参考租金 · 封顶限额 · 同意
根据德国民法典第 558 条的租金上涨：如何使其生效
- 所有截止日期，从禁止令到同意诉讼
- 四种允许的理由——以及哪一种在没有租金上限的情况下可行
- 如何正确计算盖帽限制
- 为什么即使您想出售，加价也值得
- 15租赁合同中，租金在合同期内不得变动。
- 20 %三年内缴费上限
- 2租客的三个月考虑期
- 3比较性住房就足够了
先决条件
一切都取决于的截止日期
根据《德国民法典》第558条的规定，租金上涨并非单方面权利，而是要求同意的一项权利。因此，它有时间限制——如果其中一项未被遵守，它就会失败。.
| 点 | 规则 | 基础 |
|---|---|---|
| 租金不变以来 | 生效时 15 个月 | 德国民法典第558条第1款第1句 |
| 渴望的初始时间 | 上次加息十二个月后 | 《德国民法典》第 558 条第 1 款第 2 句 |
| 加薪申请表 | 文本格式——电子邮件即可，无需签名 | 德国民法典第558a条第1款 |
| 租户的考虑期 | 在收到之日起两个日历月届满之前 | 德国民法典第 558b 条第 2 款 |
| 生效 | 在收到之日起三个日历月届满时 | 德国民法典第558b条第1款 |
| 同意诉讼的期限 | 考察期满后另有 3 个月 | 《德国民法典》第558b条第2款第2句 |
| 承保上限 | 3年内20套%，在住房市场紧张的地区为15套% | 《德国民法典》第558条第3款 |
倒算一下：如果提高的租金应从7月1日起生效，那么要求必须不迟于3月收到，并且租金自去年4月以来不得变动。根据德国民法典（BGB）第559条进行的现代化改造以及运营成本的调整不计入在此“禁止上涨期”内的租金上涨。.
要求针对合同中的所有租户，并由所有房东发出。对于继承人团体或公司，必须明确其代表身份——根据《德国民法典》第 174 条，没有授权证明仅凭„受委托“提出的增加要求可以被拒绝。.
理由
证明当地可比租金的四种方法
该法律对它们做出了最终规定。哪种方法可行，几乎完全取决于您的城市是否有租金指南。.
租金指南
最简单的方法， wherever it is. According to the Rent Index Reform Act, municipalities with more than 50,000 inhabitants are obliged to create them. A qualified rent index according to § 558d BGB also has a presumption effect – and must be attached to or named in the request even if you provide other reasons (§ 558a para. 3 BGB).
三套对比公寓
在没有租金对照表的城市中最实用的方法。根据《德国民法典》第558a条第2款第4项，可以引用三个在类型、大小、装修、状况和位置（包括能源设备）方面具有可比性的公寓。自有房产中的公寓是允许的——对于拥有多处房产的业主来说，这是一个显著的优势。.
专家鉴定报告
虽然坚固，但昂贵。一位获得公开任命和宣誓的专家出具的评估报告通常需要四位数金额，因此通常只在同一栋房屋的多个单元同时抬升时才值得。.
Mietdatenbank
Theoretisch vorgesehen, praktisch selten. Außerhalb einiger Großstädte existieren kaum Datenbanken im Sinne des § 558e BGB. In Sachsen-Anhalt und Thüringen spielt dieser Weg praktisch keine Rolle.
Die Begründung muss dem Mieter eine eigene Prüfung ermöglichen. Bei Vergleichswohnungen heißt das: Straße, Hausnummer, Geschoss und Lage in der Etage so genau, dass die Wohnung identifizierbar ist, dazu Größe, Ausstattungsmerkmale und die dort gezahlte Nettokaltmiete. Ein pauschaler Verweis auf „ortsübliche Mieten“ genügt nicht und macht das Verlangen unwirksam.
顺序
Von der Vorbereitung bis zur höheren Miete
Der Aufwand liegt fast vollständig in den ersten drei Wochen. Danach läuft das Verfahren von selbst – vorausgesetzt, die Unterlagen stimmen.
- 1第一周
Bestandsaufnahme je Einheit
Aktuelle Nettokaltmiete, Wohnfläche, Datum der letzten Erhöhung, Ausstattungsmerkmale. Erstellen Sie eine Tabelle über alle Einheiten – erfahrungsgemäß liegt ein Teil der Altverträge weit unter Marktniveau, ein anderer Teil bereits darüber.
- 2第一至二周
Vergleichsmiete belegen
Mietspiegel prüfen. Fehlt einer, drei vergleichbare Wohnungen mit Adresse, Größe, Ausstattung und gezahlter Nettokaltmiete zusammenstellen. Wohnungen aus dem eigenen Bestand sind zulässig und in kleineren Städten oft die einzige belastbare Quelle.
- 3Woche 2–3
Kappungsgrenze prüfen
Ausgangspunkt ist die Nettokaltmiete vor drei Jahren, nicht die aktuelle. Modernisierungserhöhungen nach § 559 BGB bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht. Prüfen Sie außerdem, ob für Ihre Gemeinde eine Landesverordnung die Grenze auf fünfzehn Prozent absenkt.
- 4Woche 3
Verlangen aufsetzen und zustellen
Textform genügt, ein Zugangsnachweis ist trotzdem sinnvoll. Enthalten sein müssen: bisherige und neue Nettokaltmiete, Erhöhungsbetrag, Zeitpunkt des Wirksamwerdens, Begründung und die Bitte um Zustimmung mit Fristangabe.
- 5Monat 1–2
Überlegungsfrist
Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit. Reagiert er nicht, gilt das als Ablehnung – Schweigen ist keine Zustimmung. Eine Teilzustimmung ist möglich und in der Praxis häufig.
- 63月
Wirksamwerden oder Klage
Stimmt der Mieter zu, schuldet er die höhere Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Stimmt er nicht zu, haben Sie drei weitere Monate Zeit für die Zustimmungsklage – diese Frist ist eine Ausschlussfrist.
- 7Monat 4–5
Zustimmungsklage
Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnung. Streitwert ist der Jahresbetrag der Erhöhung (§ 41 Abs. 5 GKG), was das Verfahren vergleichsweise günstig macht. Das Urteil ersetzt die Zustimmung rückwirkend auf den ursprünglichen Zeitpunkt.
Von der ersten Zeile bis zur höheren Miete auf dem Konto vergehen bei Zustimmung rund vier Monate, bei Klage etwa neun bis zwölf. Der Ertrag bleibt allerdings dauerhaft – deshalb rechnet sich der Aufwand fast immer, auch bei kleinen Beträgen.
承保上限
Wie richtig gerechnet wird
Die Kappungsgrenze ist die zweite Grenze neben der ortsüblichen Vergleichsmiete. Beide gelten nebeneinander – maßgeblich ist immer die niedrigere.
Ausgangspunkt ist die Nettokaltmiete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Miete geschuldet war. Lag sie bei 400 Euro, ist die Obergrenze 480 Euro – auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bei 520 Euro liegt. Liegt die Vergleichsmiete dagegen bei 450 Euro, ist bei 450 Euro Schluss.
Erhöhungen nach § 559 BGB wegen Modernisierung bleiben bei dieser Rechnung außer Betracht; sie laufen neben § 558 BGB und haben eine eigene Kappung. Auch Betriebskostenanpassungen zählen nicht mit, weil sie die Nettokaltmiete nicht berühren.
| Fall | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Miete vor 3 Jahren 400 €, Vergleichsmiete 520 € | 400 € + 20 % = 480 € | Erhöhung auf 480 € möglich |
| Miete vor 3 Jahren 400 €, Vergleichsmiete 450 € | Vergleichsmiete ist niedriger | Erhöhung auf 450 € möglich |
| Gemeinde mit abgesenkter Grenze, Miete 400 € | 400 € + 15 % = 460 € | Erhöhung auf höchstens 460 € |
| Modernisierung zusätzlich | 8 % der Kosten p. a., eigene Kappung | läuft neben § 558 BGB |
Die abgesenkte Kappungsgrenze von fünfzehn Prozent gilt nur, wo eine Landesverordnung das Gebiet als angespannten Wohnungsmarkt ausweist. In weiten Teilen Sachsen-Anhalts und Thüringens ist das nicht der Fall – prüfen Sie es trotzdem, denn die Verordnungen werden regelmäßig neu gefasst.
典型错误
Sechs Gründe, warum Erhöhungen unwirksam sind
Alle sechs sind formaler Natur. Alle sechs kosten mindestens fünfzehn Monate, weil das Verlangen komplett neu gestellt werden muss.
- Sperrfrist nicht eingehalten. Die Miete muss im Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit fünfzehn Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Wer zu früh schreibt, bekommt keine Zustimmung und muss von vorn beginnen.
- Begründung zu pauschal. Der Mieter muss die Erhöhung selbst nachprüfen können. Bei Vergleichswohnungen gehören Adresse, Geschoss, Größe, Ausstattung und die dort gezahlte Nettokaltmiete dazu. Ohne diese Angaben ist das Verlangen unwirksam.
- Bruttomiete statt Nettokaltmiete angesetzt. § 558 BGB bezieht sich ausschließlich auf die Nettokaltmiete. Wer Betriebskostenvorauszahlungen einrechnet, überschreitet regelmäßig die Kappungsgrenze, ohne es zu merken.
- Nicht alle Mieter angeschrieben. Das Verlangen muss sich an sämtliche Vertragsparteien richten und von sämtlichen Vermietern ausgehen. Fehlt einer, ist es insgesamt unwirksam – auch gegenüber denen, die es erhalten haben.
- Qualifizierten Mietspiegel nicht mitgeteilt. Existiert für die Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, müssen Sie dessen Angaben auch dann mitteilen, wenn Sie mit Vergleichswohnungen oder Gutachten begründen (§ 558a Abs. 3 BGB).
- Klagefrist verstreichen lassen. Nach Ablauf der Überlegungsfrist bleiben genau drei Monate für die Zustimmungsklage. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist – danach hilft nur ein vollständig neues Verlangen.
归类
Was die Erhöhung für den Wert Ihres Hauses bedeutet
Der eigentliche Effekt einer Mieterhöhung liegt nicht in der Monatsmiete. Er liegt im Vervielfältiger.
Mehrfamilienhäuser werden über die Jahresnettokaltmiete und einen Faktor bewertet. Wer die Miete einer Einheit um 60 Euro im Monat anhebt, erhöht die Jahresmiete um 720 Euro – und bei einem Faktor von 13 den rechnerischen Wert des Hauses um rund 9.400 Euro. Bei sechs Einheiten mit derselben Anhebung sind es über 56.000 Euro. Das ist der Grund, warum eine sauber durchgezogene Mietanpassung vor einem Verkauf fast immer die lohnendste Maßnahme ist – deutlich lohnender als jede kosmetische Renovierung.
Der Haken ist die Zeit. Zwischen dem ersten Schreiben und der ersten höheren Zahlung liegen bei Zustimmung rund vier Monate, bei Widerspruch bis zu einem Jahr. Und der Wert schlägt erst voll durch, wenn die höhere Miete tatsächlich fließt und belegbar ist – eine bloß angekündigte Erhöhung bezahlt kein Käufer.
我们从买方的角度来写。. Die Rosenbaum Group kauft Mehrfamilienhäuser für den eigenen Bestand, und wir sehen laufend Objekte, deren Mieten seit zehn Jahren nicht angepasst wurden. Für uns ist das kein Mangel, sondern Potenzial – wir kalkulieren es ein und heben die Mieten nach dem Kauf selbst an. Ehrlich gesagt: Genau das ist ein Teil unserer Rendite.
Für Sie folgt daraus eine einfache Entscheidung. Wenn Sie das Haus halten wollen, ziehen Sie die Erhöhung durch – die Reihenfolge dafür steht oben, und der Ertrag bleibt Ihnen dauerhaft. Wenn Sie ohnehin verkaufen wollen und die Erhöhung nur zu diesem Zweck betreiben, rechnen Sie ehrlich: Sie investieren zwölf Monate Aufwand und Konflikt mit den Mietern in einen Wertzuwachs, den ein Käufer, der das Potenzial ohnehin sieht, teilweise auch so bezahlt. Fragen Sie in dem Fall lieber vorher, was Ihr Haus im Ist-Zustand wert ist.
常见问题
Mieterhöhung nach § 558 BGB – die häufigsten Fragen
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung möglich, und die Miete muss im Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit fünfzehn Monaten unverändert sein. Innerhalb von drei Jahren darf die Nettokaltmiete um höchstens zwanzig Prozent steigen.
Genügt eine E-Mail?
Ja. § 558a Abs. 1 BGB verlangt nur Textform. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Sichern Sie trotzdem den Zugang – im Streitfall müssen Sie ihn beweisen.
Was gilt, wenn es keinen Mietspiegel gibt?
Dann begründen Sie mit drei vergleichbaren Wohnungen nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB oder mit einem Sachverständigengutachten. Wohnungen aus dem eigenen Bestand dürfen benannt werden – erforderlich sind Adresse, Geschoss, Größe, Ausstattung und die dort gezahlte Nettokaltmiete.
Was passiert, wenn der Mieter nicht reagiert?
Schweigen gilt als Ablehnung. Nach Ablauf der Überlegungsfrist haben Sie drei Monate Zeit, auf Zustimmung zu klagen. Versäumen Sie diese Frist, müssen Sie das gesamte Verfahren neu beginnen.
Kann der Mieter kündigen, wenn ich erhöhe?
Ja, er hat ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang, mit Wirkung zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 BGB). Die Erhöhung wird dann nicht wirksam. In Lagen mit angespannter Nachfrage ist das selten ein Problem, in Regionen mit Leerstand kalkulieren Sie es besser ein.
Lohnt sich die Erhöhung noch, wenn ich verkaufen will?
Rechnerisch ja – jede dauerhaft höhere Jahresmiete erhöht den Wert um das Vielfache des Faktors. Praktisch hängt es am Zeitpunkt: Der Effekt schlägt erst durch, wenn die höhere Miete tatsächlich fließt. Wer innerhalb der nächsten sechs Monate verkaufen will, kommt damit meist nicht mehr durch.
替代
Potenzial verkaufen statt Potenzial heben
Wir kaufen Mehrfamilienhäuser mit Altmietverträgen unter Marktniveau und heben die Mieten nach dem Kauf selbst an. Das ist Teil unserer Kalkulation – und es bedeutet, dass wir das Potenzial mitbewerten.
数据来源和状态
- §§ 174, 557a, 557b, 558, 558a, 558b, 558c, 558d, 558e, 559, 561 BGB – gesetze-im-internet.de
- § 41 Abs. 5 GKG für den Streitwert der Zustimmungsklage – gesetze-im-internet.de
- Mietspiegelreformgesetz und Mietspiegelverordnung für die Pflicht zur Mietspiegelerstellung
Alle Angaben geprüft am 03.08.2026. Beispielrechnungen dienen der Veranschaulichung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
进一步
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Mieten seit Jahren nicht angepasst?
Wir bewerten nicht nur die Ist-Miete, sondern auch das, was realistisch möglich ist – und legen offen, wie wir rechnen.