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Ratgeber für Erben
Geerbtes Haus verkaufen: Steuer und Fristen
Wer ein Haus erbt und verkaufen möchte, hat es mit zwei völlig verschiedenen Steuern zu tun: der Erbschaftsteuer auf den Erwerb und – möglicherweise – der Einkommensteuer auf einen Verkaufsgewinn. Dieser Ratgeber ordnet die Begriffe und zeigt, welche Punkte Sie mit Ihrem Steuerberater klären sollten.
- Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer sauber getrennt
- Welche Fristen und Unterlagen wirklich zählen
- Was in einer Erbengemeinschaft zusätzlich zu regeln ist
- Ohne Zahlenversprechen – dafür mit konkreten Fragen an Ihren Berater
Unverbindlich · diskret · Rückmeldung in der Regel innerhalb von 24 Stunden
Der wichtigste Unterschied
Zwei Steuern, die häufig verwechselt werden
Die Erbschaftsteuer knüpft an den Erbfall an – also daran, dass Ihnen die Immobilie zugefallen ist. Die Einkommensteuer auf einen privaten Veräußerungsgewinn, umgangssprachlich Spekulationssteuer, knüpft dagegen an den späteren Verkauf an. Beide können unabhängig voneinander anfallen oder entfallen.
Inheritance tax
Bemessungsgrundlage ist der steuerliche Wert der Immobilie im Erbfall, gemindert um persönliche Freibeträge, die sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis richten. Die Erklärung ist gegenüber dem Finanzamt abzugeben, auch wenn am Ende keine Steuer festgesetzt wird.
Spekulationssteuer
Sie betrifft nur den Gewinn zwischen Anschaffung und Verkauf innerhalb der gesetzlichen Haltefrist. Als Erbe treten Sie in die Rechtsposition des Erblassers ein – dessen Anschaffungsdatum wird Ihnen zugerechnet.
Grundsteuer läuft weiter
Unabhängig von beidem bleibt die Grundsteuer laufende Pflicht des jeweiligen Eigentümers. Sie wird über den Kaufvertrag zum Übergabestichtag zwischen Verkäufer und Käufer abgegrenzt.
Wichtig: Dieser Text ist eine Orientierung und keine steuerliche Beratung. Freibeträge, Bewertungsregeln und Fristen ändern sich, und der Einzelfall entscheidet. Lassen Sie die konkreten Zahlen von einem Steuerberater prüfen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.
Erwerb von Todes wegen
Was bei der Erbschaftsteuer zählt
Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer entsteht, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis, vom steuerlichen Wert der Immobilie und von weiteren Erwerben ab.
Diese Punkte sollten Sie klären lassen
Am besten in einem einzigen Termin mit dem Steuerberater – mit den Unterlagen aus dem Nachlass auf dem Tisch.
- Welcher Freibetrag greift in Ihrem Verwandtschaftsverhältnis
- Wie hat das Finanzamt die Immobilie bewertet
- Gibt es Vergünstigungen für vermietete Wohnimmobilien
- Sind Nachlassverbindlichkeiten und Bestattungskosten berücksichtigt
- Wurden Schenkungen der letzten Jahre einbezogen
- Ist die Frist für die Anzeige beim Finanzamt gewahrt
Ein Verkauf kurz nach dem Erbfall kann für die Bewertung sogar hilfreich sein, weil ein tatsächlich erzielter Kaufpreis ein belastbarer Marktwert ist. Ob und wie das in Ihrem Fall wirkt, entscheidet das Finanzamt beziehungsweise Ihr Berater.
Verkaufsgewinn
Spekulationsfrist bei geerbten Immobilien
Bei privaten Immobilienverkäufen ist ein Gewinn nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als die gesetzliche Haltefrist liegt. Für Erben ist entscheidend: Sie haben die Immobilie nicht angeschafft, sondern erhalten – gerechnet wird deshalb ab dem Anschaffungszeitpunkt des Erblassers.
Hat der Erblasser die Immobilie also vor vielen Jahren gekauft, ist die Frist in vielen Fällen längst abgelaufen. Wurde sie kurz vor dem Erbfall erworben, kann ein Verkauf steuerpflichtig sein. Bei selbst genutzten Objekten gelten zusätzliche Ausnahmen, bei vermieteten Objekten spielen Abschreibungen in die Gewinnermittlung hinein.
Anschaffungsdatum prüfen
Der alte Kaufvertrag des Erblassers ist das wichtigste Dokument. Er steht im Grundbuch beziehungsweise ist über den Notar oder das Grundbuchamt zu ermitteln.
Nutzung dokumentieren
Vermietung, Selbstnutzung oder Leerstand haben unterschiedliche Folgen. Halten Sie fest, wie das Objekt in den Jahren vor dem Verkauf genutzt wurde.
Gewinn richtig rechnen
Zum Gewinn gehören nicht nur Kaufpreisdifferenzen, sondern auch geltend gemachte Abschreibungen und abzugsfähige Veräußerungskosten.
Direct purchase – no estate agent
Geerbte Immobilie verkaufen – Kaufpreisindikation anfordern
We are not an estate agent, but a buyer: You will not receive a valuation from us, but a concrete purchase price offer. You do not need to gather documents for this.
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Prefer to speak to someone? Give us a call: 030 220 124 124 or write to invest@rosenbaum-group.de
Mehrere Erben
Verkauf aus der Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Sie kann die Immobilie nur gemeinschaftlich verkaufen – ein einzelner Miterbe kann den Verkauf nicht allein herbeiführen. In der Praxis scheitern Verkäufe seltener am Preis als an der Abstimmung.
Hilfreich ist ein Käufer, der den gesamten Prozess mit einer festen Zusage stabil hält, statt bei jeder Rückfrage nachzuverhandeln. Wir stellen Erbengemeinschaften eine verbindliche Kaufpreisindikation zur Verfügung, mit der alle Beteiligten dieselbe Zahl vor sich haben.
Weiterlesen: Sell inherited property · Mehrfamilienhaus geerbt
Vorbereitung
Unterlagen, die Sie ohnehin brauchen
Für Finanzamt, Bank und Käufer wird im Wesentlichen dasselbe Bündel benötigt: Erbschein oder beglaubigtes Testament, aktueller Grundbuchauszug, der Kaufvertrag des Erblassers, Flurkarte, Wohnflächen- und Mietaufstellung, Nebenkostenabrechnungen sowie Nachweise zu Sanierungen und Darlehen.
Wenn Unterlagen fehlen, ist das kein Grund zu warten. Für eine erste Kaufpreisindikation genügen Adresse, Wohnfläche und Mietaufstellung; den Rest beschaffen wir gemeinsam.
Bewertungsgrundlagen: Mehrfamilienhaus bewerten · Kaufpreisfaktor Halle · Mietspiegel Halle (Saale)
Vom Erbfall zum Notartermin
We purchase for our own portfolio and make our own decisions – without lengthy committee processes and without bank approval. Consequently, around six weeks typically pass from the initial property offer to the notarisation; this already includes the two-week statutory inspection period from the dispatch of the purchase agreement draft. After that, it takes another approximately four weeks until the purchase price is paid.
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1Week 1
Property offer
You will send us the tenant list, land register extract, and – if available – floor plans. Within a few days, you will receive our non-binding purchase price indication.
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2Weeks 1–2
Besichtigung vor Ort
We'll view your property in person – discreetly and without estate agents. Following this, we will state our specific purchase price expectation.
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3Week 2
Document review
A brief, focused review. As we are buying for our own portfolio, there is no need for lengthy committee and financing processes.
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4Weeks 3–5
Draft purchase agreement
The notary will draw up the draft. Once it is sent, the statutory two-week review period begins, during which you can check everything at your leisure.
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5Week 6
Notarisation
Der Verkauf ist verbindlich – zum vereinbarten Preis. Den Notartermin können wir auf Wunsch in Ihrer Stadt wahrnehmen.
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6approx. 4 weeks
Registration of the priority notice of conveyance
The notary arranges registration in the land register. It provides binding protection for the transfer of ownership.
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7at the same time
Deletion of encumbrances not taken over
Land charges and rights that are not taken over are deleted from the land register at the same time as the priority notice.
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8after approx. 4 weeks
Payment of the purchase price
As soon as all conditions for payment are met, we pay out the agreed purchase price – punctually and reliably.
From first contact to payment of the purchase price – plannable, binding and discreet. Agreed terms are not renegotiated.
All timings are guideline values drawn from our acquisition practice. The actual duration may depend, among other things, on the processing time of the land registry office.
Our purchase locations
Wo wir geerbte Immobilien ankaufen
Wir kaufen geerbte Wohnimmobilien in Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Brandenburg und Berlin – auch aus Erbengemeinschaften. Zu den wichtigsten Städten gibt es eigene Seiten mit Marktbeschreibung.
Einen Überblick über alle Städte und Landkreise gibt die Seite Purchasing regions.
Frequently Asked Questions
Geerbtes Haus verkaufen und Steuer – häufige Fragen
Zahle ich beim Verkauf eines geerbten Hauses immer Steuern?
Nein. Erbschaftsteuer und Steuer auf einen Verkaufsgewinn sind zwei verschiedene Dinge und können beide entfallen. Entscheidend sind Verwandtschaftsverhältnis, Wert, Anschaffungszeitpunkt des Erblassers und Nutzung der Immobilie.
Ab wann läuft die Spekulationsfrist bei einer geerbten Immobilie?
Nicht ab dem Erbfall, sondern ab der Anschaffung durch den Erblasser. Als Erbe treten Sie in seine Rechtsposition ein. Der alte Kaufvertrag ist deshalb das wichtigste Dokument.
Muss ich den Erbfall dem Finanzamt melden?
Ja, der Erwerb ist grundsätzlich anzuzeigen, auch wenn wegen der Freibeträge keine Steuer entsteht. Die Fristen sind kurz – klären Sie das früh mit Ihrem Steuerberater.
Ist ein schneller Verkauf steuerlich nachteilig?
Nicht zwangsläufig. Ein tatsächlich erzielter Kaufpreis kann bei der Bewertung des Nachlasses sogar hilfreich sein. Ob ein Verkauf im laufenden oder im nächsten Jahr günstiger ist, sollte Ihr Berater beurteilen.
Was gilt, wenn wir eine Erbengemeinschaft sind?
Die Immobilie kann nur gemeinschaftlich verkauft werden. Steuerlich wird jeder Miterbe für seinen Anteil betrachtet. Eine verbindliche Kaufpreisindikation hilft, die Entscheidung im Kreis der Erben zu treffen.
Beraten Sie mich steuerlich?
Nein. Wir sind Käufer, keine Steuerberater, und geben ausdrücklich keine steuerliche Beratung. Wir richten uns aber nach Ihrem Zeitplan, wenn ein Notartermin aus steuerlichen Gründen später liegen soll.
Kaufen Sie auch geerbte Objekte mit Sanierungsstau?
Ja. Instandhaltungsrückstau, Teilleerstand oder unklare Unterlagen gehören zu unserem Kernprofil und sind kein Ausschlusskriterium.
Lassen Sie uns über Ihre geerbte Immobilie sprechen
A short call or three fields on the form will suffice. You'll receive honest feedback – even if a sale isn't the right thing for you at the moment.
Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Für die steuerliche Beurteilung Ihres Falls wenden Sie sich an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.