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Ratgeber für Erben
Geerbtes Haus verkaufen: Steuer und Fristen
Wer ein Haus erbt und verkaufen möchte, hat es mit zwei völlig verschiedenen Steuern zu tun: der Erbschaftsteuer auf den Erwerb und – möglicherweise – der Einkommensteuer auf einen Verkaufsgewinn. Dieser Ratgeber ordnet die Begriffe und zeigt, welche Punkte Sie mit Ihrem Steuerberater klären sollten.
- Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer sauber getrennt
- Welche Fristen und Unterlagen wirklich zählen
- Was in einer Erbengemeinschaft zusätzlich zu regeln ist
- Ohne Zahlenversprechen – dafür mit konkreten Fragen an Ihren Berater
Unverbindlich · diskret · Rückmeldung in der Regel innerhalb von 24 Stunden
Der wichtigste Unterschied
Zwei Steuern, die häufig verwechselt werden
Die Erbschaftsteuer knüpft an den Erbfall an – also daran, dass Ihnen die Immobilie zugefallen ist. Die Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn, umgangssprachlich Spekulationssteuer, knüpft dagegen an den späteren Verkauf an. Beide können unabhängig voneinander anfallen oder entfallen.
遗产税
Bemessungsgrundlage ist der steuerliche Wert der Immobilie im Erbfall, gemindert um persönliche Freibeträge, die sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis richten. Die Erklärung ist gegenüber dem Finanzamt abzugeben, auch wenn am Ende keine Steuer festgesetzt wird.
Spekulationssteuer
Sie betrifft nur den Gewinn zwischen Anschaffung und Verkauf innerhalb der gesetzlichen Haltefrist. Als Erbe treten Sie in die Rechtsposition des Erblassers ein – dessen Anschaffungsdatum wird Ihnen zugerechnet.
Grundsteuer läuft weiter
Unabhängig von beidem bleibt die Grundsteuer laufende Pflicht des jeweiligen Eigentümers. Sie wird über den Kaufvertrag zum Übergabestichtag zwischen Verkäufer und Käufer abgegrenzt.
Wichtig: Dieser Text ist eine Orientierung und keine steuerliche Beratung. Freibeträge, Bewertungsregeln und Fristen ändern sich, und der Einzelfall entscheidet. Lassen Sie die konkreten Zahlen von einem Steuerberater prüfen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.
Erwerb von Todes wegen
Was bei der Erbschaftsteuer zählt
Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer entsteht, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis, vom steuerlichen Wert der Immobilie und von weiteren Erwerben ab.
Diese Punkte sollten Sie klären lassen
Am besten in einem einzigen Termin mit dem Steuerberater – mit den Unterlagen aus dem Nachlass auf dem Tisch.
- Welcher Freibetrag greift in Ihrem Verwandtschaftsverhältnis
- Wie hat das Finanzamt die Immobilie bewertet
- Gibt es Vergünstigungen für vermietete Wohnimmobilien
- Sind Nachlassverbindlichkeiten und Bestattungskosten berücksichtigt
- Wurden Schenkungen der letzten Jahre einbezogen
- Ist die Frist für die Anzeige beim Finanzamt gewahrt
Ein Verkauf kurz nach dem Erbfall kann für die Bewertung sogar hilfreich sein, weil ein tatsächlich erzielter Kaufpreis ein belastbarer Marktwert ist. Ob und wie das in Ihrem Fall wirkt, entscheidet das Finanzamt beziehungsweise Ihr Berater.
Verkaufsgewinn
Spekulationsfrist bei geerbten Immobilien
Bei privaten Immobilienverkäufen ist ein Gewinn nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als die gesetzliche Haltefrist liegt. Für Erben ist entscheidend: Sie haben die Immobilie nicht angeschafft, sondern erhalten – gerechnet wird deshalb ab dem Anschaffungszeitpunkt des Erblassers.
Hat der Erblasser die Immobilie also vor vielen Jahren gekauft, ist die Frist in vielen Fällen längst abgelaufen. Wurde sie kurz vor dem Erbfall erworben, kann ein Verkauf steuerpflichtig sein. Bei selbst genutzten Objekten gelten zusätzliche Ausnahmen, bei vermieteten Objekten spielen Abschreibungen in die Gewinnermittlung hinein.
Anschaffungsdatum prüfen
Der alte Kaufvertrag des Erblassers ist das wichtigste Dokument. Er steht im Grundbuch beziehungsweise ist über den Notar oder das Grundbuchamt zu ermitteln.
Nutzung dokumentieren
Vermietung, Selbstnutzung oder Leerstand haben unterschiedliche Folgen. Halten Sie fest, wie das Objekt in den Jahren vor dem Verkauf genutzt wurde.
Gewinn richtig rechnen
Zum Gewinn gehören nicht nur Kaufpreisdifferenzen, sondern auch geltend gemachte Abschreibungen und abzugsfähige Veräußerungskosten.
直接购买——无中介
Geerbte Immobilie verkaufen – Kaufpreisindikation anfordern
我们不是房地产经纪人，而是买家：我们不会向您提供估价报告，而是提供具体的购买价格。您无需为此收集文件。.
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乐意为您效劳？请致电我们： 030 220 124 124 或写信给 invest@rosenbaum-group.de
Mehrere Erben
Verkauf aus der Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Sie kann die Immobilie nur gemeinschaftlich verkaufen – ein einzelner Miterbe kann den Verkauf nicht allein herbeiführen. In der Praxis scheitern Verkäufe seltener am Preis als an der Abstimmung.
Hilfreich ist ein Käufer, der den gesamten Prozess mit einer festen Zusage stabil hält, statt bei jeder Rückfrage nachzuverhandeln. Wir stellen Erbengemeinschaften eine verbindliche Kaufpreisindikation zur Verfügung, mit der alle Beteiligten dieselbe Zahl vor sich haben.
Weiterlesen: 出售继承的房产 · Mehrfamilienhaus geerbt
Vorbereitung
Unterlagen, die Sie ohnehin brauchen
Für Finanzamt, Bank und Käufer wird im Wesentlichen dasselbe Bündel benötigt: Erbschein oder beglaubigtes Testament, aktueller Grundbuchauszug, der Kaufvertrag des Erblassers, Flurkarte, Wohnflächen- und Mietaufstellung, Nebenkostenabrechnungen sowie Nachweise zu Sanierungen und Darlehen.
Wenn Unterlagen fehlen, ist das kein Grund zu warten. Für eine erste Kaufpreisindikation genügen Adresse, Wohnfläche und Mietaufstellung; den Rest beschaffen wir gemeinsam.
Bewertungsgrundlagen: Mehrfamilienhaus bewerten · Kaufpreisfaktor Halle · Mietspiegel Halle (Saale)
Vom Erbfall zum Notartermin
我们为自有库存采购并自行决定——无需漫长的委员会审批流程，也无需银行预留。因此，从第一个标的物报价到公证，通常需要六周左右的时间；其中已包含自发送购房合同草案起两周的法定审查期。之后，还需要大约四周的时间来支付购房款。.
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1第一周
标的物报价
您将发送给我们租户名单、土地登记证明以及（如果有的话）平面图。几天之内，您将收到我们无约束力的购买价格指示。.
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2第一至二周
Besichtigung vor Ort
我们将亲自查看您的房产——保密且无需中介。之后，我们将提出具体的购买价格。.
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3第二周
文件审查
简短、集中的审查。由于我们是为自有库存购买，因此无需冗长的委员会和融资流程。.
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4第三到第五周
买卖合同草案
公证人将起草文件。发送后，法定审查期为两周，在此期间您可以仔细检查所有内容。.
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5第六周
公证
Der Verkauf ist verbindlich – zum vereinbarten Preis. Den Notartermin können wir auf Wunsch in Ihrer Stadt wahrnehmen.
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6大约4周
抵押权预告登记
公证人办理不动产登记。此举将保障所有权的转让具有法律效力。.
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7同时
未承担的债务注销
未承担的基础债务和权利与预告登记同时在不动产登记簿上注销。.
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8大约四周后
购买价格支付
一旦满足所有到期条件，我们将按时、可靠地支付商定的购买价格。.
从初次接触到支付购买价格——可计划，可承诺，且保密。承诺的条款不重新谈判。.
所有时间均为我们在购买实践中的参考。实际时间可能会因产权登记处的处理时间等因素而异。.
我们的采购地点
Wo wir geerbte Immobilien ankaufen
Wir kaufen geerbte Wohnimmobilien in Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Brandenburg und Berlin – auch aus Erbengemeinschaften. Zu den wichtigsten Städten gibt es eigene Seiten mit Marktbeschreibung.
Einen Überblick über alle Städte und Landkreise gibt die Seite 收购区域.
常见问题
Geerbtes Haus verkaufen und Steuer – häufige Fragen
Zahle ich beim Verkauf eines geerbten Hauses immer Steuern?
Nein. Erbschaftsteuer und Steuer auf einen Verkaufsgewinn sind zwei verschiedene Dinge und können beide entfallen. Entscheidend sind Verwandtschaftsverhältnis, Wert, Anschaffungszeitpunkt des Erblassers und Nutzung der Immobilie.
Ab wann läuft die Spekulationsfrist bei einer geerbten Immobilie?
Nicht ab dem Erbfall, sondern ab der Anschaffung durch den Erblasser. Als Erbe treten Sie in seine Rechtsposition ein. Der alte Kaufvertrag ist deshalb das wichtigste Dokument.
Muss ich den Erbfall dem Finanzamt melden?
Ja, der Erwerb ist grundsätzlich anzuzeigen, auch wenn wegen der Freibeträge keine Steuer entsteht. Die Fristen sind kurz – klären Sie das früh mit Ihrem Steuerberater.
Ist ein schneller Verkauf steuerlich nachteilig?
Nicht zwangsläufig. Ein tatsächlich erzielter Kaufpreis kann bei der Bewertung des Nachlasses sogar hilfreich sein. Ob ein Verkauf im laufenden oder im nächsten Jahr günstiger ist, sollte Ihr Berater beurteilen.
Was gilt, wenn wir eine Erbengemeinschaft sind?
Die Immobilie kann nur gemeinschaftlich verkauft werden. Steuerlich wird jeder Miterbe für seinen Anteil betrachtet. Eine verbindliche Kaufpreisindikation hilft, die Entscheidung im Kreis der Erben zu treffen.
Beraten Sie mich steuerlich?
Nein. Wir sind Käufer, keine Steuerberater, und geben ausdrücklich keine steuerliche Beratung. Wir richten uns aber nach Ihrem Zeitplan, wenn ein Notartermin aus steuerlichen Gründen später liegen soll.
Kaufen Sie auch geerbte Objekte mit Sanierungsstau?
Ja. Instandhaltungsrückstau, Teilleerstand oder unklare Unterlagen gehören zu unserem Kernprofil und sind kein Ausschlusskriterium.
Lassen Sie uns über Ihre geerbte Immobilie sprechen
一个简短的电话或表格中的三个字段就足够了。您将获得诚实的反馈——即使现在不适合您进行销售。.
Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Für die steuerliche Beurteilung Ihres Falls wenden Sie sich an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.