erhöhungen der Nettokaltmiete.

Classification

Was das für die Kalkulation bedeutet

Weißenfels ist für Wohnbestand ein günstiger Grundsteuerstandort. Für gemischt genutzte Objekte ist es das Gegenteil – und der Unterschied liegt bei zehn Quadratmetern.

Für ein reines Mietwohngrundstück ist die Lage komfortabel: 384 Prozent sind praktisch der Vorreformwert, die Kostenseite ist damit stabil geblieben. Wer in Weißenfels ein Wohnhaus hält, hat aus der Grundsteuerreform keinen wirtschaftlichen Nachteil erlitten – anders als Eigentümer in Halle, wo der einheitliche Satz auf 500 Prozent gestiegen ist.

Für Objekte mit Gewerbeanteil sieht es anders aus. Das klassische Innenstadthaus mit Laden oder Praxis im Erdgeschoss und Wohnungen darüber ist in Weißenfels genau der Fall, in dem die 80-Prozent-Grenze zuschlägt. Die Grundsteuer verdoppelt sich nicht nur über den Hebesatz, sondern verändert sich zusätzlich über das Bewertungsverfahren – und weil die Gewerbeeinheit die Kosten verursacht, muss sie über den Vorwegabzug auch tragen. Ob der Gewerbemieter das akzeptiert, ist eine zweite Frage.

We are writing this as the buyer. Die Rosenbaum Group hält eigene Mehrfamilienhäuser im Burgenlandkreis, unter anderem in Weißenfels. Bei jeder Kalkulation prüfen wir die Grundstücksart, die im Bescheid angesetzten Flächen und die Frage, ob eine Nutzungsänderung die Einordnung verbessern könnte. Bei Objekten mit knapp unterschrittener 80-Prozent-Grenze ist das einer der wenigen Punkte, an dem sich mit reiner Papierarbeit ein vierstelliger Betrag pro Jahr bewegen lässt.

Was Sie mitnehmen sollten: Rechnen Sie Ihren Wohnflächenanteil aus, bevor Sie irgendetwas anderes tun. Liegt er knapp unter achtzig Prozent, prüfen Sie, ob die Flächenzuordnung im Bescheid tatsächlich der heutigen Nutzung entspricht. Und wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, legen Sie den aktuellen Grundsteuerbescheid mit in die Unterlagen – ein Käufer, der die Kostenseite nicht kennt, rechnet Sicherheitsabschläge ein, die Sie am Ende bezahlen.

Alternative

Kostenseite prüfen – oder verkaufen

Wir kaufen Mehrfamilienhäuser in Weißenfels für den eigenen Bestand und rechnen die Grundsteuer als eigene Zeile in die Kalkulation ein, getrennt nach Grundstücksart.