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Räumungsklage: was sie kostet und wie lange sie dauert
- Vollständige Kostenaufstellung mit belastbaren Gebührenwerten statt Schätzungen
- Realistische Dauer je Verfahrensabschnitt – vom Eingang bis zum Gerichtsvollzieher
- Berliner Räumung nach § 885a ZPO: warum sie meist die günstigere Variante ist
- Was von Ihrem Kostenerstattungsanspruch am Ende tatsächlich hereinkommt
- 12Monatsnettomieten als Streitwert der Räumung
- 3,0Gerichtsgebühren nach Nr. 1210 KV GKG
- 5–9Monate bis zum erstinstanzlichen Urteil
- 1Jahr Räumungsfrist kann das Gericht gewähren
Reihenfolge
Der Weg vom Kündigungsschreiben zur geräumten Wohnung
Die Räumungsklage ist kein einzelner Schritt, sondern eine Kette. Jedes Glied hat eine eigene Dauer und eigene Kosten – und an drei Stellen entscheidet sich, ob das Verfahren sechs oder achtzehn Monate läuft.
- 1Woche 1
Kündigung und Räumungsfrist
Die fristlose Kündigung, hilfsweise ordentlich, geht zu. Setzen Sie eine Räumungsfrist von zwei bis drei Wochen. Erst nach deren fruchtlosem Ablauf ist die Klage sinnvoll – vorher fehlt das Rechtsschutzbedürfnis für die sofortige Räumung.
- 2Woche 3–4
Klageschrift mit Zahlungsantrag
Räumung und rückständige Miete gehören in eine Klage. Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht am Ort der Wohnung – unabhängig vom Streitwert (§ 23 Nr. 2a GVG, § 29a ZPO). Die Rückstandsaufstellung nach Monat, Sollmiete, Zahlung und Restbetrag ist Anlage 1.
- 3Woche 4–6
Gerichtskostenvorschuss und Zustellung
Zugestellt wird erst, wenn der Vorschuss von drei Gebühren eingezahlt ist. Mit der Zustellung tritt Rechtshängigkeit ein – und damit beginnt die zweimonatige Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zu laufen.
- 4+1 Monat
Sicherungsanordnung beantragen
Nach § 283a ZPO kann das Gericht anordnen, dass der Mieter die während des Prozesses fällig werdende Miete hinterlegt. Kommt er dem nicht nach, ist die Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung nach § 940a Abs. 3 ZPO möglich. Der Antrag kostet fast nichts und verkürzt Verfahren erheblich.
- 5+3 bis 6 Monate
Mündliche Verhandlung
Wohnraumräumungssachen sind nach § 272 Abs. 4 ZPO vorrangig und beschleunigt zu terminieren. Erscheint der Mieter nicht, ergeht Versäumnisurteil. Beantragt er Prozesskostenhilfe, verlängert allein deren Prüfung das Verfahren regelmäßig um sechs bis zehn Wochen.
- 6+5 bis 9 Monate
Räumungsurteil und Räumungsfrist
Das Gericht kann dem Mieter nach § 721 ZPO eine Räumungsfrist einräumen – höchstens ein Jahr ab Rechtskraft. In der Praxis werden zwei bis sechs Wochen gewährt; bei Familien mit Kindern oder erkrankten Mietern deutlich mehr.
- 7danach
Gerichtsvollzieher und Rückgabe
Vollstreckungsauftrag, Räumungstermin, Schlosswechsel. Der Gerichtsvollzieher kündigt die Räumung an, was in Einzelfällen zu Anträgen nach § 765a ZPO führt. Rechnen Sie ab Auftragserteilung mit vier bis zehn Wochen bis zum Termin.
In der Summe liegen zwischen dem Kündigungsschreiben und dem Schlüssel in Ihrer Hand realistisch acht bis vierzehn Monate. Verzögerungen entstehen fast nie am Gericht, sondern durch Prozesskostenhilfeanträge, Räumungsfristen und Vollstreckungsschutz.
Kosten
Was eine Räumungsklage tatsächlich kostet
Alle Werte im Beispiel beziehen sich auf eine Wohnung mit 500 Euro Nettokaltmiete, also einen Streitwert der Räumung von 6.000 Euro. Es handelt sich um Gebührenwerte nach den geltenden Kostenverzeichnissen, nicht um Schätzungen.
| Position | Wert | Grundlage |
|---|---|---|
| Streitwert der Räumung | Jahresbetrag der Nettokaltmiete – hier 6.000 € | § 41 Abs. 2 GKG |
| Gerichtskosten | 3,0 Gebühren – 579,00 € | Nr. 1210 KV GKG, Anlage 2 GKG |
| Ermäßigung bei Anerkenntnis, Vergleich oder Rücknahme | auf 1,0 Gebühr – 193,00 € | Nr. 1211 KV GKG |
| Anwalt erste Instanz | 1,3 Verfahrens- + 1,2 Terminsgebühr + 20 € Auslagen – 1.055,00 € netto | Nr. 3100, 3104, 7002 VV RVG |
| Umsatzsteuer auf die Anwaltsvergütung | 19 % – hier 200,45 € | Nr. 7008 VV RVG |
| Gerichtsvollzieher, Räumung nach § 885a ZPO | 109,00 € ohne Wegschaffung der Sachen | Nr. 240 KV GvKostG |
| Gerichtsvollzieher, vollständige Räumung | 163,50 € zzgl. Zeitzuschlag | Nr. 240, 241 KV GvKostG |
| Spedition und Einlagerung bei klassischer Räumung | Vorschuss regelmäßig vierstellig | Erfahrungswert, kein Gebührentatbestand |
Die reinen Verfahrenskosten liegen damit bei rund 1.850 Euro brutto, wenn es bei der auf die Besitzeinweisung beschränkten Räumung bleibt. Zieht der Mieter die Sache streitig durch und muss der Hausrat eingelagert werden, verdoppelt sich der Betrag schnell.
Was in dieser Rechnung fehlt, ist der eigentliche Schaden. Zwölf Monate ohne Miete sind bei 500 Euro bereits 6.000 Euro; zwei Monate Renovierung und ein Monat Wiedervermietung kommen hinzu. Der Kostenerstattungsanspruch nach § 91 ZPO existiert zwar, richtet sich aber gegen einen Schuldner, der schon die Miete nicht zahlen konnte. Der Titel verjährt erst nach 30 Jahren – ein realistischer Rückfluss ist das trotzdem selten.
Dauer
Woran es wirklich hängt
Die Verfahrensdauer wird selten durch das Gericht bestimmt. Sie wird durch drei Anträge des Mieters bestimmt – und durch die Qualität Ihrer eigenen Unterlagen.
Prozesskostenhilfe
Der häufigste Verzögerungsgrund. Bis Unterlagen vollständig sind und über den Antrag entschieden ist, vergehen regelmäßig sechs bis zehn Wochen. Beschleunigen lässt sich das kaum – wohl aber vorbereiten, indem die Klage von Anfang an schlüssig und vollständig ist.
Räumungsfrist nach § 721 ZPO
Das Gericht kann von Amts wegen eine Frist bis zu einem Jahr gewähren. Gegen einen entsprechenden Antrag hilft nur Substanz: Wer den eigenen wirtschaftlichen Nachteil konkret beziffert – Ausfall, Finanzierungsrate, Zustand der Wohnung –, bekommt kürzere Fristen als wer nur auf das Urteil verweist.
Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO
Ein Antrag kurz vor dem Räumungstermin, meist gestützt auf Gesundheit oder drohende Obdachlosigkeit. Er hat selten dauerhaft Erfolg, verschiebt den Termin aber häufig um mehrere Wochen. Rechnen Sie ihn in Problemfällen von vornherein ein.
Ihre eigene Aktenlage
Der einzige Faktor, den Sie vollständig steuern. Lückenlose Rückstandsaufstellung, Zugangsnachweis der Kündigung, vollständige Vertragsparteien: Wo das sitzt, ergeht häufig schon im ersten Termin ein Urteil. Wo es fehlt, wird nachgebessert – und das kostet einen weiteren Termin, also zwei bis vier Monate.
Zwangsvollstreckung
Berliner Räumung oder klassische Räumung
Zwischen beiden Varianten liegen im Ergebnis oft mehrere tausend Euro. Die Entscheidung fällt mit dem Vollstreckungsauftrag – und sie ist danach nur schwer zu korrigieren.
Bei der klassischen Räumung schafft der Gerichtsvollzieher den gesamten Hausrat weg und lässt ihn einlagern. Er verlangt dafür einen Vorschuss, den Sie tragen und der sich bei einer durchschnittlich möblierten Wohnung im vierstelligen Bereich bewegt. Zurück bekommen Sie ihn nur, wenn der Mieter zahlungsfähig ist.
Bei der Räumung nach § 885a ZPO – der sogenannten Berliner Räumung – beschränkt sich der Auftrag auf die Herausgabe der Wohnung. Der Gerichtsvollzieher setzt Sie in den Besitz ein, die Sachen bleiben zunächst drin. Sie werden Verwahrer, müssen unpfändbare und offensichtlich wertlose Gegenstände unterscheiden und nach Ablauf eines Monats über die verbliebenen Sachen entscheiden. Der Aufwand ist real, die Kostenersparnis meist deutlich größer.
Ein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB an den eingebrachten Sachen kann die klassische Räumung im Einzelfall attraktiver machen – praktisch trägt es aber selten, weil die Sachen einer Räumungswohnung fast nie den Aufwand der Verwertung wert sind.
Beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher erst, wenn die Wiedervermietung vorbereitet ist. Zwischen Räumung und neuem Mietbeginn liegen sonst weitere Wochen Leerstand – und die zählen genauso wie die Monate davor.
Typische Fehler
Fünf Punkte, die das Verfahren teuer machen
Nichts davon ist juristisch schwierig. Es sind Entscheidungen, die früh getroffen werden müssen und später nicht mehr korrigierbar sind.
- Nur Räumung, ohne Zahlungsantrag geklagt. Der Zahlungsanspruch muss dann in einem zweiten Verfahren geltend gemacht werden – mit eigenen Gerichts- und Anwaltsgebühren. In einer Klage ist die Kombination deutlich günstiger als zweimal getrennt.
- Keine Sicherungsanordnung beantragt. § 283a ZPO ist das wirksamste Instrument gegen das Aussitzen. Es wird trotzdem selten genutzt, weil es kaum bekannt ist. Der Antrag gehört in jede Klageschrift, in der die Miete weiter ausbleibt.
- Klassische Räumung beauftragt, ohne zu rechnen. Der Vorschuss für Spedition und Einlagerung ist regelmäßig höher als sämtliche Gerichts- und Anwaltskosten zusammen. Die Variante nach § 885a ZPO ist in den allermeisten Fällen die wirtschaftlichere.
- Räumungsfrist unwidersprochen hingenommen. Wer dem Antrag des Mieters nicht mit konkreten Zahlen zum eigenen Nachteil entgegentritt, bekommt die längere Frist. Ausfall, Finanzierungsrate und Zustand der Wohnung gehören deshalb in den Schriftsatz.
- Nach dem Titel zu spät vollstreckt. Zwischen Rechtskraft und Vollstreckungsauftrag vergehen oft Wochen, in denen nichts passiert. Diese Wochen kosten dasselbe wie die Monate davor – nur fällt es weniger auf.
Einordnung
Wann sich das Verfahren nicht mehr lohnt
Es gibt einen Punkt, an dem das Durchhalten teurer wird als das Abgeben. Er lässt sich ziemlich genau bestimmen.
Die Faustregel aus unserem eigenen Bestand: Solange es um eine Einheit in einem ansonsten funktionierenden Haus geht, ist das Verfahren fast immer der richtige Weg. Die Kosten sind überschaubar, der Ausfall verkraftbar, und danach ist das Problem dauerhaft gelöst.
Die Rechnung kippt, wenn mehrere Faktoren zusammenkommen: mehr als eine betroffene Einheit, ein Objekt mit Instandhaltungsstau, eine laufende Finanzierung, deren Rate unabhängig vom Mieteingang abgebucht wird, und Miteigentümer oder Erben, die sich über den weiteren Weg nicht einig sind. Dann summieren sich vierzehn Monate Verfahren, zwei Monate Renovierung und die anschließende Wiedervermietung zu einem Zeitraum, in dem das Haus nicht arbeitet, sondern kostet.
Wir schreiben das als Käufer. Die Rosenbaum Group hält eigene Mehrfamilienhäuser und kauft laufend an – auch mit anhängiger Räumungsklage. Rechtlich ist das unproblematisch: Kauf bricht nicht Miete, der Erwerber tritt nach § 566 BGB in das Mietverhältnis ein und führt das Verfahren fort. Wir kalkulieren die verbleibende Verfahrensdauer, den Leerstand und die Renovierung ein und nennen dafür einen Preis. Sie tauschen ein offenes Verfahren mit unbekanntem Enddatum gegen einen Notartermin.
Das ist nicht in jeder Lage die bessere Lösung. Wenn Sie das Objekt langfristig halten wollen und nur eine Partei Probleme macht, führen Sie das Verfahren – die Reihenfolge dafür steht oben. Wenn Sie ohnehin über einen Verkauf nachdenken, ist der Zeitpunkt vor dem Urteil erfahrungsgemäß besser als der danach.
Häufige Fragen
Räumungsklage – die häufigsten Fragen von Vermietern
Was kostet eine Räumungsklage insgesamt?
Bei 500 Euro Nettokaltmiete und damit 6.000 Euro Streitwert: 579 Euro Gerichtskosten, rund 1.055 Euro Anwaltskosten netto zuzüglich Umsatzsteuer und 109 Euro für die Räumung nach § 885a ZPO. Zusammen rund 1.850 Euro brutto. Bei klassischer Räumung mit Einlagerung kommt ein regelmäßig vierstelliger Vorschuss hinzu.
Wer trägt am Ende die Kosten?
Nach § 91 ZPO der unterlegene Mieter. Praktisch tragen Sie die Kosten zunächst vollständig vor und behalten einen Titel gegen jemanden, der bereits die Miete nicht zahlen konnte. Kalkulieren Sie den Rückfluss vorsichtig.
Wie lange dauert eine Räumungsklage?
Bis zum erstinstanzlichen Urteil fünf bis neun Monate, bei Prozesskostenhilfeantrag länger. Mit Räumungsfrist und Zwangsvollstreckung liegen zwischen Kündigung und geräumter Wohnung acht bis vierzehn Monate.
Welches Gericht ist zuständig?
Ausschließlich das Amtsgericht am Ort der Wohnung – unabhängig vom Streitwert (§ 23 Nr. 2a GVG, § 29a ZPO). Eine abweichende Gerichtsstandsvereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam.
Kann ich Räumung und Mietrückstand zusammen einklagen?
Ja, und Sie sollten es. Der Zahlungsantrag erhöht den Streitwert, spart aber ein komplettes zweites Verfahren mit eigenen Gebühren.
Kann ich während des laufenden Verfahrens verkaufen?
Ja. Das Eigentum geht über, das Mietverhältnis bleibt bestehen (§ 566 BGB), und der Erwerber führt das Verfahren fort. Für Käufer, die selbst Bestandshalter sind, ist ein laufendes Räumungsverfahren ein kalkulierbarer Posten und kein Ausschlussgrund.
Alternative
Verkaufen mit laufender Räumungsklage
Wir sind kein Makler. Die Rosenbaum Group kauft Mehrfamilienhäuser für den eigenen Bestand und übernimmt anhängige Verfahren. Sagen Sie uns, wo Sie stehen – dann wird die Antwort konkret.
Was passt zu Ihrer Situation?
An welchem Punkt des Verfahrens sind Sie?
Unverbindlich, ohne Provision und ohne Maklerauftrag. Wir sind Bestandshalter – Sie sprechen direkt mit dem Käufer.
Quellen und Stand der Daten
- § 41 Abs. 2 GKG, Nr. 1210 und 1211 KV GKG, Anlage 2 GKG – gesetze-im-internet.de
- Nr. 3100, 3104, 7002 und 7008 VV RVG, Anlage 2 RVG – gesetze-im-internet.de
- Nr. 240 und 241 KV GvKostG – gesetze-im-internet.de
- §§ 91, 272 Abs. 4, 283a, 721, 765a, 802c, 885a, 940a ZPO sowie § 23 Nr. 2a GVG – gesetze-im-internet.de
- §§ 197, 546a, 562, 566, 569 BGB – gesetze-im-internet.de
Alle Angaben geprüft am 03.08.2026. Geldbeträge sind Gebührenwerte nach den geltenden Kostenverzeichnissen, keine Schätzungen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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