Startseite › Ratgeber › Mehrfamilienhaus geerbt
Fristen · Steuer · Entscheidung
Mehrfamilienhaus geerbt: die ersten Schritte und die Fristen, die laufen
- Alle Fristen des ersten halben Jahres in der Reihenfolge, in der sie laufen
- Wie ein vermietetes Mehrfamilienhaus steuerlich bewertet wird – mit dem Abschlag, den viele übersehen
- Was Sie als neuer Vermieter ab dem Todestag schulden
- Halten, teilen oder verkaufen: die Rechnung hinter jeder Variante
- 6Wochen Frist für die Ausschlagung
- 3Monate Anzeigefrist beim Finanzamt
- 2Jahre gebührenfreie Grundbuchberichtigung
- 10 %Bewertungsabschlag für vermietete Wohnimmobilien
Fristen
Was ab dem Todestag läuft
Der Erbfall wirkt sofort. Sie werden Eigentümer, Vermieter und Schuldner in derselben Sekunde – auch wenn Sie vom Haus noch nichts gesehen haben. Diese Fristen laufen ab da.
| Frist | Dauer | Grundlage |
|---|---|---|
| Ausschlagung der Erbschaft | 6 Wochen ab Kenntnis von Erbfall und Berufungsgrund | § 1944 Abs. 1 BGB |
| Ausschlagung bei Auslandsbezug | 6 Monate | § 1944 Abs. 3 BGB |
| Anzeige des Erwerbs beim Finanzamt | 3 Monate ab Kenntnis | § 30 Abs. 1 ErbStG |
| Grundbuchberichtigung gebührenfrei | Antrag innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall | KV Nr. 14110 GNotKG |
| Übergang von Eigentum und Mietverhältnissen | sofort, im Wege der Gesamtrechtsnachfolge | § 1922 Abs. 1 BGB |
| Haftung für Nachlassverbindlichkeiten | ab Annahme, dann grundsätzlich unbeschränkt | §§ 1967, 1975 ff. BGB |
Die Ausschlagungsfrist ist die einzige echte Ausschlussfrist in dieser Aufstellung. Sie beginnt mit der Kenntnis vom Erbfall und dem Grund der Berufung, nicht mit der Testamentseröffnung. Ausgeschlagen wird zur Niederschrift des Nachlassgerichts oder in notariell beglaubigter Form – ein Brief genügt nicht.
Ausschlagen heißt: alles oder nichts. Sie können nicht das Haus behalten und die Schulden ablehnen. Ist unklar, ob der Nachlass überschuldet ist, verschafft die Nachlassverwaltung oder das Nachlassinsolvenzverfahren nach §§ 1975 ff. BGB die Haftungsbeschränkung auf den Nachlass – aber nur, solange die Frist nicht abgelaufen und der Nachlass nicht vermischt ist.
Pflichten
Sie sind ab sofort Vermieter
Nicht ab Grundbucheintrag, nicht ab Erbschein – ab dem Todestag. Diese vier Punkte werden regelmäßig zu spät bemerkt.
Mietverhältnisse laufen unverändert weiter
Sie treten in alle bestehenden Verträge ein, mit allen Konditionen – auch in den Altvertrag von 1998 mit 3,80 Euro pro Quadratmeter. Eine Kündigung wegen Eigentümerwechsels gibt es nicht. Mieten sind ab dem Todestag an Sie zu zahlen; informieren Sie die Mieter schriftlich über die neue Zahlstelle.
Verkehrssicherungspflicht
Winterdienst, Beleuchtung, Baumkontrolle, Treppenhaus, lose Dachziegel: Die Haftung trifft Sie sofort. Prüfen Sie in der ersten Woche, ob die Gebäudeversicherung besteht, wer die Prämie zahlt und ob ein Hausmeister- oder Winterdienstvertrag läuft.
Betriebskostenabrechnung
Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode läuft weiter, ohne Rücksicht auf den Erbfall. Wer die Unterlagen des Erblassers nicht findet, verliert Nachforderungen – Guthaben der Mieter bleiben dagegen bestehen.
Kaution und laufende Verfahren
Kautionen sind weiterhin getrennt vom eigenen Vermögen zu verwahren. Anhängige Kündigungen, Mieterhöhungen oder Räumungsklagen laufen mit Ihnen als Partei weiter. Prüfen Sie früh, ob Fristen in solchen Verfahren zu wahren sind.
Reihenfolge
Die ersten sechs Monate, sortiert
Die Reihenfolge ist wichtiger als die Geschwindigkeit. Wer zuerst das Haus besichtigt und dann über die Ausschlagung nachdenkt, hat meist schon entschieden – oft ohne es zu wissen.
- 1Woche 1
Bestand aufnehmen, nichts unterschreiben
Grundbuchauszug, Mietverträge, Darlehensverträge, Betriebskostenabrechnungen, Versicherungsscheine, letzte Grundsteuerbescheide. Wichtig: Zahlungen aus dem Nachlass oder die Nutzung von Nachlassmitteln können als Annahme der Erbschaft ausgelegt werden.
- 2Woche 2–3
Nachlass gegenrechnen
Verkehrswert des Hauses gegen Restschuld, Rückstände, Instandhaltungsstau und sonstige Verbindlichkeiten. Erst diese Zahl beantwortet die Frage, ob die Erbschaft überhaupt werthaltig ist.
- 3bis Woche 6
Annehmen oder ausschlagen
Ausschlagung nur zur Niederschrift des Nachlassgerichts oder notariell beglaubigt. Bei Unsicherheit über die Überschuldung kommen Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz in Betracht – beides beschränkt die Haftung auf den Nachlass.
- 4Monat 2
Erbnachweis beschaffen
Ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll genügt gegenüber Grundbuchamt und Banken. Nur wenn das fehlt, brauchen Sie einen Erbschein – dessen Kosten sich nach dem Nachlasswert richten und bei Immobilienvermögen schnell vierstellig werden.
- 5Monat 2–3
Finanzamt und Grundbuch
Erwerb innerhalb von drei Monaten anzeigen (§ 30 ErbStG). Die Grundbuchberichtigung ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird – Sie können also erst ordnen und dann eintragen lassen.
- 6Monat 3–4
Verwaltung neu aufsetzen
Mieter über die neue Zahlstelle informieren, Versicherungen und Versorgungsverträge umschreiben, Kautionskonten prüfen, Zählerstände sichern. Parallel eine ehrliche Zustandsaufnahme: Dach, Heizung, Elektrik, Fenster, Fassade.
- 7Monat 4–6
Halten, teilen oder verkaufen
Jetzt liegen alle Zahlen vor: Ist-Miete, Restschuld, Instandhaltungsbedarf, Steuerlast, und bei mehreren Erben die Frage, wer welchen Weg will. Diese Entscheidung sollte bewusst getroffen werden – nicht dadurch, dass Jahre vergehen.
Von der Kenntnis vom Erbfall bis zu einer belastbaren Entscheidung vergehen in der Praxis vier bis sechs Monate. Wer schneller entscheiden muss, weil eine Erbengemeinschaft unter Druck steht oder eine Finanzierung ausläuft, kann die Zustandsaufnahme parallel führen – die Ausschlagungsfrist lässt sich dagegen nicht verlängern.
Erbschaftsteuer
Was das Finanzamt ansetzt – und was es abzieht
Bewertet wird nicht der Preis, den Sie erzielen könnten, sondern ein typisierter Wert nach dem Bewertungsgesetz. Für Mietwohngrundstücke ist das das Ertragswertverfahren.
| Position | Wert | Grundlage |
|---|---|---|
| Bewertung eines Mietwohngrundstücks | Ertragswertverfahren | §§ 182 Abs. 3, 184 ff. BewG |
| Abschlag für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke | 10 % vom Wert | § 13d ErbStG |
| Freibetrag Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner | 500.000 € | § 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG |
| Freibetrag Kinder und Stiefkinder | 400.000 € | § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG |
| Freibetrag Enkel | 200.000 € | § 16 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG |
| Freibetrag Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | § 16 Abs. 1 Nr. 5 ErbStG |
| Steuersatz Steuerklasse I bis 600.000 € | 15 % | § 19 Abs. 1 ErbStG |
| Spekulationsfrist bei späterem Verkauf | 10 Jahre, gerechnet ab Anschaffung durch den Erblasser | § 23 Abs. 1 S. 3 EStG |
Der Abschlag nach § 13d ErbStG wird häufig übersehen: Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke sind nur 90 Prozent des ermittelten Werts anzusetzen. Bei einem Ertragswert von 600.000 Euro sind das 60.000 Euro weniger Bemessungsgrundlage – bei einem Kind mit 400.000 Euro Freibetrag entscheidet das über einen erheblichen Teil der Steuer.
Wichtig für die Verkaufsüberlegung: Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG beginnt nicht mit dem Erbfall. Sie übernehmen den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Hat er das Haus vor zwanzig Jahren gekauft, ist ein Verkauf für Sie einkommensteuerfrei – ein Punkt, der die Rechnung zwischen Halten und Verkaufen oft deutlich verschiebt.
Reicht die Liquidität für die Erbschaftsteuer nicht, kommt eine Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG in Betracht, wenn die Steuer nur durch Veräußerung des Grundstücks aufgebracht werden könnte. Der Antrag will begründet sein und sollte früh gestellt werden.
Entscheidung
Halten, teilen oder verkaufen
Es gibt drei Wege, und alle drei sind legitim. Was sie unterscheidet, ist der Aufwand, den Sie dauerhaft übernehmen – und die Frage, wie einig sich die Erben sind.
Halten und selbst verwalten
Sinnvoll bei gutem Zustand, solider Mieterstruktur und wenn Sie in erreichbarer Nähe wohnen. Rechnen Sie realistisch: Verwaltung, Abrechnungen, Handwerker, Neuvermietungen und Rücklagen sind ein Nebenjob, kein passives Einkommen. Bei einem Haus mit acht Einheiten sind mehrere Stunden im Monat der Normalfall, nicht die Ausnahme.
Halten und verwalten lassen
Eine Hausverwaltung kostet je nach Region und Umfang einen zweistelligen Betrag pro Einheit und Monat, Sondervergütungen für Neuvermietung und Baubetreuung kommen hinzu. Das lohnt sich ab einer gewissen Größe – bei drei oder vier Einheiten frisst es einen spürbaren Teil des Überschusses.
Erbengemeinschaft auseinandersetzen
Ein Miterbe übernimmt und zahlt die anderen aus. Das setzt eine gemeinsame Wertvorstellung und die Finanzierbarkeit der Abfindung voraus. Kommt keine Einigung zustande, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG – regelmäßig die teuerste Variante für alle Beteiligten.
Verkaufen
Der einzige Weg, der die Sache abschließt. Wenn der Erblasser das Haus länger als zehn Jahre gehalten hat, ist der Gewinn einkommensteuerfrei. Bei einer Erbengemeinschaft ist der Verkauf zudem oft die einzige Lösung, die niemanden zwingt, den anderen zu finanzieren.
Ein Punkt, der bei geerbten Häusern fast immer unterschätzt wird: der Instandhaltungsstau. Wer ein Haus über Jahrzehnte selbst bewirtschaftet hat, hat oft mit eigener Hand instand gehalten, was heute Handwerker machen müssten. Dach, Heizung, Elektrik und Fenster haben eine Lebensdauer, und wenn sie zeitgleich enden, steht ein sechsstelliger Betrag im Raum – der von der Miete eines Hauses in einer Klein- oder Mittelstadt nicht getragen wird.
Einordnung
Warum ein Käufer diesen Text schreibt
Wir kaufen geerbte Mehrfamilienhäuser. Deshalb kennen wir die Situation aus einer Perspektive, die in der Beratung selten vorkommt.
Die Rosenbaum Group hält eigene Mehrfamilienhäuser in Mitteldeutschland und kauft laufend an – ein erheblicher Teil davon aus Nachlässen. Was wir dabei regelmäßig sehen: Die Häuser sind selten schlecht. Sie sind meistens ordentlich, langjährig vermietet, konservativ finanziert und deutlich unter Marktmiete. Was fehlt, ist jemand, der die nächsten zwanzig Jahre übernehmen will.
Wenn Sie in der Nähe wohnen, handwerklich denken und Freude an der Sache haben, ist Halten oft die bessere Entscheidung – gerade in Sachsen-Anhalt und Thüringen, wo die Faktoren niedrig und die Renditen entsprechend auskömmlich sind. Wenn Sie dagegen in einer anderen Stadt leben, beruflich eingespannt sind oder das Haus mit Geschwistern teilen, mit denen Sie sich nicht über die Rücklage einigen, dann ist der Verkauf keine Verlegenheitslösung, sondern die saubere Variante.
Für einen Verkauf an uns spricht in dieser Konstellation vor allem die Form. Wir kaufen für den eigenen Bestand, ohne Makler, ohne Provision und ohne Finanzierungsvorbehalt. Es gibt keine Besichtigungstermine mit fremden Interessenten, keine Exposés und keinen Verkaufsprozess über Monate, in dem die Erbengemeinschaft immer wieder neu entscheiden muss. Wir kaufen im Ist-Zustand, mit Instandhaltungsstau, mit Altmietverträgen und auch mit einer Einheit, die seit zwei Jahren leer steht.
Was wir dafür brauchen, ist überschaubar: Grundbuchauszug, Mieterliste mit Ist-Mieten, die letzte Betriebskostenabrechnung und ein paar Fotos. Was Sie bekommen, ist eine nachvollziehbare Indikation – und die Möglichkeit, sie mit anderen Angeboten zu vergleichen. Wir halten es für einen Vorteil, wenn Sie das tun.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus geerbt – die häufigsten Fragen
Wie lange habe ich Zeit, die Erbschaft auszuschlagen?
Sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und dem Grund Ihrer Berufung erfahren haben (§ 1944 BGB). Bei Auslandsbezug sechs Monate. Ausgeschlagen wird zur Niederschrift des Nachlassgerichts oder in notariell beglaubigter Form.
Brauche ich einen Erbschein?
Nur, wenn kein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vorliegt. Grundbuchamt und Banken akzeptieren dieses in aller Regel als Nachweis. Ein Erbschein verursacht Kosten nach dem Nachlasswert und ist bei Immobilienvermögen entsprechend teuer.
Was kostet die Umschreibung im Grundbuch?
Nichts, wenn Sie die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragen. Danach fallen Gebühren nach dem Grundstückswert an. Für den Antrag genügen Erbnachweis und Berichtigungsantrag.
Muss ich Erbschaftsteuer auf das Haus zahlen?
Das hängt von Verwandtschaftsgrad und Wert ab. Kinder haben 400.000 Euro Freibetrag, Ehegatten 500.000 Euro. Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden nur 90 Prozent des Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Anzuzeigen ist der Erwerb innerhalb von drei Monaten.
Muss ich beim Verkauf Spekulationssteuer zahlen?
Nur, wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und Ihrem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Sie übernehmen dessen Anschaffungszeitpunkt. Bei lange gehaltenen Häusern ist der Verkauf daher regelmäßig einkommensteuerfrei.
Können wir als Erbengemeinschaft einzeln verkaufen?
Nein. Über Nachlassgegenstände können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Verkauft wird entweder gemeinsam, oder ein Miterbe übernimmt und zahlt die übrigen aus. Kommt keine Einigung zustande, bleibt die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG.
Alternative
Verkauf aus dem Nachlass – ohne Makler und ohne Verfahren
Wir kaufen für den eigenen Bestand. Kein Exposé, keine Besichtigungsreihe, keine Provision, kein Finanzierungsvorbehalt. Sagen Sie uns, wie Ihre Situation aussieht.
Was passt zu Ihrer Situation?
Wie ist Ihre Lage nach dem Erbfall?
Unverbindlich, ohne Provision und ohne Maklerauftrag. Wir sind Bestandshalter – Sie sprechen direkt mit dem Käufer.
Quellen und Stand der Daten
- §§ 1922, 1944, 1967, 1975 ff., 2032, 2038, 2040 BGB – gesetze-im-internet.de
- §§ 13d, 15, 16, 19, 28 Abs. 3, 30 ErbStG – gesetze-im-internet.de
- §§ 182, 184 ff. BewG sowie § 23 EStG – gesetze-im-internet.de
- KV Nr. 14110 GNotKG zur gebührenfreien Grundbuchberichtigung – gesetze-im-internet.de
- § 180 ZVG zur Teilungsversteigerung – gesetze-im-internet.de
Alle Angaben geprüft am 03.08.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall.
Weiterführend
Passende Beiträge und Seiten
- Erbengemeinschaft: verkaufen oder auszahlen – wie Miterben zu einer Entscheidung kommen und was die Teilungsversteigerung kostet.
- Geerbte Immobilie verkaufen – unser Ablauf für Nachlassobjekte, von der ersten Anfrage bis zum Notartermin.
- Immobilienankauf der Rosenbaum Group – Direktverkauf an einen Bestandshalter, ohne Makler und ohne Provision.
Geerbt und unentschlossen?
Eine belastbare Zahl macht die Entscheidung leichter – gerade dann, wenn mehrere Erben beteiligt sind. Kostenfrei, unverbindlich, ohne Maklerauftrag.