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Ratgeber Verkaufswege
Direktverkauf oder Makler?
Wer eine vermietete Immobilie verkaufen will, hat zwei grundsätzlich verschiedene Wege: die Vermarktung über einen Makler an einen unbekannten Käuferkreis oder den direkten Verkauf an einen Bestandshalter. Beide Wege haben ihre Berechtigung – sie unterscheiden sich vor allem in Dauer, Sicherheit und Diskretion.
- Was Provision, Exposé und Portalanzeige tatsächlich bedeuten
- Warum der höchste Angebotspreis nicht der höchste Erlös ist
- Wann ein Makler klar die bessere Wahl ist
- Woran Verkäufe kurz vor dem Notartermin scheitern
Unverbindlich · diskret · Rückmeldung in der Regel innerhalb von 24 Stunden
Zwei Wege
Was sich im Ablauf wirklich unterscheidet
Der Makler organisiert einen Markt für Ihre Immobilie: Aufbereitung, Exposé, Anzeige, Interessenten, Besichtigungen, Auswahl. Der Direktverkauf überspringt diesen Markt, weil der Käufer bereits feststeht und für den eigenen Bestand kauft.
持续时间
Ein Maklerverkauf dauert von der Aufbereitung bis zur Beurkundung häufig mehrere Monate. Beim Direktverkauf liegen zwischen erster Anfrage und Notartermin in der Regel rund sechs Wochen.
Öffentlichkeit
Exposé und Portalanzeige sind öffentlich – Mieter, Nachbarn und Wettbewerber lesen mit. Der Direktverkauf findet ohne öffentliche Vermarktung statt.
Besichtigungen
Im Maklerprozess kommen mehrere Interessentengruppen ins Haus, teils mehrfach. Beim Direktverkauf genügt in der Regel ein Termin mit dem Entscheider.
Preisfindung
Der Makler ermittelt einen Angebotspreis, den der Markt bestätigen muss. Der Bestandshalter nennt eine Kaufpreisindikation, die er selbst zu zahlen bereit ist.
Finanzierung
Private Käufer brauchen eine Bankzusage, die noch scheitern kann. Ein Bestandshalter mit eigener Finanzierungsstruktur kauft ohne Finanzierungsvorbehalt.
文件
Beide Wege verlangen dieselben Dokumente. Beim Direktverkauf können Sie sie nachreichen, ohne dass die Vermarktung stockt.
Was der Verkauf kostet
Provision, Nebenkosten und der Blick auf den Netto-Erlös
Für die Entscheidung zählt nicht der Preis im Kaufvertrag, sondern was nach Abzug aller Kosten und nach der tatsächlichen Verkaufsdauer bei Ihnen ankommt.
Posten, die den Erlös verändern
Die Positionen fallen je nach Weg unterschiedlich aus – manche entstehen nur bei einer öffentlichen Vermarktung.
- Maklercourtage auf den Kaufpreis
- Aufbereitung, Fotos, Energieausweis, Exposé
- Weiterlaufende Bewirtschaftungskosten während der Vermarktung
- Nachverhandlungen nach Besichtigungen und Gutachten
- Zinsen auf ein weiterlaufendes Darlehen
- Eigener Zeitaufwand für Termine und Rückfragen
Beim Direktverkauf entsteht kein Maklerauftrag und keine Courtage. Die Notarkosten für die Beurkundung trägt üblicherweise der Käufer, die Kosten für die Löschung alter Grundbucheintragungen der Verkäufer.
交易安全性
Woran Immobilienverkäufe scheitern
Ein unterschriebener Reservierungsvorgang ist kein Verkauf. In der Praxis brechen Transaktionen aus wenigen, immer gleichen Gründen ab: Die Finanzierung des Käufers kommt nicht zustande, ein Gutachten liefert ein Argument für Nachverhandlungen, ein Gremium stimmt nicht zu, oder ein Miterbe zieht seine Zustimmung zurück.
Je länger ein Verkauf dauert, desto mehr solcher Risiken sammeln sich an. Wer eine Immobilie mit Sanierungsstau, Teilleerstand oder komplexer Rechtslage verkauft, spürt das besonders – genau diese Objekte fallen im Maklerprozess häufig durch die Prüfung der Banken.
Feste Zusage
Wir kaufen ohne Finanzierungsvorbehalt und ohne interne Gremien. Was zugesagt ist, wird beurkundet.
Ein Ansprechpartner
Sie sprechen mit dem Entscheider, nicht mit einem Vermittler, der zwischen Ihnen und dem Käufer übersetzt.
Keine Nachverhandlung
Der Preis wird vor der Besichtigung indiziert und danach bestätigt oder nachvollziehbar begründet angepasst – nicht kurz vor dem Notartermin gedrückt.
直接购买——无中介
Direkt an einen Bestandshalter verkaufen – Kaufpreisindikation anfordern
我们不是房地产经纪人，而是买家：我们不会向您提供估价报告，而是提供具体的购买价格。您无需为此收集文件。.
"*"表示必填字段
乐意为您效劳？请致电我们： 030 220 124 124 或写信给 invest@rosenbaum-group.de
Ehrlich eingeordnet
Wann ein Makler die bessere Wahl ist
Ein Makler ist im Vorteil, wenn Ihre Immobilie einen breiten Käuferkreis anspricht und Sie Zeit haben: bei einer gepflegten Eigentumswohnung in guter Lage, bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus oder wenn Sie bewusst darauf setzen, dass mehrere private Interessenten sich gegenseitig überbieten.
Ebenfalls sinnvoll ist die Vermarktung, wenn Sie den Verkaufsprozess bewusst breit aufstellen wollen, um eine Marktbestätigung für den Preis zu erhalten – etwa gegenüber Miterben oder einem Gericht.
Passt zu Ihnen?
Wann der Direktverkauf der ruhigere Weg ist
Der Direktverkauf spielt seine Stärken aus, wenn Planbarkeit und Diskretion wichtiger sind als das letzte Prozent im Kaufpreis: bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, bei Objekten mit Instandhaltungsrückstau, bei Erbengemeinschaften mit Entscheidungsdruck, bei laufendem Darlehen oder wenn Mieter und Nachbarn nichts von den Verkaufsplänen erfahren sollen.
Konkret werden: Mehrfamilienhaus verkaufen · 收购资料 · 房地产购买 · 出售继承的房产 · Verkauf bei laufendem Kredit
So läuft der Direktverkauf ab
我们为自有库存采购并自行决定——无需漫长的委员会审批流程，也无需银行预留。因此，从第一个标的物报价到公证，通常需要六周左右的时间；其中已包含自发送购房合同草案起两周的法定审查期。之后，还需要大约四周的时间来支付购房款。.
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1第一周
标的物报价
您将发送给我们租户名单、土地登记证明以及（如果有的话）平面图。几天之内，您将收到我们无约束力的购买价格指示。.
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2第一至二周
Besichtigung vor Ort
我们将亲自查看您的房产——保密且无需中介。之后，我们将提出具体的购买价格。.
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3第二周
文件审查
简短、集中的审查。由于我们是为自有库存购买，因此无需冗长的委员会和融资流程。.
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4第三到第五周
买卖合同草案
公证人将起草文件。发送后，法定审查期为两周，在此期间您可以仔细检查所有内容。.
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5第六周
公证
Der Verkauf ist verbindlich – zum vereinbarten Preis. Den Notartermin können wir auf Wunsch in Ihrer Stadt wahrnehmen.
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6大约4周
抵押权预告登记
公证人办理不动产登记。此举将保障所有权的转让具有法律效力。.
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7同时
未承担的债务注销
未承担的基础债务和权利与预告登记同时在不动产登记簿上注销。.
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8大约四周后
购买价格支付
一旦满足所有到期条件，我们将按时、可靠地支付商定的购买价格。.
从初次接触到支付购买价格——可计划，可承诺，且保密。承诺的条款不重新谈判。.
所有时间均为我们在购买实践中的参考。实际时间可能会因产权登记处的处理时间等因素而异。.
我们的采购地点
Wo wir direkt ankaufen
Der Direktverkauf funktioniert dort, wo der Käufer den Markt kennt. Unser Ankaufsgebiet umfasst Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Brandenburg und Berlin – zu jeder Stadt finden Sie eine eigene Seite.
Einen Überblick über alle Städte und Landkreise gibt die Seite 收购区域.
常见问题
Direktverkauf oder Makler – häufige Fragen
Zahle ich beim Direktverkauf eine Provision?
Nein. Es entsteht kein Maklerauftrag und keine Courtage, weil wir für den eigenen Bestand kaufen und nicht vermitteln.
Bekomme ich beim Makler nicht mehr Geld?
Der Angebotspreis liegt oft höher als eine Kaufpreisindikation. Entscheidend ist aber der Betrag, der nach Provision, Nebenkosten, Nachverhandlung und mehreren Monaten Vermarktungsdauer bei Ihnen ankommt.
Kann ich beides parallel versuchen?
Grundsätzlich ja, solange Sie keinen Alleinauftrag unterschrieben haben. Prüfen Sie Ihren Maklervertrag – ein Alleinauftrag kann auch bei einem selbst gefundenen Käufer eine Provisionspflicht auslösen.
Brauche ich einen Energieausweis?
Für eine öffentliche Vermarktung ist er erforderlich. Für ein Erstgespräch mit uns genügen Adresse, Wohnfläche und Mietaufstellung.
Wie schnell geht ein Direktverkauf?
In der Regel rund sechs Wochen von der ersten Anfrage bis zum Notartermin, die Kaufpreiszahlung folgt meist etwa vier Wochen nach der Beurkundung.
Was passiert mit den Mietern?
Bestehende Mietverhältnisse laufen unverändert weiter. Wir halten die Objekte langfristig und bewirtschaften sie selbst.
Ist der Direktverkauf auch bei sanierungsbedürftigen Häusern möglich?
Ja, das ist einer der häufigsten Gründe dafür. Objekte mit Instandhaltungsrückstau oder Teilleerstand scheitern im Maklerprozess oft an der Finanzierung der Interessenten.
Lassen Sie uns über Ihre Immobilie sprechen
一个简短的电话或表格中的三个字段就足够了。您将获得诚实的反馈——即使现在不适合您进行销售。.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.