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Ratgeber Verkaufswege
Direktverkauf oder Makler?
Wer eine vermietete Immobilie verkaufen will, hat zwei grundsätzlich verschiedene Wege: die Vermarktung über einen Makler an einen unbekannten Käuferkreis oder den direkten Verkauf an einen Bestandshalter. Beide Wege haben ihre Berechtigung – sie unterscheiden sich vor allem in Dauer, Sicherheit und Diskretion.
- Was Provision, Exposé und Portalanzeige tatsächlich bedeuten
- Warum der höchste Angebotspreis nicht der höchste Erlös ist
- Wann ein Makler klar die bessere Wahl ist
- Woran Verkäufe kurz vor dem Notartermin scheitern
Unverbindlich · diskret · Rückmeldung in der Regel innerhalb von 24 Stunden
Zwei Wege
Was sich im Ablauf wirklich unterscheidet
Der Makler organisiert einen Markt für Ihre Immobilie: Aufbereitung, Exposé, Anzeige, Interessenten, Besichtigungen, Auswahl. Der Direktverkauf überspringt diesen Markt, weil der Käufer bereits feststeht und für den eigenen Bestand kauft.
Dauer
Ein Maklerverkauf dauert von der Aufbereitung bis zur Beurkundung häufig mehrere Monate. Beim Direktverkauf liegen zwischen erster Anfrage und Notartermin in der Regel rund sechs Wochen.
Öffentlichkeit
Exposé und Portalanzeige sind öffentlich – Mieter, Nachbarn und Wettbewerber lesen mit. Der Direktverkauf findet ohne öffentliche Vermarktung statt.
Besichtigungen
Im Maklerprozess kommen mehrere Interessentengruppen ins Haus, teils mehrfach. Beim Direktverkauf genügt in der Regel ein Termin mit dem Entscheider.
Preisfindung
Der Makler ermittelt einen Angebotspreis, den der Markt bestätigen muss. Der Bestandshalter nennt eine Kaufpreisindikation, die er selbst zu zahlen bereit ist.
Finanzierung
Private Käufer brauchen eine Bankzusage, die noch scheitern kann. Ein Bestandshalter mit eigener Finanzierungsstruktur kauft ohne Finanzierungsvorbehalt.
Unterlagen
Beide Wege verlangen dieselben Dokumente. Beim Direktverkauf können Sie sie nachreichen, ohne dass die Vermarktung stockt.
Was der Verkauf kostet
Provision, Nebenkosten und der Blick auf den Netto-Erlös
Für die Entscheidung zählt nicht der Preis im Kaufvertrag, sondern was nach Abzug aller Kosten und nach der tatsächlichen Verkaufsdauer bei Ihnen ankommt.
Posten, die den Erlös verändern
Die Positionen fallen je nach Weg unterschiedlich aus – manche entstehen nur bei einer öffentlichen Vermarktung.
- Maklercourtage auf den Kaufpreis
- Aufbereitung, Fotos, Energieausweis, Exposé
- Weiterlaufende Bewirtschaftungskosten während der Vermarktung
- Nachverhandlungen nach Besichtigungen und Gutachten
- Zinsen auf ein weiterlaufendes Darlehen
- Eigener Zeitaufwand für Termine und Rückfragen
Beim Direktverkauf entsteht kein Maklerauftrag und keine Courtage. Die Notarkosten für die Beurkundung trägt üblicherweise der Käufer, die Kosten für die Löschung alter Grundbucheintragungen der Verkäufer.
Transaktionssicherheit
Woran Immobilienverkäufe scheitern
Ein unterschriebener Reservierungsvorgang ist kein Verkauf. In der Praxis brechen Transaktionen aus wenigen, immer gleichen Gründen ab: Die Finanzierung des Käufers kommt nicht zustande, ein Gutachten liefert ein Argument für Nachverhandlungen, ein Gremium stimmt nicht zu, oder ein Miterbe zieht seine Zustimmung zurück.
Je länger ein Verkauf dauert, desto mehr solcher Risiken sammeln sich an. Wer eine Immobilie mit Sanierungsstau, Teilleerstand oder komplexer Rechtslage verkauft, spürt das besonders – genau diese Objekte fallen im Maklerprozess häufig durch die Prüfung der Banken.
Feste Zusage
Wir kaufen ohne Finanzierungsvorbehalt und ohne interne Gremien. Was zugesagt ist, wird beurkundet.
Ein Ansprechpartner
Sie sprechen mit dem Entscheider, nicht mit einem Vermittler, der zwischen Ihnen und dem Käufer übersetzt.
Keine Nachverhandlung
Der Preis wird vor der Besichtigung indiziert und danach bestätigt oder nachvollziehbar begründet angepasst – nicht kurz vor dem Notartermin gedrückt.
Direktankauf – ohne Makler
Direkt an einen Bestandshalter verkaufen – Kaufpreisindikation anfordern
Wir sind kein Makler, sondern Käufer: Sie erhalten von uns kein Wertgutachten, sondern ein konkretes Kaufpreisangebot. Unterlagen müssen Sie dafür nicht zusammensuchen.
„*“ zeigt erforderliche Felder an
Lieber persönlich? Rufen Sie uns an: 030 220 124 124 oder schreiben Sie an invest@rosenbaum-group.de
Ehrlich eingeordnet
Wann ein Makler die bessere Wahl ist
Ein Makler ist im Vorteil, wenn Ihre Immobilie einen breiten Käuferkreis anspricht und Sie Zeit haben: bei einer gepflegten Eigentumswohnung in guter Lage, bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus oder wenn Sie bewusst darauf setzen, dass mehrere private Interessenten sich gegenseitig überbieten.
Ebenfalls sinnvoll ist die Vermarktung, wenn Sie den Verkaufsprozess bewusst breit aufstellen wollen, um eine Marktbestätigung für den Preis zu erhalten – etwa gegenüber Miterben oder einem Gericht.
Passt zu Ihnen?
Wann der Direktverkauf der ruhigere Weg ist
Der Direktverkauf spielt seine Stärken aus, wenn Planbarkeit und Diskretion wichtiger sind als das letzte Prozent im Kaufpreis: bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, bei Objekten mit Instandhaltungsrückstau, bei Erbengemeinschaften mit Entscheidungsdruck, bei laufendem Darlehen oder wenn Mieter und Nachbarn nichts von den Verkaufsplänen erfahren sollen.
Konkret werden: Mehrfamilienhaus verkaufen · Ankaufsprofil · Immobilienankauf · Geerbte Immobilie verkaufen · Verkauf bei laufendem Kredit
So läuft der Direktverkauf ab
Wir kaufen für den eigenen Bestand und entscheiden selbst – ohne lange Gremienwege und ohne Bankenvorbehalt. Vom ersten Objektangebot bis zur Beurkundung vergehen deshalb in der Regel rund sechs Wochen; darin enthalten sind bereits die zwei Wochen gesetzlicher Prüffrist ab Versand des Kaufvertragsentwurfs. Danach dauert es noch einmal rund vier Wochen bis zur Kaufpreiszahlung.
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1Woche 1
Objektangebot
Sie senden uns Mieterliste, Grundbuchauszug und – falls vorhanden – Grundrisse. Innerhalb weniger Tage erhalten Sie unsere unverbindliche Kaufpreisindikation.
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2Woche 1–2
Besichtigung vor Ort
Wir sehen uns Ihr Objekt persönlich an – diskret und ohne Makler. Im Anschluss nennen wir unsere konkrete Kaufpreisvorstellung.
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3Woche 2
Unterlagenprüfung
Kurze, fokussierte Prüfung. Da wir für den eigenen Bestand kaufen, entfallen lange Gremien- und Finanzierungswege.
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4Woche 3–5
Kaufvertragsentwurf
Der Notar erstellt den Entwurf. Mit dem Versand beginnt die gesetzliche Prüffrist von zwei Wochen, in der Sie alles in Ruhe prüfen können.
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5Woche 6
Beurkundung
Der Verkauf ist verbindlich – zum vereinbarten Preis. Den Notartermin können wir auf Wunsch in Ihrer Stadt wahrnehmen.
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6ca. 4 Wochen
Eintragung Auflassungsvormerkung
Der Notar veranlasst die Eintragung im Grundbuch. Sie sichert die Übertragung des Eigentums verbindlich ab.
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7gleichzeitig
Löschung nicht übernommener Belastungen
Nicht übernommene Grundschulden und Rechte werden zeitgleich mit der Vormerkung im Grundbuch gelöscht.
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8nach ca. 4 Wochen
Kaufpreiszahlung
Sobald alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, zahlen wir den vereinbarten Kaufpreis aus – pünktlich und zuverlässig.
Vom ersten Kontakt bis zur Auszahlung des Kaufpreises – planbar, verbindlich und diskret. Zugesagte Konditionen werden nicht nachverhandelt.
Alle Zeitangaben sind Richtwerte aus unserer Ankaufspraxis. Die tatsächliche Dauer kann unter anderem von der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts abhängen.
Unsere Ankaufsstandorte
Wo wir direkt ankaufen
Der Direktverkauf funktioniert dort, wo der Käufer den Markt kennt. Unser Ankaufsgebiet umfasst Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Brandenburg und Berlin – zu jeder Stadt finden Sie eine eigene Seite.
Einen Überblick über alle Städte und Landkreise gibt die Seite Ankaufsregionen.
Häufige Fragen
Direktverkauf oder Makler – häufige Fragen
Zahle ich beim Direktverkauf eine Provision?
Nein. Es entsteht kein Maklerauftrag und keine Courtage, weil wir für den eigenen Bestand kaufen und nicht vermitteln.
Bekomme ich beim Makler nicht mehr Geld?
Der Angebotspreis liegt oft höher als eine Kaufpreisindikation. Entscheidend ist aber der Betrag, der nach Provision, Nebenkosten, Nachverhandlung und mehreren Monaten Vermarktungsdauer bei Ihnen ankommt.
Kann ich beides parallel versuchen?
Grundsätzlich ja, solange Sie keinen Alleinauftrag unterschrieben haben. Prüfen Sie Ihren Maklervertrag – ein Alleinauftrag kann auch bei einem selbst gefundenen Käufer eine Provisionspflicht auslösen.
Brauche ich einen Energieausweis?
Für eine öffentliche Vermarktung ist er erforderlich. Für ein Erstgespräch mit uns genügen Adresse, Wohnfläche und Mietaufstellung.
Wie schnell geht ein Direktverkauf?
In der Regel rund sechs Wochen von der ersten Anfrage bis zum Notartermin, die Kaufpreiszahlung folgt meist etwa vier Wochen nach der Beurkundung.
Was passiert mit den Mietern?
Bestehende Mietverhältnisse laufen unverändert weiter. Wir halten die Objekte langfristig und bewirtschaften sie selbst.
Ist der Direktverkauf auch bei sanierungsbedürftigen Häusern möglich?
Ja, das ist einer der häufigsten Gründe dafür. Objekte mit Instandhaltungsrückstau oder Teilleerstand scheitern im Maklerprozess oft an der Finanzierung der Interessenten.
Lassen Sie uns über Ihre Immobilie sprechen
Ein kurzer Anruf oder drei Felder im Formular genügen. Sie erhalten eine ehrliche Rückmeldung – auch dann, wenn ein Verkauf für Sie gerade nicht das Richtige ist.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.