Reasoning

Drei Wege, die Vergleichsmiete in Hohenmölsen zu belegen

Ohne Mietspiegel nennt § 558a Abs. 2 BGB drei weitere Begründungsmittel. In einem Ort mit 9.000 Einwohnern verschiebt sich deren Rangfolge gegenüber größeren Städten deutlich.

Praktisch heißt das: Führen Sie eine eigene, laufend gepflegte Übersicht über alle Ihre Einheiten mit Fläche, Ausstattung, Baujahr und Nettokaltmiete. Sie ist in einer Stadt ohne Mietspiegel die wichtigste Unterlage, die Sie besitzen – und sie kostet Sie einmal zwei Stunden.

Hohenmölsener Besonderheit

Wenn es kaum vergleichbare Wohnungen gibt

Das Gesetz verlangt drei vergleichbare Wohnungen. Es sagt nicht, wo sie herkommen sollen – und genau das ist in einem Ort dieser Größe die Aufgabe.

Erste Möglichkeit: der eigene Bestand. Wer mehrere Einheiten in Hohenmölsen oder der näheren Umgebung besitzt, hat die Sache im Griff. Zulässig ist die Benennung eigener Wohnungen ausdrücklich; entscheidend ist allein, dass sie nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich energetischer Ausstattung mit der zu erhöhenden Wohnung vergleichbar sind. Führen Sie dafür eine Bestandsliste, in der Fläche, Baujahr, Ausstattungsmerkmale und Nettokaltmiete je Einheit stehen.

Zweite Möglichkeit: Wohnungen anderer Eigentümer. Auch fremde Wohnungen dürfen benannt werden, wenn Sie die erforderlichen Angaben kennen. In kleinen Orten ist das oft leichter als in Großstädten – die örtliche Wohnungsgenossenschaft, andere private Vermieter und der Verwalter im Nachbarhaus sind erreichbar. Fragen Sie konkret nach Fläche, Ausstattung und Nettokaltmiete und halten Sie schriftlich fest, woher die Angabe kommt.

Dritte Möglichkeit: das Sachverständigengutachten. Es kostet regelmäßig einen vierstelligen Betrag und lohnt daher bei einer einzelnen Wohnung praktisch nie. Bei einem Haus mit sechs oder acht Einheiten, die alle gleichzeitig angehoben werden, verteilt sich der Betrag – und Sie erhalten eine Begründung, die kaum angreifbar ist. In Hohenmölsen ist das häufiger die wirtschaftlich richtige Wahl als in Weißenfels oder Naumburg, weil dort die Vergleichsbasis breiter ist.

Vierte Möglichkeit: Bezug auf eine Nachbargemeinde. Zulässig, aber begründungsbedürftig – und in der Umgebung von Hohenmölsen praktisch versperrt, weil auch Weißenfels und Lützen keinen Mietspiegel führen. Rechnen Sie diesen Weg nicht ein.

Zusätzlicher Hinweis für Hohenmölsen: Der Braunkohletagebau und der damit verbundene Strukturwandel prägen den örtlichen Arbeitsmarkt. Für die Bewertung eines Mehrfamilienhauses ist das relevant, weil Beschäftigung und Zahlungsfähigkeit der Mieterschaft daran hängen. Für die Begründung einer Mieterhöhung spielt es keine Rolle – dort zählt nur die Vergleichbarkeit der Wohnungen.

Classification

Was das für Eigentümer in Hohenmölsen heißt

In einem Markt mit 9.000 Einwohnern verschieben sich die Größenordnungen. Das gilt für die Chancen wie für die Risiken.

Die Einstiegspreise sind niedrig, die Bruttorenditen entsprechend hoch, und die Nachfrage ist stabiler, als Außenstehende erwarten – solange der örtliche Arbeitsmarkt trägt. Wer vor Ort ist, seine Mieter persönlich kennt und selbst instand halten kann, erwirtschaftet hier Ergebnisse, die in Halle oder Leipzig nicht möglich sind.

Das Risiko ist die Konzentration. In einem Ort dieser Größe gibt es keinen zweiten Markt, auf den man ausweichen kann. Verändert sich der wirtschaftliche Rahmen, verändert sich die Nachfrage für den gesamten Bestand gleichzeitig – und eine leere Wohnung findet dann nicht in drei, sondern in acht Monaten einen Nachmieter. Auch der Verkauf ist entsprechend eng: Die Zahl der Käufer, die ein Mehrfamilienhaus in einem Ort mit 9.000 Einwohnern überhaupt betrachten, ist klein, und Banken finanzieren dort zurückhaltend.

We are writing this as the buyer. Die Rosenbaum Group hält eigene Mehrfamilienhäuser im Burgenlandkreis und kauft auch in kleineren Orten – gerade dort, wo ein klassischer Käuferkreis fehlt. Für uns zählt nicht die Einwohnerzahl, sondern die Mieterstruktur, der Zustand der Technik und die Frage, ob sich das Objekt in unseren bestehenden Bestand in der Region einfügt. Ein Haus in Hohenmölsen tut das, weil unsere Handwerker ohnehin zwischen Weißenfels und Zeitz unterwegs sind.

Für Sie folgt daraus: Wenn Sie halten wollen, ist die Bestandsliste der erste Schritt – ohne sie ist in einer Stadt ohne Mietspiegel keine Erhöhung durchsetzbar. Wenn Sie verkaufen wollen, ist der schmale Käuferkreis der entscheidende Punkt. Fragen Sie in dem Fall lieber direkt einen Bestandshalter, als monatelang über ein Portal zu suchen, auf dem Objekte dieser Lage lange liegen.

Alternative

Verkauf in einem kleinen Markt – ohne monatelange Suche

Wir sind kein Makler. Die Rosenbaum Group kauft Mehrfamilienhäuser im Burgenlandkreis für den eigenen Bestand – auch in Orten, für die sich ein klassischer Käuferkreis kaum findet.