Marktdaten
Mitteldeutschland und Berlin
Marktdaten
Wir kaufen dort, wo wir den Markt aus eigener Anschauung kennen. Hier finden Sie die wichtigsten Kennzahlen unserer Kernregionen – Mietniveau, Kaufpreise, Leerstand und Eigentumsquote – sowie unsere Einordnung dazu.
Miete, Leerstand, Eigentum: Zensus 2022 (15.05.2022) · Kaufpreise: Immobilienmarktbericht Deutschland 2025 · Stand der Seite: August 2026
Halle (Saale)
Sachsen-Anhalt
- Nettokaltmiete Ø
- 5,92€/m²
- Kaufpreis ETW Bestand
- 2.140€/m²
- Eigentumsquote
- 16,8%
- Leerstandsquote
- 7,7%
Größter Wohnungsmarkt Sachsen-Anhalts mit stabiler Nachfrage aus Universität, Klinikum und Verwaltung. Der Leerstand liegt mit 7,7 % über dem Bundeswert, konzentriert sich aber stark auf unsanierte Bestände abseits der guten Lagen. Mehrfamilienhäuser wurden 2024 im Mittel zu 1.250 €/m² Wohnfläche gehandelt.
Leipzig
Sachsen
- Nettokaltmiete Ø
- 6,44€/m²
- Kaufpreis ETW Bestand
- 2.790€/m²
- Eigentumsquote
- 13,5%
- Leerstandsquote
- 4,4%
Der Wachstumsmarkt der Region: rund 599.000 Einwohner und mit 4,4 % der niedrigste Leerstand unserer mitteldeutschen Standorte. Kaufpreise und Mieten liegen deutlich über Halle, die laufenden Renditen entsprechend darunter. Wir kaufen hier selektiv und mit engem Blick auf Lage und Sanierungsstand.
Berlin
Berlin
- Nettokaltmiete Ø
- 7,67€/m²
- Kaufpreis ETW Bestand
- 4.500€/m²
- Eigentumsquote
- 16,3%
- Leerstandsquote
- 2,0%
Referenzmarkt für Preis- und Mietniveau: 4.500 €/m² für gebrauchte Eigentumswohnungen bei nur 2,0 % Leerstand. Die Zensus-Bestandsmiete von 7,67 €/m² zeigt zugleich, wie weit Bestands- und Neuvertragsmieten auseinanderliegen. Für uns vor allem Vergleichsmaßstab, weniger Ankaufsschwerpunkt.
Merseburg
Sachsen-Anhalt, Saalekreis
- Nettokaltmiete Ø
- 5,46€/m²
- Kaufpreis ETW Bestand
- 1.180€/m² (Kreis)
- Eigentumsquote
- 26,5%
- Leerstandsquote
- 9,4%
Hochschul- und Industriestandort im Saalekreis, rund 15 Autominuten von Halle. Leerstand 9,4 %, Bestandsmiete 5,46 €/m². Das Preisniveau im Saalekreis liegt bei etwa 1.180 €/m² – Sanierung rechnet sich hier nur mit belastbarer Kalkulation.
Weißenfels
Sachsen-Anhalt, Burgenlandkreis
- Nettokaltmiete Ø
- 5,24€/m²
- Kaufpreis ETW Bestand
- 760€/m² (Kreis)
- Eigentumsquote
- 38,0%
- Leerstandsquote
- 11,9%
Höchster Leerstand unserer Standorte (11,9 %) bei zugleich höchster Eigentumsquote (38,0 %). Mietwohnungsbestände müssen hier sehr selektiv erworben werden: Lage, Objektqualität und Mieterstruktur entscheiden stärker als anderswo.
Naumburg (Saale)
Sachsen-Anhalt, Burgenlandkreis
- Nettokaltmiete Ø
- 5,50€/m²
- Kaufpreis ETW Bestand
- 760€/m² (Kreis)
- Eigentumsquote
- 36,0%
- Leerstandsquote
- 7,6%
Welterbe-Stadt mit stabilem Zuzug aus dem Umland und einem für die Region überdurchschnittlichen Mietniveau von 5,50 €/m². Der Leerstand liegt mit 7,6 % unter Merseburg und Weißenfels. Denkmalgeschützte Altbausubstanz prägt den Markt und erfordert Erfahrung in Sanierung und Förderung.
Alle Standorte im Vergleich
| Standort | Einwohner | Nettokaltmiete Ø €/m² | Kaufpreis ETW €/m² | Eigentumsquote | Leerstand |
|---|---|---|---|---|---|
| Halle (Saale) | 226.586 | 5,92 | 2.140 | 16,8 % | 7,7 % |
| Leipzig | 598.899 | 6,44 | 2.790 | 13,5 % | 4,4 % |
| Berlin | 3.596.999 | 7,67 | 4.500 | 16,3 % | 2,0 % |
| Merseburg | 33.302 | 5,46 | 1.180 * | 26,5 % | 9,4 % |
| Weißenfels | 38.228 | 5,24 | 760 ** | 38,0 % | 11,9 % |
| Naumburg (Saale) | 31.864 | 5,50 | 760 ** | 36,0 % | 7,6 % |
| Deutschland (Vergleich) | — | 7,28 | — | 44,3 % | 4,3 % |
* Wert des Landkreises Saalekreis. ** Wert des Burgenlandkreises. Für diese Städte werden keine eigenen Kaufpreiswerte veröffentlicht.
Unsere Einordnung
Zwischen Berlin und dem Burgenlandkreis liegen beim Quadratmeterpreis rund 3.700 Euro – beim Mietniveau dagegen nur 2,43 Euro. Genau diese Spreizung ist der Kern unseres Ansatzes: Wo die Kaufpreise stark fallen, die Mieten aber nicht im gleichen Maß, entstehen laufende Renditen, die in den A-Städten nicht mehr darstellbar sind. Der Preis dafür ist Leerstandsrisiko – 11,9 % in Weißenfels gegenüber 2,0 % in Berlin. Wir kaufen deshalb nicht „die Region“, sondern einzelne Objekte in Lagen, die wir aus eigener Anschauung kennen, mit Fokus auf sanierungsfähige Substanz und tragfähige Mieterstrukturen. Halle und Leipzig bilden dabei das stabile Fundament, Merseburg, Naumburg und Weißenfels die Renditeseite des Portfolios.
In genau diesen Märkten bündeln wir Objekte auch in Portfoliogesellschaften, die wir gemeinsam mit institutionellen Investoren und Family Offices aufbauen: Co-Investieren.
Methodik und Quellen
Nettokaltmiete: Zensus 2022, Tabelle 4000W-0004 „Wohnungskennzahlen: Durchschnittliche Nettokaltmiete“, Stichtag 15.05.2022, Gemeindeebene, in Euro je m² Wohnfläche. Es handelt sich um Bestandsmieten aller vermieteten Wohnungen, nicht um Angebotsmieten bei Neuvermietung; diese liegen in der Regel darüber. Deutschland gesamt: 7,28 €/m².
Leerstands- und Eigentumsquote: Zensus 2022, Tabelle 4000W-0001 „Wohnungskennzahlen: Leerstandsquote und Eigentumsquote“, Stichtag 15.05.2022, Gemeindeebene. Deutschland gesamt: Leerstand 4,3 %, Eigentumsquote 44,3 %.
Einwohner: Zensus 2022, Tabelle 1000A-0001 „Personen: Bevölkerungszahl und Fläche (Gemeinden)“, Stichtag 15.05.2022. Alle Zensus-Angaben: © Statistische Ämter des Bundes und der Länder, lizenziert unter Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0.
Kaufpreise: Wohnflächenpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen 2025 aus dem Immobilienmarktbericht Deutschland der Arbeitsgemeinschaft der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA) gemeinsam mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Berlin, Leipzig und Halle (Saale) auf Ebene der kreisfreien Stadt. * Merseburg: Wert des Landkreises Saalekreis. ** Weißenfels und Naumburg (Saale): Wert des Burgenlandkreises – für diese Städte werden keine eigenen Werte veröffentlicht.
Mehrfamilienhäuser: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt, „Umsätze und Preise“ (veröffentlicht 05.06.2025), mittlere Wohnflächenpreise 2024: Halle (Saale) 1.250 €/m², Saalekreis 670 €/m², Burgenlandkreis 635 €/m², Sachsen-Anhalt gesamt 797 €/m².
Kaufpreisfaktoren und Liegenschaftszinssätze: bewusst nicht als pauschale Kennzahl ausgewiesen. Objektgerechte Vervielfältiger und Liegenschaftszinssätze leiten wir im Einzelfall aus den Grundstücksmarktberichten der zuständigen Gutachterausschüsse ab. Ein allein aus Bestandsmiete und Kaufpreis gebildeter Faktor wäre irreführend, weil Bestands- und Marktmiete gerade in Berlin weit auseinanderliegen.
Alle Werte sind Durchschnitts- bzw. Medianwerte für ganze Städte oder Landkreise. Sie dienen der Orientierung und ersetzen keine Bewertung im Einzelfall. Maßgeblich ist stets die objektbezogene Prüfung.
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