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Rohertragsfaktor · Bruttorendite · Gutachterausschuss
Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Halle (Saale): was den Preis bestimmt
- Was der Faktor aussagt und was er systematisch ausblendet
- Die fünf Größen, die den Faktor in Halle tatsächlich bewegen
- Wo die amtlichen Daten für Halle stehen – und wie sie heißen
- Ein vollständiger Rechenweg mit Bewirtschaftungskosten und Nebenkosten
- 226.186Einwohner in Halle am 31.12.2025
- 500 %Grundsteuer B ab 2026
- +4,39 %Mietspiegel-Fortschreibung 2026 gegenüber 2024
- 80Jahre Gesamtnutzungsdauer im Bewertungsmodell
Grundlagen
Was der Faktor in Halle aussagt
Der Kaufpreisfaktor – fachlich der Rohertragsfaktor – ist die schnellste Möglichkeit, zwei Objekte zu vergleichen. Er ist damit nützlich und irreführend zugleich.
Gerechnet wird der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Haus mit 42.000 Euro Jahresnettokaltmiete, das für 672.000 Euro verkauft wird, hat den Faktor 16. Der Kehrwert ist die Bruttorendite, hier 6,3 Prozent.
| Faktor | Bruttorendite | Typische Konstellation in Halle |
|---|---|---|
| unter 12 | über 8,3 % | erheblicher Sanierungsstau, Teilleerstand oder Randlage |
| 13 bis 16 | 6,3 bis 7,7 % | solider Bestand mit Instandhaltungsbedarf, mittlere Wohnlage |
| 17 bis 20 | 5,0 bis 5,9 % | saniertes Gründerzeithaus in gefragter Wohnlage, voll vermietet |
| über 20 | unter 5,0 % | Neubau oder Kernsanierung mit Mieten am oberen Rand des Mietspiegels |
Diese Spannen sind Erfahrungswerte aus eigenen Ankäufen und ausdrücklich keine amtlichen Daten. Belastbar wird die Einordnung erst mit den Rohertragsfaktoren des Gutachterausschusses, die aus tatsächlich beurkundeten Kauffällen abgeleitet werden – siehe den Abschnitt zu den Datenquellen weiter unten.
Achten Sie auf die Bezugsgröße. Manche Angebote rechnen mit der Bruttomiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen. Der Faktor sieht dann um mehrere Punkte besser aus, als er ist. Maßgeblich ist immer die Nettokaltmiete.
Einflussgrößen
Fünf Größen, die den Faktor in Halle bewegen
Nach Gewicht sortiert, aus der Perspektive eines Käufers, der das Objekt danach halten muss.
1. Wohnlage innerhalb der Stadt
Halle ist kein einheitlicher Markt. Zwischen einer gefragten Gründerzeitlage und einer Großwohnsiedlung am Stadtrand liegen mehrere Faktorpunkte – und die Wohnlagenkarte zum Mietspiegel liefert dafür die amtliche Zuordnung. Wer den Faktor eines Objekts einordnen will, muss zuerst die Lage einordnen.
2. Mieterstruktur und Zahlungsverhalten
Ein Haus mit langjährigen, pünktlich zahlenden Parteien ist mehr wert als dasselbe Haus mit zwei Rückständen und einer leeren Wohnung – bei identischer Sollmiete. Für einen Bestandshalter ist das der Unterschied zwischen laufendem Ertrag und laufender Arbeit.
3. Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Halle hat einen qualifizierten Mietspiegel, dessen Basiswerte für 2026 um 4,39 Prozent fortgeschrieben wurden. Damit lässt sich der Abstand zwischen Ist-Miete und rechtlich zulässiger Miete für jede Einheit exakt bestimmen. Dieses Potenzial zahlt ein Käufer teilweise mit – vorausgesetzt, es ist belegbar.
4. Zustand der Technik
Dach, Heizung, Elektrik und Steigleitungen. Fassade und Bäder sind sichtbar, aber wirtschaftlich zweitrangig. Bei Gründerzeitbestand entscheidet vor allem, ob die Stränge einmal erneuert wurden – das ist die Position, die nachträglich am teuersten wird.
5. Kostenseite
Halle erhebt ab 2026 einen einheitlichen Hebesatz von 500 Prozent auf die Grundsteuer B, ohne Differenzierung nach Wohn- und Nichtwohnnutzung. Für reine Wohnobjekte ist das im regionalen Vergleich hoch, für gemischt genutzte Objekte mit Gewerbeanteil dagegen günstig. Beides schlägt über die Warmmiete auf den Spielraum bei der Nettokaltmiete durch.
Und ein sechster Punkt: die Unterlagen
Wer Grundbuchauszug, Mieterliste, drei Jahre Betriebskostenabrechnungen, Energieausweis und Nachweise über durchgeführte Arbeiten vollständig vorlegen kann, erzielt einen höheren Faktor. Nicht weil das Haus besser wäre, sondern weil ein Käufer, der nichts prüfen kann, Sicherheitsabschläge einrechnet.
Rechenweg
So ermitteln Sie den Faktor für Ihr Objekt
Der Faktor allein sagt nichts. Aussagekräftig wird er, wenn Sie ihn in fünf Schritten zu einer Nettorechnung ausbauen.
- 1Schritt 1
Jahresnettokaltmiete bilden
Sollmiete aller Einheiten ohne Betriebskostenvorauszahlungen, mal zwölf. Leer stehende Einheiten werden nicht mit der Sollmiete angesetzt, sondern mit der erzielbaren Miete abzüglich der Herrichtungskosten – oder gar nicht, wenn sie nicht vermietbar sind.
- 2Schritt 2
Faktor rechnen und einordnen
Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Der Kehrwert ist die Bruttorendite: Faktor 13 entspricht 7,7 Prozent, Faktor 16 entspricht 6,3 Prozent, Faktor 20 entspricht 5,0 Prozent.
- 3Schritt 3
Bewirtschaftungskosten abziehen
Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis nach den Modellansätzen der Anlage 3 zur ImmoWertV oder nach den Ableitungen des örtlichen Gutachterausschusses. Erst danach steht der Reinertrag – und der ist die Zahl, die zählt.
- 4Schritt 4
Kaufnebenkosten und Investitionsstau
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch erhöhen die Investition, nicht den Ertrag. Dazu kommt der Instandhaltungsstau: Dach, Heizung, Elektrik, Fenster und Steigleitungen haben endliche Lebensdauern. Ein Faktor ohne diese Positionen ist eine Werbeaussage, keine Kalkulation.
- 5Schritt 5
Potenzial getrennt bewerten
Liegt die Ist-Miete unter dem ortsüblichen Niveau, rechnen Sie zwei Szenarien: Wert bei Ist-Miete und Wert bei marktgerechter Miete. Die Differenz ist das Potenzial – und die Frage ist, wie viele Jahre und wie viel Konflikt es kostet, es zu heben.
Ein Beispiel für Halle: 380 Quadratmeter, Ist-Miete 6,40 Euro je Quadratmeter, das sind 29.184 Euro Jahresnettokaltmiete. Bei Faktor 16 ergibt das 466.944 Euro Kaufpreis, dazu rund 30.000 Euro Nebenkosten. Nach Abzug von etwa 7.500 Euro Bewirtschaftungskosten bleibt ein Reinertrag von 21.684 Euro – rund 4,4 Prozent auf die Gesamtinvestition. Aus 6,3 Prozent brutto werden also 4,4 Prozent netto, und darin ist keine außerordentliche Instandsetzung enthalten.
Datenquellen
Wo die amtlichen Zahlen für Halle stehen
Für Halle gibt es belastbare, öffentlich zugängliche Daten – man muss nur wissen, wie die Veröffentlichungen heißen. Portalpreise gehören nicht dazu.
| Quelle | Inhalt | Stand |
|---|---|---|
| Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren, Stadt Halle (Saale) | eigene Ableitung für Halle, getrennt von Magdeburg und den Landkreisen | veröffentlicht am 19.03.2025 |
| Umsätze und Preise – Der Grundstücksmarkt in Sachsen-Anhalt | Preisniveau und Wohnflächenpreise von Mehrfamilienhäusern, unter anderem für die Großstädte Magdeburg und Halle | veröffentlicht am 05.06.2025 |
| Zuordnung der Gemarkungen in Regionstypen | Voraussetzung für die richtige Anwendung der Faktoren | laufend fortgeführt |
| Modellbeschreibung nach § 12 ImmoWertV | zugrunde gelegte Modellansätze und Bezugseinheiten | begleitend veröffentlicht |
| Bodenrichtwerte | Bodenwert als Bestandteil des Ertragswertverfahrens | zum jeweiligen Stichtag |
| Mietspiegel Halle (Saale) 2026 – 2027 | ortsübliche Vergleichsmiete, Wohnlagenkarte, Online-Rechner | gültig bis 31.12.2027 |
Wichtig ist die Reihenfolge: Der Gutachterausschuss veröffentlichte die erforderlichen Daten bis 2023 im Grundstücksmarktbericht Sachsen-Anhalt. Seit 2024 werden sie stattdessen laufend online herausgegeben. Wer nach einem aktuellen Grundstücksmarktbericht sucht, sucht deshalb an der falschen Stelle.
Beachten Sie außerdem, dass Rohertragsfaktoren nur zusammen mit der zugehörigen Modellbeschreibung anwendbar sind. Sie beziehen sich auf ein definiertes Modell mit bestimmten Ansätzen für Bewirtschaftungskosten und Bezugsgrößen. Wer einen Faktor aus der Tabelle nimmt und ihn auf eine anders gerechnete Miete anwendet, produziert ein Ergebnis, das mit dem Markt nichts zu tun hat.
Für den eigenen Gebrauch reicht meist eine einfachere Regel: Vergleichen Sie den Faktor Ihres Objekts mit dem, was in derselben Wohnlage tatsächlich bezahlt wurde – und nicht mit dem, was in Anzeigen verlangt wird. Die Differenz zwischen beiden ist in Halle regelmäßig zweistellig in Prozent.
典型错误
Sechs Fehler bei der Faktorrechnung
Diese sechs Punkte sind der Grund, warum Verkäufer und Käufer bei demselben Objekt regelmäßig zu Faktoren kommen, die drei Punkte auseinanderliegen.
- Mit der Bruttomiete gerechnet. Betriebskostenvorauszahlungen gehören nicht in den Rohertrag. Wer sie einrechnet, kommt auf einen Faktor, den kein Käufer akzeptiert – und wundert sich über die Reaktionen auf sein Angebot.
- Leerstand mit der Sollmiete bewertet. Eine leere Wohnung bringt keine Miete, kostet Betriebskosten und braucht vor der Vermietung meist Geld. Angesetzt wird die erzielbare Miete abzüglich der Herrichtungskosten, nicht der Wunschwert aus der Mietliste.
- Kaufnebenkosten vergessen. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch machen zusammen einen deutlich sichtbaren Anteil des Kaufpreises aus. Sie erhöhen die Investition, aber nicht den Ertrag – die Rendite sinkt entsprechend.
- Instandhaltung als Ausnahme behandelt. Wer keine Rücklage rechnet, rechnet nicht die Immobilie, sondern nur die guten Jahre. Bei Altbauten mit gleichzeitig fälligen Bauteilen ist das der häufigste Grund für Fehleinschätzungen.
- Angebotspreise mit Marktwerten verwechselt. Portalpreise sind Wunschzahlen. Belastbar sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, weil sie ausschließlich beurkundete Kauffälle auswerten.
- Den Faktor als Wert behandelt. Der Faktor ist eine Kennzahl für den Vergleich, kein Wertermittlungsverfahren. Der Wert entsteht im Ertragswertverfahren nach der ImmoWertV – mit Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.
归类
Halle im Vergleich – und was das für Sie bedeutet
Halle liegt zwischen zwei Welten: über den Mittelstädten Sachsen-Anhalts und unter Leipzig. Genau das macht den Markt interessant.
Nach oben grenzt Leipzig, rund vierzig Kilometer entfernt und in einer anderen Faktorklasse. Nach unten grenzen Merseburg, Weißenfels und Zeitz, wo die Faktoren deutlich niedriger und die Bruttorenditen entsprechend höher sind. Halle bietet dazwischen etwas, das keine der beiden Seiten hat: einen qualifizierten Mietspiegel, einen differenzierten Wohnungsmarkt und eine Nachfrage, die nicht von einem einzelnen Arbeitgeber abhängt.
Für Eigentümer heißt das zweierlei. Erstens: Ihr Objekt ist verkäuflich, und zwar an mehr als einen Käufertyp – Kapitalanleger aus dem Westen, lokale Bestandshalter, Bauträger bei Aufteilungspotenzial. Zweitens: Die Preisbildung ist transparenter als in kleineren Städten, weil es amtliche Daten und einen Mietspiegel gibt. Beides erhöht Ihre Verhandlungsposition, wenn Sie vorbereitet sind – und senkt sie, wenn Sie es nicht sind.
Wir schreiben das als Käufer. Die Rosenbaum Group hält eigene Mehrfamilienhäuser in Mitteldeutschland und kauft in Halle für den eigenen Bestand, nicht zum Weiterverkauf. Unsere Rechnung ist die oben beschriebene, und wir legen sie offen: welche Ist-Miete, welches Potenzial nach Mietspiegel, welcher Instandsetzungsansatz, welcher Faktor. Sie können das nachrechnen, und Sie sollten es mit anderen Angeboten vergleichen.
Konkret brauchen wir für eine Indikation: Grundbuchauszug, Mieterliste mit Ist-Mieten und Wohnflächen, die letzte Betriebskostenabrechnung, den Grundsteuerbescheid, den Energieausweis und einige Fotos. Was Sie zurückbekommen, ist eine Zahl mit Herleitung. Eine Bewertung, die man nicht nachrechnen kann, ist keine Bewertung – das gilt für unsere genauso wie für jede andere.
常见问题
Kaufpreisfaktor in Halle – die häufigsten Fragen
Wie berechne ich den Kaufpreisfaktor?
Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. 672.000 Euro geteilt durch 42.000 Euro ergibt Faktor 16. Der Kehrwert ist die Bruttorendite, hier 6,3 Prozent. Maßgeblich ist immer die Nettokaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen.
Welcher Faktor ist in Halle üblich?
Die Spanne ist breit und hängt vor allem an Wohnlage und Zustand. Erfahrungswerte aus eigenen Ankäufen: unter 12 bei erheblichem Sanierungsstau, 13 bis 16 bei soliden Objekten mit Instandhaltungsbedarf, 17 bis 20 bei saniertem Bestand in gefragter Lage. Amtliche Werte liefern die Rohertragsfaktoren des Gutachterausschusses für die Stadt Halle.
Wo finde ich die amtlichen Daten?
Beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt. Für Halle gibt es eine eigene Veröffentlichung „Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren“ mit Stand 19.03.2025 sowie die Marktübersicht „Umsätze und Preise“ vom 05.06.2025. Bis 2023 erschienen die Daten im Grundstücksmarktbericht, seit 2024 laufend online.
Warum weicht mein Faktor von den Portalpreisen ab?
Weil Portale Angebotspreise zeigen, nicht Kaufpreise. Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses wertet ausschließlich beurkundete Kauffälle aus. Die Differenz zwischen Angebot und Abschluss ist in Halle regelmäßig zweistellig in Prozent.
Erhöht eine Mietanpassung den Faktor?
Sie erhöht den Preis, nicht den Faktor. Steigt die Jahresnettokaltmiete, steigt bei gleichem Faktor der rechnerische Wert – 4.000 Euro mehr Jahresmiete entsprechen bei Faktor 16 rund 64.000 Euro. Wirksam wird das aber erst, wenn die höhere Miete tatsächlich fließt und belegbar ist.
Was ist der Unterschied zwischen Faktor und Ertragswert?
Der Faktor ist eine Vergleichskennzahl. Der Ertragswert wird nach den §§ 27 bis 34 ImmoWertV ermittelt: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten, abzüglich Bodenwertverzinsung, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer, zuzüglich Bodenwert. Beide Zahlen können erheblich auseinanderliegen.
Einschätzung
Eine Bewertung, die Sie nachrechnen können
Wir sind Bestandshalter, kein Makler und kein Gutachter. Was wir liefern, ist eine Ankaufsindikation mit offengelegter Herleitung – Ist-Miete, Potenzial nach Mietspiegel, Instandsetzungsansatz, Faktor.
数据来源和状态
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt: Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren für die Stadt Halle (Saale), veröffentlicht am 19.03.2025, samt Modellbeschreibung nach § 12 ImmoWertV und Zuordnung der Gemarkungen in Regionstypen
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt: Umsätze und Preise – Der Grundstücksmarkt in Sachsen-Anhalt, veröffentlicht am 05.06.2025
- Stadt Halle (Saale): Mietspiegel 2026 – 2027 sowie Hebesatzsatzung in der Fassung der 5. Änderungssatzung vom 25.03.2026
- Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt: Bevölkerung nach Gemeinden am 31.12.2025
- §§ 12, 27 bis 34 und Anlagen 1 bis 3 der ImmoWertV – gesetze-im-internet.de
Alle Angaben geprüft am 03.08.2026. Faktorspannen sind ausdrücklich Erfahrungswerte aus eigenen Ankäufen und keine amtlichen Daten; maßgeblich sind die Ableitungen des Gutachterausschusses. Rechenbeispiele sind Modellrechnungen und keine Wertermittlung im Sinne der ImmoWertV.
进一步
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