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Qualifizierter Mietspiegel · § 558d BGB · Mieterhöhung
Mietspiegel Halle (Saale): was Vermieter damit durchsetzen können
- Alle Eckdaten des Mietspiegels 2026 – 2027 mit Beschlussdatum und Anerkennungen
- Was ein qualifizierter Mietspiegel rechtlich auslöst – Vermutungswirkung und Vorlagepflicht
- Der vollständige Ablauf einer Mieterhöhung mit realistischen Zeitangaben
- Wo der Mietspiegel an seine Grenzen kommt – und was dann trägt
- 2026–2027Geltungsdauer des aktuellen Mietspiegels
- +4,39 %Fortschreibung der Basiswerte gegenüber 2024
- 20 %Cap limit within three years
- 226.186Einwohner in Halle am 31.12.2025
Stand der Daten
Der Mietspiegel Halle (Saale) 2026 – 2027
Anders als die meisten Städte in Sachsen-Anhalt hat Halle einen qualifizierten Mietspiegel – und muss ihn auch haben. Die Pflicht trifft Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern; Halle liegt mit 226.186 Einwohnern deutlich darüber.
| Merkmal | Stand für Halle (Saale) |
|---|---|
| Art des Mietspiegels | qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB |
| Geltungsdauer | 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2027 |
| Basis | Fortschreibung des Mietspiegels 2024 durch Anpassung an den Verbraucherpreisindex |
| Veränderung der Basiswerte | plus 4,39 Prozent gegenüber 2024 |
| Anerkennung durch den Stadtrat | 17. Dezember 2025, Beschluss-Nr. VIII/2025/01531 |
| Erstellt durch | DOMUS Consult Wirtschaftsberatungsgesellschaft mbH im Auftrag der Stadt |
| Anerkennung der Verbände | Deutscher Mieterbund Halle e. V., Haus & Grund Halle e. V., VdWg Sachsen-Anhalt, VdW Sachsen-Anhalt |
| Scope | nicht preisgebundener Wohnraum im Stadtgebiet |
| Hilfsmittel | Online-Mietspiegelrechner, Wohnlagenkarte, Adressverzeichnis zur Wohnlagenkarte |
Ein Punkt, der in der Praxis oft übersehen wird: Der aktuelle Mietspiegel ist keine Neuerhebung, sondern eine Fortschreibung. Nach § 558d Abs. 2 BGB ist ein qualifizierter Mietspiegel alle zwei Jahre der Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren auf Grundlage einer neuen Datenerhebung zu erstellen. Die Werte von 2026 beruhen also auf der Erhebung für 2024, hochgerechnet mit dem Verbraucherpreisindex.
Für Vermieter mit mehreren Einheiten lohnt es sich, die Fortschreibung sofort umzusetzen. Die 4,39 Prozent gelten flächendeckend – wer sie in einem Haus mit acht Wohnungen nicht mitnimmt, verschenkt bei einer Jahresnettokaltmiete von 40.000 Euro rund 1.750 Euro pro Jahr, und zwar dauerhaft.
Rechtliche Wirkung
Was ein qualifizierter Mietspiegel auslöst
Der Unterschied zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel ist kein formaler. Er verschiebt die Beweislast.
Vermutungswirkung
Nach § 558d Abs. 3 BGB wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Wer davon abweichen will – in die eine wie in die andere Richtung –, muss die Vermutung erschüttern. Das gelingt in der Praxis selten und nie ohne Gutachten.
Vorlagepflicht auch bei anderer Begründung
Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, müssen Sie dessen Angaben nach § 558a Abs. 3 BGB im Erhöhungsverlangen mitteilen – selbst dann, wenn Sie mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten begründen. Wer das unterlässt, riskiert die Unwirksamkeit des gesamten Verlangens.
Praktische Folge für die Verhandlung
Sie können nicht mehr argumentieren, sondern nur noch rechnen. Das ist ein Nachteil, wenn Ihre Wohnung besser ist als das Raster erfasst – und ein erheblicher Vorteil, wenn ein Mieter die Erhöhung grundsätzlich ablehnt. Mit dem Mietspiegel in der Hand endet die Diskussion schnell.
Kappungsgrenze bleibt daneben bestehen
Der Mietspiegel bestimmt die Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB begrenzt zusätzlich den Anstieg auf zwanzig Prozent in drei Jahren – solange keine Landesverordnung für Halle eine abgesenkte Grenze von fünfzehn Prozent bestimmt. Maßgeblich ist stets die niedrigere der beiden Grenzen.
Order
Mieterhöhung mit dem Mietspiegel – Schritt für Schritt
Mit einem qualifizierten Mietspiegel ist die Vorbereitung deutlich kürzer als in Städten ohne. Der zeitliche Ablauf danach ist derselbe.
- 1Tag 1–2
Wohnlage und Basiswert bestimmen
Adresse in die Wohnlagenkarte oder das Adressverzeichnis eingeben, Baujahr und Wohnfläche zuordnen. Der Online-Mietspiegelrechner der Stadt nimmt Ihnen die Zuordnung ab und berücksichtigt Ausstattungsmerkmale sowie Art und Zeitpunkt von Modernisierungen.
- 2Tag 2–3
Sperrfrist und Kappungsgrenze prüfen
Die Miete muss im Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit fünfzehn Monaten unverändert sein, das Verlangen ist frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung möglich. Ausgangswert der Kappungsgrenze ist die Nettokaltmiete vor drei Jahren.
- 3Tag 4–5
Erhöhungsverlangen aufsetzen
Textform genügt. Enthalten sein müssen bisherige und neue Nettokaltmiete, Erhöhungsbetrag, Zeitpunkt des Wirksamwerdens sowie die Angaben aus dem Mietspiegel, aus denen sich der Wert herleitet. Alle Vermieter, alle Mieter.
- 4Month 1-2
Tenant's reflection period
Bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Schweigen gilt als Ablehnung. Bei einem qualifizierten Mietspiegel stimmt allerdings ein erheblicher Teil der Mieter zu, weil die Herleitung nachvollziehbar ist.
- 5Month 3
Neue Miete oder Klage
Bei Zustimmung schuldet der Mieter die höhere Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Andernfalls bleiben drei Monate für die Zustimmungsklage – eine Ausschlussfrist.
- 6Month 4–5
Zustimmungsklage beim Amtsgericht
Streitwert ist der Jahresbetrag der Erhöhung, das Verfahren daher vergleichsweise günstig. Mit einem qualifizierten Mietspiegel stehen die Chancen gut: Das Gericht muss die Vermutungswirkung zugrunde legen, wenn sie nicht erschüttert wird.
Vom ersten Blick in den Mietspiegelrechner bis zur höheren Miete auf dem Konto vergehen bei Zustimmung rund vier Monate. Der Aufwand fällt einmal an, der Ertrag bleibt – und bei mehreren Einheiten lässt sich die Vorbereitung in einem Durchgang für das ganze Haus erledigen.
Anwendung
Was Sie für die Einordnung brauchen
Der Online-Rechner der Stadt fragt fünf Dinge ab. Wer sie vorher zusammenstellt, hat die Einordnung in wenigen Minuten.
- Die Adresse der Wohnung – daraus wird die Wohnlage automatisch bestimmt
- Die Wohnfläche in Quadratmetern, korrekt nach Wohnflächenverordnung ermittelt
- Das Baujahr des Gebäudes
- Ausstattungsmerkmale der Wohnung
- Art und Zeitpunkt durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen
Der häufigste Fehler an dieser Stelle betrifft die Wohnfläche. Balkone, Terrassen und Dachschrägen werden nur anteilig angerechnet, Keller- und Abstellräume außerhalb der Wohnung gar nicht. Wer eine im Mietvertrag zu hoch angesetzte Fläche in die Berechnung übernimmt, produziert einen Wert, der im Streitfall nicht hält – und ein Mieter, der nachmisst, hat dann seinerseits einen Anspruch.
Der zweite Punkt ist die Modernisierung. Sie wirkt zweifach: über die Einordnung im Mietspiegel und, bei kürzlich durchgeführten Maßnahmen, über die eigenständige Umlage nach § 559 BGB. Beide Wege lassen sich nicht doppelt für dieselbe Maßnahme nutzen, aber sie lassen sich nacheinander sinnvoll kombinieren. Wer modernisiert hat, sollte die Reihenfolge vorher durchdenken.
Druckexemplare des Mietspiegels sind an den Pforten im Ratshof, Marktplatz 1, und im Verwaltungsstandort Scheibe A, Neustädter Passage 18, kostenfrei erhältlich. Fragen beantwortet die Stadt unter der Adresse mietspiegel@halle.de.
Grenzen
Was der Mietspiegel nicht leistet
Ein Mietspiegel beschreibt einen Durchschnitt. Ihr Haus ist kein Durchschnitt – und an sechs Stellen merkt man das deutlich.
- Er sagt nichts über Zahlungsfähigkeit. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine rechtliche Obergrenze, keine Prognose. Ob Ihr Mieter die höhere Miete tatsächlich zahlt, steht in keinem Mietspiegel – und in Stadtteilen mit hoher Transferleistungsquote ist die Angemessenheitsgrenze der Kosten der Unterkunft praktisch relevanter als die Spanne.
- Er erfasst nur neu vereinbarte oder geänderte Mieten. Grundlage sind die Miethöhen der letzten sechs Jahre. Bestandsmieten aus Altverträgen, die seit zwanzig Jahren unverändert sind, fließen nicht ein. Der Mietspiegel bildet damit den beweglichen Teil des Marktes ab, nicht den ganzen.
- Er bewertet keine Substanz. Zwei Häuser in derselben Wohnlage mit demselben Baujahr können sich im Instandhaltungsstand um sechsstellige Beträge unterscheiden. Für die Miete spielt das im Raster kaum eine Rolle, für Ihre Rendite jede.
- Er löst keinen Leerstand. Eine rechtlich zulässige Miete ist noch keine gezahlte Miete. In Lagen mit schwacher Nachfrage ist die durchsetzbare Miete regelmäßig niedriger als die ortsübliche – und ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB steht dem Mieter nach jeder Erhöhung offen.
- Er ersetzt keine Kalkulation. Die Frage, ob eine Erhöhung sinnvoll ist, hängt an Fluktuationskosten, Herrichtungsaufwand und Mieterstruktur. Sechzig Euro mehr im Monat sind wertlos, wenn dafür eine Wohnung drei Monate leer steht und 6.000 Euro Renovierung braucht.
- Er endet am 31. Dezember 2027. Danach gilt eine neue Fassung, die auf einer neuen Datenerhebung beruhen muss. Wer Erhöhungen plant, sollte den laufenden Zyklus nutzen, statt auf die nächste Ausgabe zu warten.
Classification
Was das für Halle als Standort bedeutet
Halle ist innerhalb Sachsen-Anhalts ein Sonderfall – und für Bestandshalter einer der interessanteren Märkte in Mitteldeutschland.
Mit 226.186 Einwohnern ist Halle nach Magdeburg die zweitgrößte Stadt des Landes, hat eine Universität, ein funktionierendes Umland und – anders als viele Mittelstädte der Region – einen Wohnungsmarkt, der differenziert genug ist, um überhaupt einen qualifizierten Mietspiegel tragen zu können. Für Eigentümer heißt das: Die Mieten lassen sich rechtssicher anheben, aber sie lassen sich eben auch nur bis zu einer nachprüfbaren Grenze anheben.
Innerhalb der Stadt sind die Unterschiede erheblich. Zwischen einem sanierten Gründerzeithaus im Paulusviertel und einem unsanierten Bestand in einer Randlage liegen nicht nur zwei Wohnlagen, sondern zwei völlig verschiedene Geschäftsmodelle. Die Kaufpreisfaktoren spiegeln das: Sie schwanken innerhalb Halles stärker als zwischen manchen Städten der Region.
We are writing this as the buyer. Die Rosenbaum Group hält eigene Mehrfamilienhäuser in Mitteldeutschland und kauft laufend an – auch in Halle. Für uns ist der Mietspiegel ein Kalkulationsinstrument: Wir prüfen bei jedem Objekt, wie weit die Ist-Mieten unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, und rechnen dieses Potenzial in den Kaufpreis ein. Das ist der Grund, warum wir für ein Haus mit alten, niedrigen Mieten häufig mehr zahlen können als ein Käufer, der ausschließlich auf die aktuelle Jahresmiete schaut.
Für Sie folgt daraus eine schlichte Reihenfolge: Wenn Sie halten wollen, nutzen Sie den laufenden Mietspiegel und ziehen die Anpassung durch – die Schritte dafür stehen oben. Wenn Sie ohnehin verkaufen wollen, lassen Sie das Potenzial lieber bewerten, als es über zwölf Monate selbst zu heben. In beiden Fällen ist die erste Handlung dieselbe: eine Liste aller Einheiten mit Ist-Miete, Fläche und dem Wert aus dem Mietspiegelrechner daneben.
Frequently Asked Questions
Mietspiegel Halle (Saale) – die häufigsten Fragen von Vermietern
Welcher Mietspiegel gilt aktuell in Halle?
Der Mietspiegel Halle (Saale) 2026 – 2027. Er gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2027 und wurde vom Stadtrat am 17. Dezember 2025 als qualifiziert anerkannt. Der vorherige Mietspiegel 2024 ist am 31. Dezember 2025 ausgelaufen.
Ist es eine Neuerhebung?
Nein, eine Fortschreibung des Mietspiegels 2024 durch Anpassung an den Verbraucherpreisindex. Die Basiswerte sind dabei um 4,39 Prozent gestiegen. Nach § 558d Abs. 2 BGB ist alle zwei Jahre fortzuschreiben und nach vier Jahren neu zu erheben.
Was bedeutet „qualifiziert“ für mich als Vermieter?
Es gilt die Vermutung, dass die dort ausgewiesenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Das erleichtert die Begründung erheblich. Zugleich müssen Sie die Angaben des Mietspiegels auch dann mitteilen, wenn Sie anders begründen (§ 558a Abs. 3 BGB).
Wie viel darf ich erhöhen?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Mietspiegel und höchstens um zwanzig Prozent der Nettokaltmiete innerhalb von drei Jahren – maßgeblich ist die niedrigere der beiden Grenzen. Eine abgesenkte Kappungsgrenze von fünfzehn Prozent gilt nur, soweit eine Landesverordnung das Gebiet als angespannt ausweist.
Wo finde ich den Mietspiegel und den Rechner?
Beides stellt die Stadt Halle kostenfrei online bereit, zusammen mit Wohnlagenkarte und Adressverzeichnis. Druckexemplare liegen an den Pforten im Ratshof, Marktplatz 1, und in der Scheibe A, Neustädter Passage 18. Fragen beantwortet die Stadt unter mietspiegel@halle.de.
Lohnt sich die Erhöhung vor einem Verkauf?
Rechnerisch ja, praktisch hängt es am Zeitpunkt. Der Wertzuwachs entspricht der zusätzlichen Jahresmiete multipliziert mit dem Faktor, wirkt aber erst, wenn die höhere Miete tatsächlich fließt und belegbar ist. Bei einem Verkauf innerhalb der nächsten sechs Monate kommen Sie damit meist nicht mehr durch – ein Käufer, der das Potenzial selbst hebt, bewertet es dann direkt mit.
Alternative
Potenzial bewerten lassen statt selbst heben
Wir sind Bestandshalter und kaufen in Halle für den eigenen Bestand. Ist-Mieten unter Mietspiegelniveau sind für uns kein Mangel, sondern eine Position in der Kalkulation.
What suits your situation?
Worum geht es bei Ihrem Objekt in Halle?
Non-binding, no commission, and no agency agreement. We are long-term holders – you speak directly with the buyer.
Sources and status of the data
- Stadt Halle (Saale): Mietspiegel Halle (Saale) 2026 – 2027, Anerkennung durch den Stadtrat am 17.12.2025, Beschluss-Nr. VIII/2025/01531
- Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt: Bevölkerung nach Gemeinden am 31.12.2025 auf Basis des Zensus 2022
- §§ 558, 558a, 558b, 558c, 558d, 559, 561 BGB – gesetze-im-internet.de
- Mietspiegelverordnung und Mietspiegelreformgesetz
Alle Angaben geprüft am 03.08.2026 anhand der Veröffentlichungen der Stadt Halle (Saale) und des Statistischen Landesamtes Sachsen-Anhalt. Maßgeblich ist stets die amtliche Fassung des Mietspiegels. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Further
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Mieten unter Mietspiegelniveau?
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