市场数据
中部德国和柏林
市场数据
我们在自己了解的市场购买。以下是我们核心区域的关键指标——租金水平、购买价格、空置率和产权比例——以及我们的评估。.
租金、空置、产权： 2022年人口普查 (2022年5月15日) · 购买价格： 德国房地产市场报告2025 · 页面状态：2026年8月
哈雷（萨勒）
萨克森-安哈尔特
- 净租金平均值
- 5,92欧元/平方米
- 商品房购买价格（存量）
- 2.140欧元/平方米
- 产权比率
- 16,8%
- 空置率
- 7,7%
萨克森-安哈尔特州最大的住房市场，需求稳定，主要来自大学、医院和行政机构。 空置率为7.7 %，高于全国平均水平，但主要集中在远离优质地段且未翻新的房源中。2024年，多户住宅的平均交易价格为每平方米居住面积1,250欧元。.
莱比锡
萨克森
- 净租金平均值
- 6,44欧元/平方米
- 商品房购买价格（存量）
- 2.790欧元/平方米
- 产权比率
- 13,5%
- 空置率
- 4,4%
该地区是增长型市场：人口约59.9万，空置率为4.4 %，是我们在中德地区各项目中空置率最低的。购房价格和租金均明显高于哈勒，相应地，当前收益率则低于哈勒。 我们在此有选择性地进行收购，并重点关注地段和翻新状况。.
柏林
柏林
- 净租金平均值
- 7,67欧元/平方米
- 商品房购买价格（存量）
- 4.500欧元/平方米
- 产权比率
- 16,3%
- 空置率
- 2,0%
价格和租金水平的参考市场：二手公寓价格为4,500欧元/平方米，空置率仅为2.0 %。 人口普查数据显示的现租租金为7.67欧元/平方米，这也反映出现有租约与新签租约的租金差距之大。对我们而言，这主要是一个比较基准，而非购房的重点考量因素。.
梅泽堡
萨克森-安哈尔特，萨勒县
- 净租金平均值
- 5,46欧元/平方米
- 商品房购买价格（存量）
- 1.180平方米/欧元（圆形）
- 产权比率
- 26,5%
- 空置率
- 9,4%
萨勒县的一处高校与工业区，距离哈勒约15分钟车程。 空置率为9.4 %，现有租金为5.46欧元/平方米。萨勒克雷斯地区的房价水平约为1,180欧元/平方米——在此地，只有通过严谨的测算，翻新改造才能获得回报。.
魏森费尔斯
萨克森-安哈尔特州，布尔根兰县
- 净租金平均值
- 5,24欧元/平方米
- 商品房购买价格（存量）
- 760平方米/欧元（圆形）
- 产权比率
- 38,0%
- 空置率
- 11,9%
我们各区域的空置率最高（11.9 %），同时自有住房比例也最高（38.0 %）。在此收购租赁住房存量时必须非常审慎：地段、房产质量和租户结构比其他地区更为关键。.
瑙姆堡（萨勒）
萨克森-安哈尔特州，布尔根兰县
- 净租金平均值
- 5,50欧元/平方米
- 商品房购买价格（存量）
- 760平方米/欧元（圆形）
- 产权比率
- 36,0%
- 空置率
- 7,6%
这座世界遗产城市持续吸引着周边地区的人口迁入，其租金水平为5.50欧元/平方米，高于该地区平均水平。空置率为7.6 %，低于梅泽堡和魏森费尔斯。 受文物保护的老建筑构成了市场的主体，这要求在翻新和资金申请方面具备丰富的经验。.
所有地点对比
| 地点 | 居民 | 净租金/平方米 | 公寓售价/平方米 | 产权比率 | 空置 |
|---|---|---|---|---|---|
| 哈雷（萨勒） | 226.586 | 5,92 | 2.140 | 16,8 % | 7,7 % |
| 莱比锡 | 598.899 | 6,44 | 2.790 | 13,5 % | 4,4 % |
| 柏林 | 3.596.999 | 7,67 | 4.500 | 16,3 % | 2,0 % |
| 梅泽堡 | 33.302 | 5,46 | 1.180 * | 26,5 % | 9,4 % |
| 魏森费尔斯 | 38.228 | 5,24 | 760 | 38,0 % | 11,9 % |
| 瑙姆堡（萨勒） | 31.864 | 5,50 | 760 | 36,0 % | 7,6 % |
| 德国 (比较) | — | 7,28 | — | 44,3 % | 4,3 % |
* 萨勒克赖斯县的价值。** 堡垒县的价值。这些城市的销售价格不予公布。.
我们的分类
柏林与布尔根兰州之间的每平方米房价差距约为3,700欧元——而租金水平的差距却仅为2.43欧元。 正是这种价差构成了我们投资策略的核心：当购房价格大幅下跌，而租金却未同步下降时，便会产生持续的收益率，这种收益率在一线城市已难以实现。 其代价便是空置风险——魏森费尔斯的空置率为11.9 %，而柏林仅为2.0 %。 因此，我们并非„投资整个地区“，而是收购位于我们实地考察过的地段的单个物业，重点关注可翻新房产及稳健的租户结构。哈勒和莱比锡构成了投资组合的稳固基础，而梅泽堡、瑙姆堡和魏森费尔斯则为投资组合贡献了收益部分。.
在这些特定市场，我们还通过与机构投资者和家族办公室共同建立的投资组合公司来整合资产： 共同投资.
方法论和来源
净租金 2022年人口普查，表4000W-0004„住房指标：平均净冷租金“，截止日期2022年5月15日，乡镇一级，单位欧元/平方米住房面积。这些是所有出租住房的现有租金，而不是新租赁的报价租金；后者通常会更高。德国总计：7.28欧元/平方米。.
空置率和所有权率 2022年人口普查，表4000W-0001„住房指标：空置率和自有住房率“，统计截止日为2022年5月15日，市镇层面。 德国总体：空置率 4.3 %，自有住房率 44.3 %。.
居民 2022年人口普查，表1000A-0001„人口：人口数量和面积（市镇）“，统计时点2022年5月15日。所有人口普查数据：© 联邦及各州统计局，根据德国数据许可协议-署名-2.0版本授权。.
购买价格： 2025年二手公寓的单位面积价格，摘自德国房地产市场报告，由高级估价委员会工作组（AK OGA）与联邦建筑、城市和空间研究中心（BBSR）联合发布。柏林、莱比锡和哈勒（萨勒）为独立城市级别。* 默泽堡：萨勒县（Saalekreis）的价值。** 魏森费尔斯和瑙姆堡（萨勒）： Burgenlandkreis 的价值——这些城市没有发布自己的价值。.
多户住宅 萨克森-安哈尔特州房地产价值专家委员会，„营业额和价格“（2025年6月5日发布），2024年平均住宅面积价格：哈雷（Saale）1250欧元/平方米，萨勒区670欧元/平方米， Burgenland区635欧元/平方米，萨克森-安哈尔特州总计797欧元/平方米。.
购房价格因素和不动产利率： 未被明确指定为笼统的指标。我们根据地块市场的报告，在个别案例中推导出适合具体房产的乘数和房地产利率。仅根据现有租金和购买价格得出的因素会产生误导，因为柏林的现有租金和市场租金之间存在很大差距。.
所有数值均为整个城市或县的平均值或中位数。它们仅供参考，不能替代个案评估。始终以与对象相关的实际情况为准。.
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