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Mietrückstand · Kündigung · Räumung
Mieter zahlt nicht – was tun? Der Ablauf für Vermieter
- Die Handlungsreihenfolge mit realistischen Zeitangaben aus der Praxis
- Wann die fristlose Kündigung trägt – und wann die Schonfristzahlung sie kippt
- Was Verzug, Verfahren und Leerstand zusammen kosten
- Die sechs Fehler, an denen Kündigungen regelmäßig scheitern
- 2Monatsmieten Rückstand – dann ist fristlos möglich
- 2Monate Schonfrist zur Heilung der Kündigung
- 12Monate realistisch bis zur Räumung
- 0 €zurück, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist
Die Ausgangslage
Ab wann ist der Mieter in Verzug?
Die Miete ist nach § 556b Abs. 1 BGB zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Zeitabschnitts zu entrichten. Weil der Zahlungszeitpunkt damit kalendermäßig bestimmt ist, gerät der Mieter ohne gesonderte Mahnung in Verzug. Sie müssen also nicht erst mahnen, um Rechte zu haben – wohl aber, um Beweise zu haben.
Ab Verzug können Sie Verzugszinsen verlangen: fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, § 288 Abs. 1 BGB. Die neun Prozentpunkte und die 40-Euro-Pauschale aus § 288 Abs. 2 und 5 BGB gelten nur, wenn kein Verbraucher beteiligt ist – bei Wohnraummietern also nicht. Wirtschaftlich ist das Nebensache, prozessual aber nützlich: Wer Zinsen korrekt mitfordert, zeigt dem Gericht, dass er die Forderung im Griff hat.
Für die Kündigung sind zwei Schwellen relevant. Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist, oder wenn der Rückstand über mehr als zwei Termine hinweg die Miete für zwei Monate erreicht. Nicht unerheblich ist ein Teilrückstand nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erst, wenn er eine Monatsmiete übersteigt. Eine Abmahnung oder Abhilfefrist ist beim Zahlungsverzug ausdrücklich nicht erforderlich, § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB.
Handlungsreihenfolge
Vom ersten Zahlungsausfall bis zur Räumung
Die Zeitangaben sind Richtwerte aus unserer eigenen Bestandsverwaltung. Sie schwanken erheblich mit der Auslastung des zuständigen Amtsgerichts, aber die Reihenfolge ist immer dieselbe.
- 1Tag 4
Zahlungseingang prüfen und dokumentieren
Kontoauszug ziehen, Fehlbetrag festhalten, Teilzahlungen der ältesten offenen Forderung zuordnen. Klingt banal, entscheidet aber später über die Schlüssigkeit Ihrer Rückstandsberechnung vor Gericht.
- 2Tag 5–10
Erste Zahlungsaufforderung in Textform
Rückstand nach Monat und Betrag aufschlüsseln, Zahlungsfrist von zehn bis vierzehn Tagen setzen, Zugang nachweisbar machen. Für die Kündigung rechtlich nicht nötig, praktisch die wichtigste Unterlage – und in etwa der Hälfte der Fälle löst sie das Problem schon.
- 3Woche 3–4
Gespräch suchen und Ursache klären
Jobverlust, Krankheit, Trennung, Bürgergeldantrag in Bearbeitung: Der Grund entscheidet über die Prognose. Wo eine Behörde einspringen wird, ist eine Ratenvereinbarung meist wirtschaftlicher als jedes Verfahren. Ratenvereinbarung immer schriftlich, mit Verfallklausel.
- 4Monat 2
Kündigungsreife prüfen
Erreicht der Rückstand zwei Monatsmieten oder betrifft er zwei aufeinanderfolgende Termine? Erst dann ist die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB begründet. Wer zu früh kündigt, produziert eine unwirksame Kündigung und verliert Monate.
- 5Monat 2
Fristlose Kündigung, hilfsweise ordentlich
Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden, § 569 Abs. 4 BGB. Erklären Sie zusätzlich hilfsweise die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB – sie bleibt bestehen, wenn der Mieter die fristlose Kündigung durch eine Schonfristzahlung zu Fall bringt. Zugang an alle Mieter des Vertrags.
- 6Monat 3
Räumungsklage einreichen
Nach Ablauf der Räumungsfrist aus der Kündigung. Räumung und Zahlung in einem Verfahren verbinden. Prüfen Sie zugleich eine Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO: Kommt der Mieter ihr nicht nach, öffnet § 940a Abs. 3 ZPO den Weg zur Räumung per einstweiliger Verfügung.
- 7Monat 4–10
Verfahren, Urteil, Räumungsfrist
Die Dauer hängt vom Gericht ab. Rechnen Sie mit mehreren Monaten bis zum Termin und damit, dass das Gericht dem Mieter im Urteil eine Räumungsfrist einräumt. Bis dahin läuft die Nutzungsentschädigung weiter – auf dem Papier.
- 8danach
Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher
Räumungstermin beantragen, Zugang sicherstellen, Schlosswechsel und Räumgut organisieren. Die klassische Räumung mit Einlagerung ist die teuerste Variante; die auf die Besitzeinweisung beschränkte Berliner Räumung ist meist deutlich günstiger.
Vom ersten geplatzten Zahlungseingang bis zur tatsächlich geräumten Wohnung vergehen in unserer Praxis rund zwölf Monate. In dieser Zeit läuft Ihr Objekt ohne Mieteinnahme aus dieser Einheit weiter – die Rückstände sind erfahrungsgemäß nicht mehr einbringlich, die Verfahrenskosten trotzdem verauslagt.
Kosten und Fristen
Was der Zahlungsverzug wirklich kostet
Die Gerichts- und Vollstreckungskosten sind der kleinere Teil. Teuer wird der Zeitraum, in dem keine Miete kommt und die Wohnung trotzdem blockiert ist. Rechnen Sie deshalb immer beides: das Verfahren und den Ausfall.
| Position | Wert | Grundlage |
|---|---|---|
| Fälligkeit der Miete | spätestens 3. Werktag des Monats | § 556b Abs. 1 BGB |
| Verzugseintritt | ohne Mahnung, ab Fälligkeit | § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB |
| Verzugszinsen gegenüber Wohnraummietern | 5 Prozentpunkte über Basiszinssatz | § 288 Abs. 1 BGB |
| Schwelle fristlose Kündigung | 2 Monatsmieten oder 2 aufeinanderfolgende Termine | § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB |
| Teilrückstand „nicht unerheblich“ | mehr als eine Monatsmiete | § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB |
| Schonfristzahlung möglich bis | 2 Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs | § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB |
| Sperre für erneute Schonfristzahlung | 2 Jahre | § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB |
| Frist der ordentlichen Kündigung | 3 Monate, nach 5 und 8 Jahren je +3 Monate | § 573c Abs. 1 BGB |
| Gerichtskosten Räumungs- und Zahlungsklage | 3,0 Gebühren; Streitwert der Räumung = eine Jahresnettomiete – bei 500 €/Monat (6.000 €) 579,00 € | § 41 Abs. 2 GKG, Nr. 1210 KV GKG, Anlage 2 GKG |
| Anwaltskosten erste Instanz | 1,3 Verfahrens- + 1,2 Terminsgebühr + 20 € Auslagenpauschale – bei Streitwert 6.000 € 1.055,00 € netto | Nr. 3100, 3104, 7002 VV RVG, Anlage 2 RVG |
| Gerichtsvollzieher, Berliner Räumung | 109,00 € ohne Wegschaffung der Sachen, 163,50 € bei vollständiger Räumung – zzgl. Zeitzuschlag | Nr. 240, 241 KV GvKostG, § 885a ZPO |
| Räumungsfrist, die das Gericht gewähren kann | höchstens ein Jahr ab Rechtskraft des Urteils | § 721 Abs. 5 ZPO |
Was in dieser Rechnung fehlt: die Wohnung selbst. Nach der Räumung folgen Renovierung und Wiedervermietung – erfahrungsgemäß weitere zwei bis drei Monate ohne Ertrag. Rechnen Sie einen Zahlungsausfall deshalb nie in offenen Mieten, sondern in Monaten ohne Nutzung. Genau diese Monate sind der Punkt, an dem sich viele Eigentümer gegen das Verfahren und für den Verkauf entscheiden.
Der wichtigste Stolperstein
Die Schonfristzahlung – und warum Sie hilfsweise ordentlich kündigen sollten
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gibt dem Mieter ein starkes Werkzeug in die Hand: Zahlt er die fälligen Mieten und die fällige Nutzungsentschädigung spätestens zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dasselbe gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet.
Für Vermieter heißt das: Sie können ein Verfahren gewinnen und trotzdem mit demselben Mieter weiterleben – nur dass jetzt die Verfahrenskosten in der Welt sind. Deshalb erklären wir grundsätzlich zusätzlich die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung. Die Schonfristzahlung heilt nach dem Gesetzeswortlaut ausdrücklich nur die fristlose Kündigung.
Zwei Einschränkungen sollten Sie kennen. Erstens greift die Schonfristzahlung nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine auf diesem Weg unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist – beim zweiten Mal innerhalb von zwei Jahren nützt die Zahlung dem Mieter also nichts mehr. Zweitens ist die fristlose Kündigung von vornherein ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor der Kündigung befriedigt wird, § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB. Wer eine Zahlung annimmt und danach kündigt, steht schlecht da.
Aus der Praxis
Was wir in eigenen Häusern anders machen als im Lehrbuch
Wir halten Wohnungsbestand in Berlin und Mitteldeutschland, und Zahlungsausfälle sind für uns kein Ausnahmefall, sondern eine laufende Größe in der Bewirtschaftung. Zwei Dinge haben wir dabei gelernt, die in keinem Musterschreiben stehen.
Erstens: Wir kündigen später als rechtlich möglich, aber wir mahnen früher als üblich. Die erste Zahlungsaufforderung geht bei uns raus, sobald der dritte Werktag vorbei ist – nicht erst, wenn zwei Mieten fehlen. Der Grund ist nicht juristisch, sondern schlicht menschlich: Ein Mieter, der im ersten Monat angesprochen wird, redet meistens noch. Einer, der zwei Monate nichts gehört hat, hat sich innerlich vom Mietverhältnis verabschiedet, und die Post stapelt sich ungeöffnet. Genau dann wird es teuer.
Zweitens: Wir rechnen jede Räumung gegen eine Ratenvereinbarung. Ein Verfahren bindet Monate, in denen keine Miete kommt, und danach steht eine Wohnung leer, die in vielen unserer Lagen nicht binnen vier Wochen neu vermietet ist. Eine belastbare Ratenvereinbarung mit laufender Miete plus Tilgung des Rückstands ist wirtschaftlich fast immer die bessere Variante – vorausgesetzt, es gibt ein Einkommen oder eine zahlende Behörde im Hintergrund. Gibt es das nicht, ziehen wir das Verfahren ohne Zwischenschritte durch, weil jeder Monat Verzögerung den Schaden vergrößert.
Und ein dritter Punkt, unbequem, aber ehrlich: Der überwiegende Teil der aufgelaufenen Rückstände wird nie bezahlt. Ein Titel gegen einen Mieter ohne pfändbares Einkommen ist Papier. Wir kalkulieren Rückstände deshalb im Zweifel als Verlust und richten die Entscheidung danach aus, wie schnell wir die Wohnung wieder vermietbar bekommen – nicht danach, wie viel wir theoretisch noch einklagen könnten.
Was das für Ihre Entscheidung bedeutet: Rechtlich gewinnen Sie diese Fälle fast immer – wirtschaftlich verlieren Sie sie oft trotzdem. Der Titel ist schnell da, das Geld nicht, und die Zeit dazwischen zahlen Sie aus eigener Tasche. Wer mehrere Häuser hält, verteilt dieses Risiko und macht es zum Betriebsalltag. Wer ein Objekt nebenbei verwaltet, trägt es allein. Wir sagen das offen, weil wir auf beiden Seiten stehen: Wir führen solche Verfahren selbst – und kaufen Objekte von Eigentümern, die das nicht mehr tun wollen.
Typische Fehler
Woran Kündigungen wegen Mietrückstand scheitern
- Zu früh gekündigt. Ein Rückstand von eineinhalb Monatsmieten reicht nicht. Es müssen zwei Monatsmieten erreicht oder zwei aufeinanderfolgende Termine betroffen sein. Die verfrühte Kündigung ist unwirksam und kostet einen kompletten Verfahrenszyklus.
- Rückstand nicht nachvollziehbar aufgeschlüsselt. „Sie sind mit der Miete im Rückstand“ trägt keine Kündigung. Es braucht die Zuordnung nach Monat, Sollmiete, Zahlung und offenem Betrag – sonst kann das Gericht die Schwelle nicht prüfen.
- Kündigung nur an einen von mehreren Mietern. Steht der Ehepartner mit im Vertrag, muss die Kündigung auch ihm zugehen. Der häufigste vermeidbare Formfehler bei Altmietverträgen.
- Nur fristlos gekündigt. Ohne hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bringt eine Schonfristzahlung das gesamte Verfahren zu Fall – und Sie sitzen mit den Kosten und dem alten Mietverhältnis da.
- Teilzahlung angenommen und trotzdem sofort gekündigt. Wird der Vermieter vor der Kündigung befriedigt, ist die fristlose Kündigung ausgeschlossen. Prüfen Sie vor dem Versand den aktuellen Kontostand, nicht den von vorletzter Woche.
- Räumung in Eigenregie. Schloss wechseln, Möbel rausstellen, Strom abstellen: Das ist verbotene Eigenmacht, macht Sie schadensersatzpflichtig und liefert dem Mieter seinerseits einen Anspruch auf eine einstweilige Verfügung. Räumen darf nur der Gerichtsvollzieher.
Häufige Fragen
Mieter zahlt nicht – die häufigsten Fragen von Vermietern
Ab wann kann ich kündigen, wenn der Mieter nicht zahlt?
Sobald der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht oder der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil im Verzug ist. Nicht unerheblich bedeutet: mehr als eine Monatsmiete. Eine Abmahnung ist beim Zahlungsverzug nicht erforderlich, eine dokumentierte Zahlungsaufforderung aber dringend zu empfehlen.
Muss ich vorher mahnen?
Rechtlich nicht. Die Miete ist spätestens am dritten Werktag des Monats fällig, der Zahlungszeitpunkt ist damit kalendermäßig bestimmt und der Mieter kommt ohne Mahnung in Verzug. Praktisch sollten Sie trotzdem mahnen: Die Zahlungsaufforderung ist Ihr wichtigster Beweis für die Rückstandshöhe und löst viele Fälle ohne Verfahren.
Was ist eine Schonfristzahlung?
Zahlt der Mieter die offenen Mieten spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dasselbe gilt, wenn eine öffentliche Stelle die Zahlung übernimmt. Der Ausweg funktioniert nur einmal in zwei Jahren – und er heilt eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nicht.
Wie lange dauert eine Räumungsklage?
Das hängt fast vollständig von der Auslastung des zuständigen Amtsgerichts ab. Zwischen Klageeinreichung und Räumung durch den Gerichtsvollzieher liegen in unserer Erfahrung mehrere Monate, häufig ein halbes Jahr und mehr. Kommt eine im Urteil eingeräumte Räumungsfrist hinzu, verlängert sich der Zeitraum entsprechend.
Darf ich die Wohnung selbst räumen oder das Schloss wechseln?
Nein. Das ist verbotene Eigenmacht und macht Sie schadensersatzpflichtig. Die Räumung von Wohnraum darf nur der Gerichtsvollzieher auf Grundlage eines Titels vollstrecken. Eine einstweilige Verfügung auf Räumung ist nur in engen Ausnahmefällen zulässig, etwa bei verbotener Eigenmacht oder konkreter Gefahr für Leib oder Leben.
Bekomme ich die offenen Mieten am Ende zurück?
Meist nur teilweise. Der Titel hilft nur, wenn pfändbares Einkommen oder Vermögen vorhanden ist. Bei Mietern in wirtschaftlicher Notlage bleibt der Rückstand in der Praxis überwiegend uneinbringlich. Kalkulieren Sie Rückstände deshalb konservativ und richten Sie die Entscheidung auf die schnelle Wiedervermietbarkeit aus.
Lohnt sich eine Ratenvereinbarung?
Häufig ja – wenn ein Einkommen oder eine zahlende Behörde im Hintergrund steht. Die Vereinbarung sollte die laufende Miete plus eine feste Tilgungsrate enthalten und eine Verfallklausel: Bei Ausfall einer Rate wird der gesamte Restbetrag sofort fällig. Immer schriftlich, immer mit Zugangsnachweis.
Quellen und Stand der Daten
- §§ 286, 288, 543, 556b, 569, 573, 573c BGB – gesetze-im-internet.de
- §§ 283a, 721, 885a, 940a ZPO – gesetze-im-internet.de
- § 41 GKG sowie Nr. 1210 KV GKG und Anlage 2 GKG – gesetze-im-internet.de
- Nr. 3100, 3104 und 7002 VV RVG sowie Anlage 2 RVG – gesetze-im-internet.de
- Nr. 240 und 241 KV GvKostG – gesetze-im-internet.de
Alle Angaben geprüft am 02.08.2026. Geldbeträge sind Gebührenwerte nach den geltenden Kostenverzeichnissen, keine Schätzungen.
Wenn das Objekt Sie mehr Nerven kostet als es einbringt
Ein einzelner Zahlungsausfall lässt sich aussitzen. Was Eigentümer zermürbt, ist die Summe: zwölf Monate ohne Miete aus dieser Einheit, Gerichts- und Anwaltskosten, die Sie vorstrecken, ein Vollstreckungstitel gegen jemanden, bei dem nichts zu holen ist – und danach eine Wohnung, die renoviert werden muss, bevor sie wieder vermietbar ist. Wir kaufen Objekte genau in diesem Zustand: mit offenen Mieten, laufender Klage, Titel ohne Aussicht auf Zahlung und Teilleerstand. Sie geben das Verfahren nicht ab, Sie geben das Objekt ab.
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Unverbindlich, ohne Provision und ohne Maklerauftrag. Wir sind Bestandshalter – Sie sprechen direkt mit dem Käufer.
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Wir kaufen auch mitten im Räumungsverfahren. Ein kurzes Gespräch genügt, um zu klären, was Ihr Objekt im Ist-Zustand wert ist.