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Ratgeber Verkaufswege
Direktverkauf oder Makler?
Wer eine vermietete Immobilie verkaufen will, hat zwei grundsätzlich verschiedene Wege: die Vermarktung über einen Makler an einen unbekannten Käuferkreis oder den direkten Verkauf an einen Bestandshalter. Beide Wege haben ihre Berechtigung – sie unterscheiden sich vor allem in Dauer, Sicherheit und Diskretion.
- Was Provision, Exposé und Portalanzeige tatsächlich bedeuten
- Warum der höchste Angebotspreis nicht der höchste Erlös ist
- Wann ein Makler klar die bessere Wahl ist
- Woran Verkäufe kurz vor dem Notartermin scheitern
Unverbindlich · diskret · Rückmeldung in der Regel innerhalb von 24 Stunden
Zwei Wege
Was sich im Ablauf wirklich unterscheidet
Der Makler organisiert einen Markt für Ihre Immobilie: Aufbereitung, Exposé, Anzeige, Interessenten, Besichtigungen, Auswahl. Der Direktverkauf überspringt diesen Markt, weil der Käufer bereits feststeht und für den eigenen Bestand kauft.
Duration
Ein Maklerverkauf dauert von der Aufbereitung bis zur Beurkundung häufig mehrere Monate. Beim Direktverkauf liegen zwischen erster Anfrage und Notartermin in der Regel rund sechs Wochen.
Öffentlichkeit
Exposé und Portalanzeige sind öffentlich – Mieter, Nachbarn und Wettbewerber lesen mit. Der Direktverkauf findet ohne öffentliche Vermarktung statt.
Besichtigungen
Im Maklerprozess kommen mehrere Interessentengruppen ins Haus, teils mehrfach. Beim Direktverkauf genügt in der Regel ein Termin mit dem Entscheider.
Preisfindung
Der Makler ermittelt einen Angebotspreis, den der Markt bestätigen muss. Der Bestandshalter nennt eine Kaufpreisindikation, die er selbst zu zahlen bereit ist.
Finanzierung
Private Käufer brauchen eine Bankzusage, die noch scheitern kann. Ein Bestandshalter mit eigener Finanzierungsstruktur kauft ohne Finanzierungsvorbehalt.
Documents
Beide Wege verlangen dieselben Dokumente. Beim Direktverkauf können Sie sie nachreichen, ohne dass die Vermarktung stockt.
Was der Verkauf kostet
Provision, Nebenkosten und der Blick auf den Netto-Erlös
Für die Entscheidung zählt nicht der Preis im Kaufvertrag, sondern was nach Abzug aller Kosten und nach der tatsächlichen Verkaufsdauer bei Ihnen ankommt.
Posten, die den Erlös verändern
Die Positionen fallen je nach Weg unterschiedlich aus – manche entstehen nur bei einer öffentlichen Vermarktung.
- Maklercourtage auf den Kaufpreis
- Aufbereitung, Fotos, Energieausweis, Exposé
- Weiterlaufende Bewirtschaftungskosten während der Vermarktung
- Nachverhandlungen nach Besichtigungen und Gutachten
- Zinsen auf ein weiterlaufendes Darlehen
- Eigener Zeitaufwand für Termine und Rückfragen
Beim Direktverkauf entsteht kein Maklerauftrag und keine Courtage. Die Notarkosten für die Beurkundung trägt üblicherweise der Käufer, die Kosten für die Löschung alter Grundbucheintragungen der Verkäufer.
Transaction security
Woran Immobilienverkäufe scheitern
Ein unterschriebener Reservierungsvorgang ist kein Verkauf. In der Praxis brechen Transaktionen aus wenigen, immer gleichen Gründen ab: Die Finanzierung des Käufers kommt nicht zustande, ein Gutachten liefert ein Argument für Nachverhandlungen, ein Gremium stimmt nicht zu, oder ein Miterbe zieht seine Zustimmung zurück.
Je länger ein Verkauf dauert, desto mehr solcher Risiken sammeln sich an. Wer eine Immobilie mit Sanierungsstau, Teilleerstand oder komplexer Rechtslage verkauft, spürt das besonders – genau diese Objekte fallen im Maklerprozess häufig durch die Prüfung der Banken.
Feste Zusage
Wir kaufen ohne Finanzierungsvorbehalt und ohne interne Gremien. Was zugesagt ist, wird beurkundet.
Ein Ansprechpartner
Sie sprechen mit dem Entscheider, nicht mit einem Vermittler, der zwischen Ihnen und dem Käufer übersetzt.
Keine Nachverhandlung
Der Preis wird vor der Besichtigung indiziert und danach bestätigt oder nachvollziehbar begründet angepasst – nicht kurz vor dem Notartermin gedrückt.
Direct purchase – no estate agent
Direkt an einen Bestandshalter verkaufen – Kaufpreisindikation anfordern
We are not an estate agent, but a buyer: You will not receive a valuation from us, but a concrete purchase price offer. You do not need to gather documents for this.
"*" indicates required fields
Prefer to speak to someone? Give us a call: 030 220 124 124 or write to invest@rosenbaum-group.de
Ehrlich eingeordnet
Wann ein Makler die bessere Wahl ist
Ein Makler ist im Vorteil, wenn Ihre Immobilie einen breiten Käuferkreis anspricht und Sie Zeit haben: bei einer gepflegten Eigentumswohnung in guter Lage, bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus oder wenn Sie bewusst darauf setzen, dass mehrere private Interessenten sich gegenseitig überbieten.
Ebenfalls sinnvoll ist die Vermarktung, wenn Sie den Verkaufsprozess bewusst breit aufstellen wollen, um eine Marktbestätigung für den Preis zu erhalten – etwa gegenüber Miterben oder einem Gericht.
Passt zu Ihnen?
Wann der Direktverkauf der ruhigere Weg ist
Der Direktverkauf spielt seine Stärken aus, wenn Planbarkeit und Diskretion wichtiger sind als das letzte Prozent im Kaufpreis: bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, bei Objekten mit Instandhaltungsrückstau, bei Erbengemeinschaften mit Entscheidungsdruck, bei laufendem Darlehen oder wenn Mieter und Nachbarn nichts von den Verkaufsplänen erfahren sollen.
Konkret werden: Mehrfamilienhaus verkaufen · Acquisition profile · Property Acquisition · Sell inherited property · Verkauf bei laufendem Kredit
So läuft der Direktverkauf ab
We purchase for our own portfolio and make our own decisions – without lengthy committee processes and without bank approval. Consequently, around six weeks typically pass from the initial property offer to the notarisation; this already includes the two-week statutory inspection period from the dispatch of the purchase agreement draft. After that, it takes another approximately four weeks until the purchase price is paid.
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1Week 1
Property offer
You will send us the tenant list, land register extract, and – if available – floor plans. Within a few days, you will receive our non-binding purchase price indication.
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2Weeks 1–2
Besichtigung vor Ort
We'll view your property in person – discreetly and without estate agents. Following this, we will state our specific purchase price expectation.
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3Week 2
Document review
A brief, focused review. As we are buying for our own portfolio, there is no need for lengthy committee and financing processes.
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4Weeks 3–5
Draft purchase agreement
The notary will draw up the draft. Once it is sent, the statutory two-week review period begins, during which you can check everything at your leisure.
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5Week 6
Notarisation
Der Verkauf ist verbindlich – zum vereinbarten Preis. Den Notartermin können wir auf Wunsch in Ihrer Stadt wahrnehmen.
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6approx. 4 weeks
Registration of the priority notice of conveyance
The notary arranges registration in the land register. It provides binding protection for the transfer of ownership.
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7at the same time
Deletion of encumbrances not taken over
Land charges and rights that are not taken over are deleted from the land register at the same time as the priority notice.
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8after approx. 4 weeks
Payment of the purchase price
As soon as all conditions for payment are met, we pay out the agreed purchase price – punctually and reliably.
From first contact to payment of the purchase price – plannable, binding and discreet. Agreed terms are not renegotiated.
All timings are guideline values drawn from our acquisition practice. The actual duration may depend, among other things, on the processing time of the land registry office.
Our purchase locations
Wo wir direkt ankaufen
Der Direktverkauf funktioniert dort, wo der Käufer den Markt kennt. Unser Ankaufsgebiet umfasst Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Brandenburg und Berlin – zu jeder Stadt finden Sie eine eigene Seite.
Einen Überblick über alle Städte und Landkreise gibt die Seite Purchasing regions.
Frequently Asked Questions
Direktverkauf oder Makler – häufige Fragen
Zahle ich beim Direktverkauf eine Provision?
Nein. Es entsteht kein Maklerauftrag und keine Courtage, weil wir für den eigenen Bestand kaufen und nicht vermitteln.
Bekomme ich beim Makler nicht mehr Geld?
Der Angebotspreis liegt oft höher als eine Kaufpreisindikation. Entscheidend ist aber der Betrag, der nach Provision, Nebenkosten, Nachverhandlung und mehreren Monaten Vermarktungsdauer bei Ihnen ankommt.
Kann ich beides parallel versuchen?
Grundsätzlich ja, solange Sie keinen Alleinauftrag unterschrieben haben. Prüfen Sie Ihren Maklervertrag – ein Alleinauftrag kann auch bei einem selbst gefundenen Käufer eine Provisionspflicht auslösen.
Brauche ich einen Energieausweis?
Für eine öffentliche Vermarktung ist er erforderlich. Für ein Erstgespräch mit uns genügen Adresse, Wohnfläche und Mietaufstellung.
Wie schnell geht ein Direktverkauf?
In der Regel rund sechs Wochen von der ersten Anfrage bis zum Notartermin, die Kaufpreiszahlung folgt meist etwa vier Wochen nach der Beurkundung.
Was passiert mit den Mietern?
Bestehende Mietverhältnisse laufen unverändert weiter. Wir halten die Objekte langfristig und bewirtschaften sie selbst.
Ist der Direktverkauf auch bei sanierungsbedürftigen Häusern möglich?
Ja, das ist einer der häufigsten Gründe dafür. Objekte mit Instandhaltungsrückstau oder Teilleerstand scheitern im Maklerprozess oft an der Finanzierung der Interessenten.
Lassen Sie uns über Ihre Immobilie sprechen
A short call or three fields on the form will suffice. You'll receive honest feedback – even if a sale isn't the right thing for you at the moment.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.