租金拖欠 · 解约 · 清场
租户不付款怎么办？房东的操作流程
- 实际操作中带有现实时间估算的流程顺序
- 无故解雇何时生效——以及宽限期付款何时使其失效
- 逾期、程序和空置的总成本
- 解约经常失败的六个原因
- 2拖欠月租——即可无故解雇
- 2解除合同的宽限期
- 12每月现实到清场
- 0 €当租户无力支付时
出发点
承租人何时会违约？
根据《德国民法典》第 556b 条第 1 款的规定，租金应在开始时支付，最迟不晚于该期间的第三个工作日。由于支付时间是按日历确定的，因此承租人未经单独催告即已违约。因此，您不必先进行催告即可行使权利，但需要催告以便获得证据。.
逾期后，您可以要求逾期利息：高于基本利率五个百分点，§ 288 Abs. 1 BGB。§ 288 Abs. 2 和 5 BGB 中的九个百分点和 40 欧元固定金额仅在没有消费者参与时适用——因此不适用于住宅租户。在经济上这只是小事，但在诉讼上却很有用：正确要求利息表明您对债权有掌控。.
在终止合同方面，有两个阈值是相关的。根据《德国民法典》第 543 条第 2 款第 1 项第 3 号，如果租户连续两次未支付租金或未支付相当大一部分租金，或者拖欠的租金总额超过两个月的租金，则构成重要理由。根据《德国民法典》第 569 条第 3 款第 1 项，只有当部分拖欠的租金超过一个月租金时，才被视为相当大一部分。根据《德国民法典》第 543 条第 3 款第 2 项第 3 号，在支付拖欠款的情况下，明确不需要警告或补救期。.
行为顺序
从第一次付款违约到被驱逐
这些时间为我们自身库存管理的参考值。它们会随着负责法院的繁忙程度而显著波动，但顺序始终是相同的。.
- 1标签 4
检查并记录收款
打印银行对账单，记录差额，将部分付款分配给最旧的未偿债务。听起来很简单，但日后将决定您在法庭上的欠款计算是否合理。.
- 2标签 5–10
第一次催款函（文本格式）
按月和金额分解欠款，设置十到十四天的付款期限，并确保可证明已送达。虽然法律上并非必须，但这是实际操作中最重要的一份文件，并且在大约一半的情况下就能解决问题。.
- 3第 3-4 周
寻找谈话并澄清原因
失业、疾病、分居、已提交的公民金申请：原因决定了预后。在当局介入的地方，分期付款协议通常比任何程序都更具经济效益。分期付款协议务必书面进行，并附带失效条款。.
- 4第二个月
检查解约到期
租金拖欠达到两个月还是涉及两个连续的付款日期？只有这样，根据《德国民法典》第 543 条第 2 款第 3 项的规定，才构成无故解雇。过早解雇会导致解雇无效并损失数月租金。.
- 5第二个月
立即解雇，备用正常解雇
解雇理由必须在解雇通知书中说明，依据《德国民法典》第569条第4款。此外，请选择性地解释根据《德国民法典》第573条第2款第1项的正常解雇——如果租户通过在宽限期内付款而使即时解雇失效，则正常解雇仍然有效。通知所有合同租户。.
- 63月
提起驱逐诉讼
在租赁合同解除通知的腾空期届满后。在一个程序中合并腾空和付款。同时审查根据《民事诉讼法》第 283a 条的扣押令：如果租户不遵守，则根据《民事诉讼法》第 940a 条第 3 款的规定，可以通过禁令强制腾空。.
- 74-10月
程序、判决、腾房期
持续时间取决于法院。预计需要数月才能安排庭审，并且法院将在判决中给予租户腾房宽限期。在此期间，使用费将继续收取——在账面上。.
- 8之后
强制执行由法警执行
申请腾空日期，确保进入，安排更换锁和腾空物品。经典的带储存的腾空是最昂贵的方案；仅限于占有授任的柏林腾空通常要便宜得多。.
从第一次付款失败到实际腾空公寓，在我们的实践中大约需要十二个月。在此期间，您的房产将继续运营，而没有来自该单元的租金收入——根据经验，欠款通常无法收回，但诉讼费用仍需先行垫付。.
成本与时间
拖欠付款的真正代价
诉讼和执行费用是较小的一部分。昂贵的是没有租金收入但房屋仍被占用的这段时间。因此，您应同时计算：诉讼程序和收入损失。.
| 职位 | 价值 | 基础 |
|---|---|---|
| 租金到期 | 最迟每月第三个工作日 | 德国民法典第556b条第1款 |
| 逾期发生 | 恕不另行通知，自到期日起 | 德国民法典第286条第2款第1项 |
| 住宅租户的逾期利息 | 基准利率上浮5个百分点 | 德国民法典第288条第1款 |
| 立即解雇的门槛 | 两个月租金或连续两个付款期 | 《德国民法典》第 543 条第 2 款第 1 项第 3 目 |
| 部分拖欠„并非微不足道“ | 超过一个月房租 | 《德国民法典》第 569 条第 3 款第 1 项 |
| 宽限期付款可能直到 | 2个月后，腾房诉讼已提起诉讼 | 《德国民法典》第 569 条第 3 款第 2 项 |
| 暂缓续缴费用的冻结 | 两年 | 《德国民法典》第 569 条第 3 款第 2 项第 2 句 |
| 正当解雇的理由 | 3个月，5年后和8年后各加3个月 | 德国民法典第573c条第1款 |
| 强制清仓和支付诉讼的法院费用 | 3.0 费用；清空争议价值 = 一年净租金 – 按每月 500 欧元（6,000 欧元）计算 579.00 欧元 | 《法院收费法》第41条第2款，《法院收费法》第1210号收费项目，\ 《法院收费法》附则2 |
| 一审律师费 | 1.3 程序费 + 1.2 庭审费 + 20 欧元杂费 - 争议金额 6,000 欧元 1,055.00 欧元净额 | 3100号，3104号，7002号 VV RVG，RVG 附件 2 |
| 法院执行官，柏林清场 | 不清除物品109.00欧元，完全清除物品163.50欧元 - 另加时间费 | 240, 241 号 KV GvKostG，民事诉讼法第 885a 条 |
| 法院可以给予的清场期限 | 判决生效之日起最多一年 | 《民事诉讼法》第721条第5款 |
此账单缺少什么： 公寓本身。清空后将进行翻修和重新出租——根据经验，这将需要另外两到三个月没有收入。因此，切勿将付款违约视为未付租金，而是视为空置期。正是这些空置期导致许多业主放弃法律程序而选择出售。.
最主要的障碍
宽限期付款——以及为什么您应该选择性地提前解约
《德国民法典》第569条第3款第2项赋予了租户一个有力的工具：如果租户在判决生效后的两个月内支付了应付的租金和应付的使用费，那么立即解除合同将无效。如果公共机构承诺付款，则情况也相同。.
对房东来说，这意味着：他们可以赢得诉讼，但仍然和同一个租户生活在一起——只不过现在产生了诉讼费用。因此，我们原则上会额外解释基于《德国民法典》第 573 条第 2 款第 1 项，因应受责备的、非轻微的违约行为而进行的正常解约。根据法律条文的字面意思，宽限期付款明确地只治愈了即时解约。.
您应该了解两项限制。第一，如果在此之前两年内已经发生过一次通过这种方式无效的解雇，那么宽限期付款将不适用——即在两年内第二次付款将对租户无效。第二，如果房东在发出解雇通知前已得到清偿，则§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB 规定，从一开始就排除了无期限的解雇。接受付款后又发出解雇通知，情况将不乐观。.
来自实践
我们在自家房屋里与课本上不同的做法
我们在柏林和中德地区持有住房存量，并且付款违约对我们来说不是个例，而是运营管理中的一个持续性因素。我们在这一点上学到了两件事，而这两件事在任何标准信函中都找不到。.
首先：我们的解约通知比法律允许的最晚期限要晚，但我们的催款通知比通常情况要早。第一笔付款通知在我们这里会在第三个工作日结束后发出——而不是等到拖欠两月租金时才发出。原因并非法律上的，而是纯粹出于人情考虑：一个在第一个月就被联系的租户，通常还会愿意沟通。而一个两个月都没收到消息的租户，内心早已放弃了租赁关系，邮件也堆积如 unopened. 届时，情况就会变得十分昂贵。.
其次：我们将每次清场都视为一次分期付款协议。诉讼程序会耗费数月时间，期间没有任何租金收入，之后房屋空置，而我们许多地区的房屋需要四个星期以上才能重新租出。一个可靠的分期付款协议，既能支付当前租金又能偿还欠款，几乎总是更经济的选择——前提是有收入来源或有支付方（如政府部门）支持。如果没有，我们将直接走法律程序，不再采取任何中间步骤，因为每延迟一个月，损失都会增加。.
还有第三点，虽然不那么令人愉快，但却很诚实：绝大部分累积的欠款永远不会被偿还。针对一个没有可执行收入的租户的判决只是一张纸。因此，在有疑问的情况下，我们会将欠款视为损失，并根据我们能多快地重新出租房屋来做决定——而不是根据我们理论上还能追回多少来做决定。.
这对您的决定意味着什么： 在法律上，您几乎总是能赢得这些案件——但从经济上来说，您常常还是会输。头衔来得很快，钱却不是，而这中间的时间成本由您自己承担。那些拥有多处房产的人可以分散这种风险，并将其变为日常运营的一部分。而那些兼职管理一项房产的人，则独自承担风险。我们坦诚地说出这一点，因为我们身处其中：我们自己也处理这类诉讼——同时也从那些不想再这样做的业主手中购买房产。.
典型错误
解约因拖欠租金而失败的原因
- 过早解雇。. 欠一个半月房租是不够的。必须达到两个月房租的欠款，或者涉及两个连续的缴租日期。提前解约无效，并且会损失一个完整的处理周期。.
- 余额不明。. „您拖欠租金“不构成驱逐通知。需要按月、应付租金、付款和未付金额进行分配——否则法院无法审查门槛。.
- 解雇仅针对多个租户中的一个。. 如果配偶在合同中，则解除合同也必须送达给他。这是旧租赁合同中最常见的可避免的形式错误。.
- 仅被立即解雇。. 未经有条件解释的正式终止通知，特赦期付款将导致整个程序失败——您将承担费用并继续之前的租赁关系。.
- 已接受部分付款但仍立即取消。. 房东在解除合同前得到清偿的，则不得解除定期合同。发货前请检查当前账户余额，而不是上周的余额。.
- 自行搬迁。. 更换锁具、搬出家具、切断电源：这些都是禁止的自行行为，会使您承担损害赔偿责任，并使租户反过来获得申请禁令的权利。只有法警才能执行清场。.
常见问题
房客不付租金——房东最常问的问题
如果租户不支付租金，我何时可以终止租约？
当欠款达到两个月租金时，或者租户连续两次未支付租金或未支付全部租金，或者未支付可观数额的租金。可观数额意味着：超过一个月租金。对于逾期付款，无需发出警告，但强烈建议发出书面催款通知。.
我需要提前提醒吗？
在法律上不行。租金最迟应于每月第三个工作日支付，因此支付时间是按日历确定的，租客即使没有催款函也会逾期。实际上，您仍然应该发送催款函：催款函是您证明欠款金额最重要的证据，并且可以解决许多案件，无需诉讼。.
宽限期付款
如果租户在驱逐诉讼被提起后两个月内支付了未缴租金，则无故解约无效。如果公共机构承担了付款，则情况相同。这种补救措施每两年只能使用一次，并且不能撤销被作为备用声明的定期解约。.
驱逐诉讼需要多长时间？
这几乎完全取决于主管地方法院的工作量。根据我们的经验，从提交诉讼到由法警执行清场，需要几个月的时间，通常是半年或更长时间。如果判决书中规定了清场宽限期，则时间会相应延长。.
我可以自己搬家或换锁吗？
不。这是禁止的擅自行为，将使您负有赔偿责任。住房的腾退只能由法院执行官根据判决书执行。禁令性腾退令仅在严格的例外情况下是允许的，例如擅自行为或对人身或生命构成具体危险。.
我能在最后拿到欠我的房租吗？
通常只部分追回。只有在有可执行的收入或资产的情况下，头衔才会有帮助。对于经济困难的租户，欠款实际上在很大程度上是无法追回的。因此，请保守地计算欠款，并根据快速重新出租的决定进行调整。.
分期付款是否值得？
通常是的——如果背后有收入或付款机构。协议应包括当前租金以及固定的分期付款，以及一个到期条款：如果分期付款违约，则剩余总额将立即到期。始终以书面形式，始终附有送达证明。.
数据来源和状态
- 德国民法典第286条、第288条、第543条、第556b条、第569条、第573条、第573c条 – gesetze-im-internet.de
- 《民事诉讼法》第 283a 条、第 721 条、第 885a 条、第 940a 条 – gesetze-im-internet.de
- § 41 GKG 以及 Nr. 1210 KV GKG 和附件 2 GKG – gesetze-im-internet.de
- 公法和收费条例（RVG）第 3100、3104 和 7002 条以及 RVG 附件 2 – gesetze-im-internet.de
- 240号和241号《德国医疗费用法规》– gesetze-im-internet.de
所有信息经于 2026 年 8 月 2 日核实。金额为按照适用的费用目录收取的费用值，而非估算值。.
如果该物品带给您的麻烦比它带来的收益更多
一次单次付款违约是可以熬过去的。但令业主们头疼的是累积的损失：一处房产十二个月没有租金收入，您预先垫付的法庭和律师费用，针对一个无力支付者发出的强制执行令——然后是一套需要翻新才能再次出租的公寓。我们收购的正是这种状况的房产：拖欠租金、诉讼进行中、有执行令但追讨无望以及部分空置。您放弃的不是追讨程序，而是将房产转让给我们。.
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