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Kaufpreisfaktor · Ertragswert · Rendite
Mehrfamilienhaus bewerten: Kaufpreisfaktor und Ertragswert
- Wie der Kaufpreisfaktor gerechnet wird – und was er systematisch ausblendet
- Das Ertragswertverfahren Schritt für Schritt, mit den Modellansätzen der ImmoWertV
- Ein vollständiges Rechenbeispiel für ein Haus mit sechs Einheiten
- Die fünf Faktoren, die den Preis in Mitteldeutschland tatsächlich bewegen
- 12–16übliche Faktoren in Mitteldeutschland
- 80Jahre Gesamtnutzungsdauer im Modell
- 2 %Mietausfallwagnis im Modellansatz
- 5,0 %Grunderwerbsteuer in Sachsen-Anhalt
Kaufpreisfaktor
Die Kennzahl, mit der jeder anfängt
Der Faktor – auch Rohertragsvervielfältiger genannt – ist die schnellste Art, zwei Objekte zu vergleichen. Er ist damit nützlich und irreführend zugleich.
Gerechnet wird der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Haus mit 42.000 Euro Jahresnettokaltmiete, das für 546.000 Euro verkauft wird, hat den Faktor 13. Der Kehrwert ist die Bruttorendite: 1 geteilt durch 13 ergibt 7,7 Prozent.
| Faktor | Bruttorendite | Wo üblich |
|---|---|---|
| 10 | 10,0 % | schwacher Markt, hoher Sanierungsbedarf oder Leerstand |
| 12–14 | 7,1 bis 8,3 % | Klein- und Mittelstädte in Sachsen-Anhalt und Thüringen |
| 16–20 | 5,0 bis 6,3 % | Leipzig, Dresden, Erfurt und Umland |
| 25 und mehr | unter 4,0 % | Metropolen und gefragte Universitätsstädte |
Was der Faktor systematisch ausblendet, ist alles außer der Miete: den Zustand des Gebäudes, die Restnutzungsdauer, den Anteil des Bodenwerts, den Leerstand, die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und die Frage, ob die aktuelle Miete überhaupt marktgerecht ist. Zwei Häuser mit identischem Faktor können sich im tatsächlichen Wert um dreißig Prozent unterscheiden.
Achten Sie auf die Bezugsgröße. Manche Angebote rechnen mit der Bruttomiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen – der Faktor sieht dann deutlich besser aus, als er ist. Maßgeblich ist immer die Nettokaltmiete.
Ertragswertverfahren
Wie ein Mehrfamilienhaus tatsächlich bewertet wird
Für vermietete Objekte ist das Ertragswertverfahren nach den §§ 27 bis 34 der Immobilienwertermittlungsverordnung das maßgebliche Verfahren. Es rechnet in fünf Schritten.
- 1Schritt 1
Rohertrag bestimmen
Marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete, nicht zwingend die vereinbarte. Liegt die Ist-Miete deutlich unter dem Marktniveau, wird mit der nachhaltig erzielbaren Miete gerechnet – umgekehrt wird eine überhöhte Miete gekappt.
- 2Schritt 2
Bewirtschaftungskosten abziehen
Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis, jeweils nach den Modellansätzen der Anlage 3 zur ImmoWertV oder nach den Ableitungen des örtlichen Gutachterausschusses. Umlagefähige Betriebskosten gehören nicht dazu, weil sie im Rohertrag ebenfalls nicht enthalten sind.
- 3Schritt 3
Bodenwertverzinsung abziehen
Der Bodenwert wird mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert und vom Reinertrag abgezogen. Übrig bleibt der Reinertragsanteil der baulichen Anlage. In Lagen mit hohem Bodenrichtwert und niedriger Miete ist dieser Schritt der Grund, warum der Ertragswert kleiner ausfällt als erwartet.
- 4Schritt 4
Mit dem Barwertfaktor multiplizieren
Der Vervielfältiger ergibt sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Die Gesamtnutzungsdauer eines Mehrfamilienhauses beträgt im Modell achtzig Jahre; umfassende Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer nach dem Punktemodell der ImmoWertV.
- 5Schritt 5
Bodenwert addieren, Besonderheiten korrigieren
Zum kapitalisierten Gebäudeertragswert kommt der volle Bodenwert. Danach werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt – vor allem Instandhaltungsstau, Baumängel, Denkmalschutz oder Erbbaurechte.
Der entscheidende Hebel im Verfahren ist der Liegenschaftszinssatz. Er wird von den örtlichen Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kauffällen abgeleitet und liegt für Mehrfamilienhäuser in Mitteldeutschland deutlich über dem Niveau der Metropolen – was rechnerisch niedrigere Werte und praktisch höhere Renditen bedeutet.
Bewirtschaftungskosten
Was von der Miete nicht bei Ihnen ankommt
Diese Positionen sind der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite. Sie werden beim Kauf regelmäßig unterschätzt und beim Verkauf regelmäßig verschwiegen.
| 职位 | Modellansatz | 基础 |
|---|---|---|
| Verwaltungskosten | Betrag je Wohnung und Jahr | Anlage 3 ImmoWertV, zu indizieren |
| Instandhaltungskosten | Betrag je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr | Anlage 3 ImmoWertV, zu indizieren |
| Mietausfallwagnis | 2 % des Rohertrags | Anlage 3 ImmoWertV |
| Nicht umlagefähige Betriebskosten | je nach Objekt, häufig übersehen | Betriebskostenverordnung im Umkehrschluss |
| Gesamtnutzungsdauer Mehrfamilienhaus | 80 Jahre | Anlage 1 ImmoWertV |
| Modellhafte Verlängerung der Restnutzungsdauer | nach Modernisierungsgrad | Anlage 2 ImmoWertV |
Die Ansätze der Anlage 3 beziehen sich auf ein Basisjahr und sind mit dem Verbraucherpreisindex fortzuschreiben. Für die eigene Kalkulation sind sie eine Untergrenze, kein Erfahrungswert: Bei einem Haus mit Baujahr vor 1949, in dem Dach, Heizung und Elektrik im Originalzustand sind, liegen die tatsächlichen Instandhaltungsaufwendungen über Jahre betrachtet regelmäßig deutlich höher.
Rechnen Sie zusätzlich mit den Kaufnebenkosten. In Sachsen-Anhalt sind das 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer zuzüglich Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1,5 bis 2 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 546.000 Euro sind das rund 38.000 Euro, die in keiner Faktorrechnung auftauchen und die Nettorendite spürbar drücken.
Rechenbeispiel
Ein Haus mit sechs Einheiten, durchgerechnet
Angenommen: Baujahr 1930, sechs Wohnungen mit zusammen 380 Quadratmetern, in den neunziger Jahren teilsaniert, voll vermietet, Kleinstadt in Sachsen-Anhalt.
| 职位 | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Ist-Nettokaltmiete | 380 m² × 5,20 €/m² × 12 | 23.712 € im Jahr |
| Marktgerechte Miete nach Anpassung | 380 m² × 6,10 €/m² × 12 | 27.816 € im Jahr |
| Kaufpreis bei Faktor 13 auf die Ist-Miete | 23.712 € × 13 | 308.256 € |
| Kaufnebenkosten | rund 6,5 % auf den Kaufpreis | rund 20.000 € |
| Bewirtschaftungskosten | Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis | rund 6.500 € im Jahr |
| Reinertrag | 23.712 € − 6.500 € | 17.212 € im Jahr |
| Nettorendite | 17.212 € ÷ 328.256 € | 5,2 % |
Aus 7,7 Prozent Bruttorendite werden also 5,2 Prozent nach Kosten und Nebenkosten – und darin ist noch keine Instandsetzung enthalten, die über die laufende Rücklage hinausgeht. Kommt in fünf Jahren eine neue Heizung für 45.000 Euro, verschiebt das die Rechnung erneut.
Was in dieser Rechnung nicht steht, ist das Potenzial. Wird die Miete über mehrere Jahre auf Marktniveau geführt, steigt die Jahresnettokaltmiete um gut 4.100 Euro. Beim selben Faktor 13 entspricht das einem rechnerischen Wertzuwachs von rund 53.000 Euro. Genau diese Differenz ist der Grund, warum ein Bestandshalter für ein Haus mit Altmietverträgen häufig mehr zahlen kann als ein Käufer, der ausschließlich auf die Ist-Miete schaut.
典型错误
Sechs Denkfehler bei der Bewertung
Die meisten Fehleinschätzungen entstehen nicht aus Unkenntnis, sondern daraus, dass eine einzelne Kennzahl für den ganzen Wert genommen wird.
- Mit der Bruttomiete gerechnet. Betriebskostenvorauszahlungen gehören nicht in den Rohertrag. Wer sie einrechnet, kommt auf einen Faktor, den kein Käufer akzeptiert – und wundert sich über die Reaktionen.
- Kaufnebenkosten vergessen. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch machen zusammen sechs bis acht Prozent aus. Sie erhöhen die Investition, aber nicht den Ertrag, und drücken die Rendite entsprechend.
- Instandhaltung als Ausnahme behandelt. Dach, Heizung, Elektrik, Fenster, Fassade und Leitungen haben endliche Lebensdauern. Wer keine Rücklage rechnet, rechnet nicht die Immobilie, sondern nur die guten Jahre.
- Leerstand mit der Sollmiete bewertet. Eine leer stehende Wohnung bringt keine Miete, kostet aber Betriebskosten und wird vor der Vermietung meistens instand gesetzt. Ein Käufer setzt sie deshalb nicht mit der Sollmiete an, sondern mit der erzielbaren Miete abzüglich der Herrichtungskosten.
- Portalpreise mit Marktwerten verwechselt. Angebotspreise sind Wunschzahlen. Belastbar sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, weil sie tatsächlich beurkundete Kauffälle auswerten.
- Den Bodenwert doppelt gezählt. Im Ertragswertverfahren wird der Bodenwert verzinst abgezogen und am Ende wieder addiert. Wer nur addiert, kommt auf einen zu hohen Wert – besonders bei großen Grundstücken mit niedriger Bebauungsdichte.
归类
Was den Preis in Mitteldeutschland wirklich bewegt
In der Praxis entscheiden fünf Punkte über den Faktor, den ein Käufer zu zahlen bereit ist. Reihenfolge nach Gewicht.
Erstens die Mieterstruktur. Ein Haus mit sechs pünktlich zahlenden Parteien, überschaubarer Fluktuation und Mieten leicht unter Markt ist deutlich mehr wert als dasselbe Haus mit zwei Rückständen und einer leeren Wohnung – auch wenn die Sollmiete identisch ist. Zweitens der Zustand der Technik. Dach, Heizung, Elektrik und Steigleitungen. Fassade und Bäder sind sichtbar, aber wirtschaftlich zweitrangig. Drittens die Lage innerhalb der Stadt – nicht die Stadt selbst. Zwischen zwei Straßen in derselben Kleinstadt liegen oft zwei Faktorpunkte.
Viertens die Größe. Häuser mit weniger als vier Einheiten sind rechnerisch teuer, weil sich Verwaltung und Betreuung nicht verteilen. Fünftens die Unterlagen. Wer Grundbuchauszug, Mieterliste, Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Energieausweis und Nachweise über durchgeführte Arbeiten vollständig vorlegen kann, bekommt ein besseres Angebot – weil ein Käufer, der nichts prüfen kann, Sicherheitsabschläge einrechnet.
Wir schreiben das als Käufer. Die Rosenbaum Group hält eigene Mehrfamilienhäuser in Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen und Brandenburg und kauft laufend an. Unsere Rechnung ist die oben beschriebene, nur ohne Zwischenhändler: Wir kaufen für den eigenen Bestand, nicht zum Weiterverkauf, und wir legen offen, mit welcher Miete, welchem Instandsetzungsansatz und welchem Faktor wir arbeiten.
Wenn Sie eine Einschätzung möchten, brauchen wir Grundbuchauszug, Mieterliste mit Ist-Mieten und Wohnflächen, die letzte Betriebskostenabrechnung und einige Fotos. Sie bekommen dafür eine Zahl mit Herleitung – und Sie sollten sie mit anderen vergleichen. Eine Bewertung, die man nicht nachrechnen kann, ist keine Bewertung.
常见问题
Mehrfamilienhaus bewerten – die häufigsten Fragen
Wie berechne ich den Kaufpreisfaktor?
Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Beispiel: 546.000 Euro geteilt durch 42.000 Euro ergibt Faktor 13. Der Kehrwert ist die Bruttorendite, hier 7,7 Prozent. Maßgeblich ist immer die Nettokaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen.
Welcher Faktor ist in Sachsen-Anhalt üblich?
In Klein- und Mittelstädten bewegen sich die Faktoren überwiegend zwischen 12 und 16, in Halle und im Umland von Leipzig darüber. Belastbare Zahlen für die eigene Stadt liefern die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse, weil sie beurkundete Kauffälle auswerten und keine Angebotspreise.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettorendite zieht vorher die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten in die Investition ein. Zwischen beiden liegen typischerweise zwei bis drei Prozentpunkte.
Brauche ich ein Gutachten, um zu verkaufen?
Nein. Für einen freihändigen Verkauf genügen belastbare Unterlagen: Grundbuchauszug, Mieterliste, Betriebskostenabrechnungen, Energieausweis. Ein Verkehrswertgutachten ist in Erbengemeinschaften, bei Scheidungen und im Versteigerungsverfahren sinnvoll – im normalen Verkauf ersetzt es kein Angebot.
Wie wirken sich Leerstand und Sanierungsstau aus?
Beide senken den Wert doppelt: über den geringeren Ertrag und über den Abzug für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Eine leere Wohnung wird mit der erzielbaren Miete abzüglich Herrichtungskosten angesetzt, nicht mit der Sollmiete.
Erhöht eine Mietanpassung den Wert?
Ja, und zwar um das Vielfache des Faktors. 4.100 Euro mehr Jahresnettokaltmiete entsprechen bei Faktor 13 rund 53.000 Euro Wertzuwachs. Wirksam wird das aber erst, wenn die höhere Miete tatsächlich fließt und belegbar ist.
Einschätzung
Eine Bewertung, die Sie nachrechnen können
Wir sind Bestandshalter, kein Makler und kein Gutachter. Was wir liefern, ist eine Ankaufsindikation mit offengelegter Herleitung – Ist-Miete, Potenzial, Instandsetzungsansatz, Faktor.
数据来源和状态
- §§ 27 bis 34 sowie Anlagen 1 bis 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – gesetze-im-internet.de
- Grundstücksmarktberichte und Liegenschaftszinssätze der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
- Grunderwerbsteuersatz des Landes Sachsen-Anhalt
- § 7 Abs. 4 EStG für die Gebäudeabschreibung – gesetze-im-internet.de
Alle Angaben geprüft am 03.08.2026. Rechenbeispiele sind Modellrechnungen und keine Wertermittlung im Sinne der ImmoWertV. Faktorspannen sind Erfahrungswerte aus eigenen Ankäufen und ersetzen keinen Blick in den örtlichen Grundstücksmarktbericht.
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