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Mieterhöhung nach § 558 BGB: so wird sie wirksam
- Alle Fristen von der Sperrfrist bis zur Zustimmungsklage
- Die vier zulässigen Begründungsmittel – und welches ohne Mietspiegel funktioniert
- Wie die Kappungsgrenze richtig gerechnet wird
- Warum sich eine Erhöhung auch dann lohnt, wenn Sie verkaufen wollen
- 15Monate muss die Miete unverändert sein
- 20 %Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren
- 2Monate Überlegungsfrist des Mieters
- 3Vergleichswohnungen genügen als Begründung
Voraussetzungen
Die Fristen, an denen alles hängt
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist kein einseitiges Recht, sondern ein Anspruch auf Zustimmung. Deshalb ist sie an Fristen gebunden – und deshalb scheitert sie, wenn eine davon nicht eingehalten wird.
| Punkt | Regel | Grundlage |
|---|---|---|
| Miete unverändert seit | 15 Monaten im Zeitpunkt des Wirksamwerdens | § 558 Abs. 1 S. 1 BGB |
| Frühester Zeitpunkt des Verlangens | 12 Monate nach der letzten Erhöhung | § 558 Abs. 1 S. 2 BGB |
| Form des Erhöhungsverlangens | Textform – E-Mail genügt, Unterschrift nicht erforderlich | § 558a Abs. 1 BGB |
| Überlegungsfrist des Mieters | bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang | § 558b Abs. 2 BGB |
| Wirksamwerden der Erhöhung | zu Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang | § 558b Abs. 1 BGB |
| Frist für die Zustimmungsklage | 3 weitere Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist | § 558b Abs. 2 S. 2 BGB |
| Kappungsgrenze | 20 % in 3 Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 % | § 558 Abs. 3 BGB |
Rechnen Sie rückwärts: Soll die höhere Miete ab dem 1. Juli fließen, muss das Verlangen spätestens im März zugehen, und die Miete darf seit April des Vorjahres nicht verändert worden sein. Erhöhungen wegen Modernisierung nach § 559 BGB und Betriebskostenanpassungen zählen dabei nicht als Mieterhöhung im Sinne der Sperrfrist.
Das Verlangen richtet sich an alle Mieter, die im Vertrag stehen, und geht von allen Vermietern aus. Bei einer Erbengemeinschaft oder einer Gesellschaft muss die Vertretung erkennbar sein – ein Erhöhungsverlangen „im Auftrag“ ohne Vollmachtsnachweis kann nach § 174 BGB zurückgewiesen werden.
Begründung
Vier Wege, die ortsübliche Vergleichsmiete zu belegen
Das Gesetz nennt sie abschließend. Welcher Weg praktikabel ist, hängt fast ausschließlich davon ab, ob Ihre Stadt einen Mietspiegel hat.
Mietspiegel
Der einfachste Weg, wo es ihn gibt. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind seit dem Mietspiegelreformgesetz zur Erstellung verpflichtet. Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB hat zusätzlich Vermutungswirkung – und muss dem Verlangen auch dann beigefügt oder benannt werden, wenn Sie anders begründen (§ 558a Abs. 3 BGB).
Drei Vergleichswohnungen
Der praktikabelste Weg in Städten ohne Mietspiegel. Nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB genügt die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich energetischer Ausstattung. Wohnungen aus dem eigenen Bestand sind zulässig – für Eigentümer mehrerer Häuser ist das ein erheblicher Vorteil.
Sachverständigengutachten
Belastbar, aber teuer. Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kostet regelmäßig einen vierstelligen Betrag und lohnt sich daher meist nur, wenn mehrere Einheiten desselben Hauses gleichzeitig angehoben werden.
Mietdatenbank
Theoretisch vorgesehen, praktisch selten. Außerhalb einiger Großstädte existieren kaum Datenbanken im Sinne des § 558e BGB. In Sachsen-Anhalt und Thüringen spielt dieser Weg praktisch keine Rolle.
Die Begründung muss dem Mieter eine eigene Prüfung ermöglichen. Bei Vergleichswohnungen heißt das: Straße, Hausnummer, Geschoss und Lage in der Etage so genau, dass die Wohnung identifizierbar ist, dazu Größe, Ausstattungsmerkmale und die dort gezahlte Nettokaltmiete. Ein pauschaler Verweis auf „ortsübliche Mieten“ genügt nicht und macht das Verlangen unwirksam.
Reihenfolge
Von der Vorbereitung bis zur höheren Miete
Der Aufwand liegt fast vollständig in den ersten drei Wochen. Danach läuft das Verfahren von selbst – vorausgesetzt, die Unterlagen stimmen.
- 1Woche 1
Bestandsaufnahme je Einheit
Aktuelle Nettokaltmiete, Wohnfläche, Datum der letzten Erhöhung, Ausstattungsmerkmale. Erstellen Sie eine Tabelle über alle Einheiten – erfahrungsgemäß liegt ein Teil der Altverträge weit unter Marktniveau, ein anderer Teil bereits darüber.
- 2Woche 1–2
Vergleichsmiete belegen
Mietspiegel prüfen. Fehlt einer, drei vergleichbare Wohnungen mit Adresse, Größe, Ausstattung und gezahlter Nettokaltmiete zusammenstellen. Wohnungen aus dem eigenen Bestand sind zulässig und in kleineren Städten oft die einzige belastbare Quelle.
- 3Woche 2–3
Kappungsgrenze prüfen
Ausgangspunkt ist die Nettokaltmiete vor drei Jahren, nicht die aktuelle. Modernisierungserhöhungen nach § 559 BGB bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht. Prüfen Sie außerdem, ob für Ihre Gemeinde eine Landesverordnung die Grenze auf fünfzehn Prozent absenkt.
- 4Woche 3
Verlangen aufsetzen und zustellen
Textform genügt, ein Zugangsnachweis ist trotzdem sinnvoll. Enthalten sein müssen: bisherige und neue Nettokaltmiete, Erhöhungsbetrag, Zeitpunkt des Wirksamwerdens, Begründung und die Bitte um Zustimmung mit Fristangabe.
- 5Monat 1–2
Überlegungsfrist
Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit. Reagiert er nicht, gilt das als Ablehnung – Schweigen ist keine Zustimmung. Eine Teilzustimmung ist möglich und in der Praxis häufig.
- 6Monat 3
Wirksamwerden oder Klage
Stimmt der Mieter zu, schuldet er die höhere Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang. Stimmt er nicht zu, haben Sie drei weitere Monate Zeit für die Zustimmungsklage – diese Frist ist eine Ausschlussfrist.
- 7Monat 4–5
Zustimmungsklage
Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnung. Streitwert ist der Jahresbetrag der Erhöhung (§ 41 Abs. 5 GKG), was das Verfahren vergleichsweise günstig macht. Das Urteil ersetzt die Zustimmung rückwirkend auf den ursprünglichen Zeitpunkt.
Von der ersten Zeile bis zur höheren Miete auf dem Konto vergehen bei Zustimmung rund vier Monate, bei Klage etwa neun bis zwölf. Der Ertrag bleibt allerdings dauerhaft – deshalb rechnet sich der Aufwand fast immer, auch bei kleinen Beträgen.
Kappungsgrenze
Wie richtig gerechnet wird
Die Kappungsgrenze ist die zweite Grenze neben der ortsüblichen Vergleichsmiete. Beide gelten nebeneinander – maßgeblich ist immer die niedrigere.
Ausgangspunkt ist die Nettokaltmiete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Miete geschuldet war. Lag sie bei 400 Euro, ist die Obergrenze 480 Euro – auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete bei 520 Euro liegt. Liegt die Vergleichsmiete dagegen bei 450 Euro, ist bei 450 Euro Schluss.
Erhöhungen nach § 559 BGB wegen Modernisierung bleiben bei dieser Rechnung außer Betracht; sie laufen neben § 558 BGB und haben eine eigene Kappung. Auch Betriebskostenanpassungen zählen nicht mit, weil sie die Nettokaltmiete nicht berühren.
| Fall | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Miete vor 3 Jahren 400 €, Vergleichsmiete 520 € | 400 € + 20 % = 480 € | Erhöhung auf 480 € möglich |
| Miete vor 3 Jahren 400 €, Vergleichsmiete 450 € | Vergleichsmiete ist niedriger | Erhöhung auf 450 € möglich |
| Gemeinde mit abgesenkter Grenze, Miete 400 € | 400 € + 15 % = 460 € | Erhöhung auf höchstens 460 € |
| Modernisierung zusätzlich | 8 % der Kosten p. a., eigene Kappung | läuft neben § 558 BGB |
Die abgesenkte Kappungsgrenze von fünfzehn Prozent gilt nur, wo eine Landesverordnung das Gebiet als angespannten Wohnungsmarkt ausweist. In weiten Teilen Sachsen-Anhalts und Thüringens ist das nicht der Fall – prüfen Sie es trotzdem, denn die Verordnungen werden regelmäßig neu gefasst.
Typische Fehler
Sechs Gründe, warum Erhöhungen unwirksam sind
Alle sechs sind formaler Natur. Alle sechs kosten mindestens fünfzehn Monate, weil das Verlangen komplett neu gestellt werden muss.
- Sperrfrist nicht eingehalten. Die Miete muss im Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit fünfzehn Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Wer zu früh schreibt, bekommt keine Zustimmung und muss von vorn beginnen.
- Begründung zu pauschal. Der Mieter muss die Erhöhung selbst nachprüfen können. Bei Vergleichswohnungen gehören Adresse, Geschoss, Größe, Ausstattung und die dort gezahlte Nettokaltmiete dazu. Ohne diese Angaben ist das Verlangen unwirksam.
- Bruttomiete statt Nettokaltmiete angesetzt. § 558 BGB bezieht sich ausschließlich auf die Nettokaltmiete. Wer Betriebskostenvorauszahlungen einrechnet, überschreitet regelmäßig die Kappungsgrenze, ohne es zu merken.
- Nicht alle Mieter angeschrieben. Das Verlangen muss sich an sämtliche Vertragsparteien richten und von sämtlichen Vermietern ausgehen. Fehlt einer, ist es insgesamt unwirksam – auch gegenüber denen, die es erhalten haben.
- Qualifizierten Mietspiegel nicht mitgeteilt. Existiert für die Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, müssen Sie dessen Angaben auch dann mitteilen, wenn Sie mit Vergleichswohnungen oder Gutachten begründen (§ 558a Abs. 3 BGB).
- Klagefrist verstreichen lassen. Nach Ablauf der Überlegungsfrist bleiben genau drei Monate für die Zustimmungsklage. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist – danach hilft nur ein vollständig neues Verlangen.
Einordnung
Was die Erhöhung für den Wert Ihres Hauses bedeutet
Der eigentliche Effekt einer Mieterhöhung liegt nicht in der Monatsmiete. Er liegt im Vervielfältiger.
Mehrfamilienhäuser werden über die Jahresnettokaltmiete und einen Faktor bewertet. Wer die Miete einer Einheit um 60 Euro im Monat anhebt, erhöht die Jahresmiete um 720 Euro – und bei einem Faktor von 13 den rechnerischen Wert des Hauses um rund 9.400 Euro. Bei sechs Einheiten mit derselben Anhebung sind es über 56.000 Euro. Das ist der Grund, warum eine sauber durchgezogene Mietanpassung vor einem Verkauf fast immer die lohnendste Maßnahme ist – deutlich lohnender als jede kosmetische Renovierung.
Der Haken ist die Zeit. Zwischen dem ersten Schreiben und der ersten höheren Zahlung liegen bei Zustimmung rund vier Monate, bei Widerspruch bis zu einem Jahr. Und der Wert schlägt erst voll durch, wenn die höhere Miete tatsächlich fließt und belegbar ist – eine bloß angekündigte Erhöhung bezahlt kein Käufer.
Wir schreiben das aus der Perspektive des Käufers. Die Rosenbaum Group kauft Mehrfamilienhäuser für den eigenen Bestand, und wir sehen laufend Objekte, deren Mieten seit zehn Jahren nicht angepasst wurden. Für uns ist das kein Mangel, sondern Potenzial – wir kalkulieren es ein und heben die Mieten nach dem Kauf selbst an. Ehrlich gesagt: Genau das ist ein Teil unserer Rendite.
Für Sie folgt daraus eine einfache Entscheidung. Wenn Sie das Haus halten wollen, ziehen Sie die Erhöhung durch – die Reihenfolge dafür steht oben, und der Ertrag bleibt Ihnen dauerhaft. Wenn Sie ohnehin verkaufen wollen und die Erhöhung nur zu diesem Zweck betreiben, rechnen Sie ehrlich: Sie investieren zwölf Monate Aufwand und Konflikt mit den Mietern in einen Wertzuwachs, den ein Käufer, der das Potenzial ohnehin sieht, teilweise auch so bezahlt. Fragen Sie in dem Fall lieber vorher, was Ihr Haus im Ist-Zustand wert ist.
Häufige Fragen
Mieterhöhung nach § 558 BGB – die häufigsten Fragen
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Ein Erhöhungsverlangen ist frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung möglich, und die Miete muss im Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit fünfzehn Monaten unverändert sein. Innerhalb von drei Jahren darf die Nettokaltmiete um höchstens zwanzig Prozent steigen.
Genügt eine E-Mail?
Ja. § 558a Abs. 1 BGB verlangt nur Textform. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Sichern Sie trotzdem den Zugang – im Streitfall müssen Sie ihn beweisen.
Was gilt, wenn es keinen Mietspiegel gibt?
Dann begründen Sie mit drei vergleichbaren Wohnungen nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB oder mit einem Sachverständigengutachten. Wohnungen aus dem eigenen Bestand dürfen benannt werden – erforderlich sind Adresse, Geschoss, Größe, Ausstattung und die dort gezahlte Nettokaltmiete.
Was passiert, wenn der Mieter nicht reagiert?
Schweigen gilt als Ablehnung. Nach Ablauf der Überlegungsfrist haben Sie drei Monate Zeit, auf Zustimmung zu klagen. Versäumen Sie diese Frist, müssen Sie das gesamte Verfahren neu beginnen.
Kann der Mieter kündigen, wenn ich erhöhe?
Ja, er hat ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang, mit Wirkung zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 561 BGB). Die Erhöhung wird dann nicht wirksam. In Lagen mit angespannter Nachfrage ist das selten ein Problem, in Regionen mit Leerstand kalkulieren Sie es besser ein.
Lohnt sich die Erhöhung noch, wenn ich verkaufen will?
Rechnerisch ja – jede dauerhaft höhere Jahresmiete erhöht den Wert um das Vielfache des Faktors. Praktisch hängt es am Zeitpunkt: Der Effekt schlägt erst durch, wenn die höhere Miete tatsächlich fließt. Wer innerhalb der nächsten sechs Monate verkaufen will, kommt damit meist nicht mehr durch.
Alternative
Potenzial verkaufen statt Potenzial heben
Wir kaufen Mehrfamilienhäuser mit Altmietverträgen unter Marktniveau und heben die Mieten nach dem Kauf selbst an. Das ist Teil unserer Kalkulation – und es bedeutet, dass wir das Potenzial mitbewerten.
Was passt zu Ihrer Situation?
Worum geht es bei Ihnen?
Unverbindlich, ohne Provision und ohne Maklerauftrag. Wir sind Bestandshalter – Sie sprechen direkt mit dem Käufer.
Quellen und Stand der Daten
- §§ 174, 557a, 557b, 558, 558a, 558b, 558c, 558d, 558e, 559, 561 BGB – gesetze-im-internet.de
- § 41 Abs. 5 GKG für den Streitwert der Zustimmungsklage – gesetze-im-internet.de
- Mietspiegelreformgesetz und Mietspiegelverordnung für die Pflicht zur Mietspiegelerstellung
Alle Angaben geprüft am 03.08.2026. Beispielrechnungen dienen der Veranschaulichung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Weiterführend
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Mieten seit Jahren nicht angepasst?
Wir bewerten nicht nur die Ist-Miete, sondern auch das, was realistisch möglich ist – und legen offen, wie wir rechnen.