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§ 543 BGB · § 569 BGB · Zahlungsverzug
Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand: ab wann sie trägt
- Die beiden Schwellen des § 543 Abs. 2 BGB – mit der Untergrenze für Teilrückstände
- Form, Zugang und Inhalt: was im Kündigungsschreiben stehen muss
- Warum die Kündigung immer hilfsweise ordentlich erklärt wird
- Schonfristzahlung: was sie heilt – und was sie nicht heilt
- 2Monatsmieten Rückstand – dann ist fristlos möglich
- 1Monatsmiete: Untergrenze beim Teilrückstand
- 2Monate Schonfrist ab Rechtshängigkeit
- 0Abmahnungen sind bei Zahlungsverzug nötig
Voraussetzungen
Wann die Schwelle erreicht ist
Das Gesetz kennt zwei Wege in die fristlose Kündigung. Beide beziehen sich auf die Bruttomiete einschließlich der vereinbarten Vorauszahlungen, nicht auf die Nettokaltmiete. Wer hier falsch rechnet, kündigt zu früh.
| Tatbestand | Voraussetzung | Grundlage |
|---|---|---|
| Zwei aufeinanderfolgende Termine | Verzug mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil an zwei Terminen hintereinander | § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB |
| Untergrenze „nicht unerheblich“ | der rückständige Teil übersteigt eine Monatsmiete | § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB |
| Zeitraum über mehr als zwei Termine | Rückstand erreicht insgesamt zwei Monatsmieten | § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB |
| Fälligkeit der Miete | spätestens am dritten Werktag des Monats | § 556b Abs. 1 BGB |
| Verzug | tritt ohne Mahnung ein | § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB |
| Abmahnung | bei Zahlungsverzug entbehrlich | § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB |
Maßgeblich ist der Rückstand im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung. Zahlt der Mieter am Tag davor so viel, dass die Schwelle unterschritten wird, geht die Kündigung ins Leere – auch wenn er über Monate unpünktlich war. Teilzahlungen ohne Tilgungsbestimmung rechnen Sie nach § 366 Abs. 2 BGB auf die älteste fällige Forderung an; das ist regelmäßig die für Sie günstigere Zuordnung, weil der aktuelle Rückstand dadurch bestehen bleibt.
Bei Gewerberaum gilt § 569 Abs. 3 BGB nicht. Dort fehlt sowohl die Untergrenze von einer Monatsmiete als auch die Schonfrist – die Kündigung ist früher möglich und nicht heilbar.
Form und Zugang
Was im Kündigungsschreiben stehen muss
Die fristlose Kündigung ist eine einseitige Erklärung. Sie wirkt in dem Moment, in dem sie zugeht – und sie wirkt genau so, wie sie geschrieben ist. Nachbessern lässt sich später nichts.
Schriftform, keine E-Mail
§ 568 Abs. 1 BGB verlangt Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail, Fax und PDF genügen nicht. Steht die Immobilie im Eigentum mehrerer Personen, müssen alle Vermieter unterschreiben; das Schreiben muss sich an alle Mieter richten, die im Vertrag stehen – auch an den längst ausgezogenen Partner.
Kündigungsgrund beziffern
§ 569 Abs. 4 BGB verlangt die Angabe des Grundes. Das bedeutet konkret: Monat, Sollmiete, geleistete Zahlung, offener Betrag – Zeile für Zeile, bis zur Summe. Ein Satz wie „Sie sind erheblich im Rückstand“ genügt nicht und macht die Kündigung angreifbar.
Zugang beweisbar machen
Der Zugang nach § 130 BGB muss im Streitfall bewiesen werden – vom Vermieter. Einwurf-Einschreiben belegt die Einlieferung, nicht zwingend den Inhalt. Sicher ist der Bote, der das Schreiben liest, kuvertiert, einwirft und dies mit Datum und Uhrzeit protokolliert.
Hilfsweise ordentlich kündigen
Immer im selben Schreiben: „hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin“, gestützt auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das ist der wichtigste Satz des ganzen Schreibens – er entscheidet darüber, ob eine spätere Schonfristzahlung Ihr Verfahren beendet oder nicht.
Reihenfolge
Von der ersten offenen Miete bis zur Räumungsklage
Der Ablauf ist immer derselbe. Was sich unterscheidet, ist die Konsequenz, mit der die Fristen eingehalten werden. Jede übersprungene Stufe kostet später Zeit vor Gericht.
- 1Tag 4
Fehlbetrag feststellen
Kontoauszug ziehen, Sollstellung gegenüberstellen, Teilzahlungen der ältesten offenen Forderung zuordnen. Diese Aufstellung führen Sie ab jetzt fortlaufend – sie ist später die Anlage zur Kündigung und zur Klage.
- 2Tag 5–10
Zahlungsaufforderung mit Frist
Rechtlich nicht erforderlich, praktisch entscheidend: Rückstand aufschlüsseln, zehn bis vierzehn Tage Zahlungsfrist setzen, Zugang sichern. In einem erheblichen Teil der Fälle löst dieses Schreiben die Sache, bevor Kosten entstehen.
- 3Woche 3–6
Ursache klären, Prognose bilden
Jobverlust, Krankheit, laufender Bürgergeldantrag oder schlicht Zahlungsunwilligkeit – der Grund entscheidet über den weiteren Weg. Wo eine Behörde die Miete übernehmen wird, ist eine schriftliche Ratenvereinbarung mit Verfallklausel wirtschaftlicher als jedes Verfahren.
- 4Tag X
Fristlose Kündigung, hilfsweise ordentlich
Sobald zwei Monatsmieten erreicht oder zwei Termine betroffen sind: Schriftform, alle Vermieter, alle Mieter, bezifferter Rückstand, hilfsweise ordentliche Kündigung. Räumungsfrist von zwei bis drei Wochen setzen.
- 5+3 Wochen
Räumungs- und Zahlungsklage
Beides in einer Klage. Mit Eintritt der Rechtshängigkeit läuft die zweimonatige Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Gleichzeitig lohnt der Antrag auf Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO, damit die während des Verfahrens auflaufende Miete hinterlegt wird.
- 6+5 bis 9 Monate
Titel und Zwangsvollstreckung
Nach dem Räumungsurteil beauftragen Sie den Gerichtsvollzieher. Die auf die Besitzeinweisung beschränkte Räumung nach § 885a ZPO ist deutlich günstiger als die klassische Räumung mit Einlagerung. Das Gericht kann dem Mieter nach § 721 ZPO eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewähren.
Realistisch vergehen zwischen der ersten ausbleibenden Miete und der zurückgegebenen Wohnung neun bis fünfzehn Monate. In dieser Zeit fließt keine Miete, und die Wohnung lässt sich weder neu vermieten noch geräumt übergeben.
Schonfristzahlung
Was die Nachzahlung heilt – und was nicht
Der wichtigste Unterschied im gesamten Zahlungsverzugsrecht steckt in zwei Wörtern: fristlos und ordentlich. Wer ihn kennt, verliert kein Verfahren an eine Zahlung in letzter Minute.
Zahlt der Mieter den vollständigen Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage – oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung –, wird die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Das Verfahren wäre damit beendet, wenn Sie nur fristlos gekündigt hätten.
Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt davon unberührt. Der Bundesgerichtshof hat diese Linie mehrfach bestätigt: Die Schonfristzahlung ist eine gesetzliche Ausnahme, die ausdrücklich nur für die außerordentliche Kündigung geschaffen wurde. Ein erheblicher, schuldhaft verursachter Zahlungsverzug rechtfertigt daneben die ordentliche Kündigung – und die Nachzahlung beseitigt die Pflichtverletzung nicht rückwirkend, sondern ist allenfalls im Rahmen der Gesamtwürdigung zu berücksichtigen.
Praktische Folge: Ohne den Hilfsantrag beginnt das Spiel nach der Nachzahlung von vorn – und der nächste Rückstand baut sich in der Regel innerhalb weniger Monate wieder auf. Mit dem Hilfsantrag läuft das Verfahren weiter, nur eben mit der längeren Kündigungsfrist des § 573c BGB von drei, sechs oder neun Monaten je nach Mietdauer.
Die Schonfristzahlung ist außerdem nicht beliebig wiederholbar. Ging der Kündigung innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine solche Heilung voraus, greift sie kein zweites Mal (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB). Dokumentieren Sie deshalb jede Nachzahlung mit Datum – dieser Nachweis ist bei Wiederholungstätern das entscheidende Argument.
Typische Fehler
Sechs Gründe, warum Kündigungen scheitern
Diese Punkte sehen wir in fast jedem Bestand, den wir übernehmen. Keiner davon ist juristisch anspruchsvoll – sie kosten trotzdem jeweils einen kompletten Verfahrenszyklus.
- Zu früh gekündigt. Eineinhalb Monatsmieten reichen nicht. Es müssen zwei Monatsmieten erreicht oder zwei aufeinanderfolgende Termine betroffen sein. Die verfrühte Kündigung ist unwirksam – und der Mieter weiß danach genau, wo Ihre Grenze liegt.
- Rückstand nicht aufgeschlüsselt. Ohne Zuordnung nach Monat, Sollmiete, Zahlung und Restbetrag kann das Gericht die Schwelle nicht prüfen. Eine Gesamtsumme ohne Herleitung trägt die Kündigung nicht.
- Nicht alle Vertragsparteien erfasst. Steht der ausgezogene Ehepartner noch im Mietvertrag, muss die Kündigung auch ihm zugehen. Fehlt einer, ist das Mietverhältnis nicht beendet – gegenüber niemandem.
- Kein Hilfsantrag auf ordentliche Kündigung. Der teuerste Fehler überhaupt. Eine Zahlung kurz vor Ablauf der Schonfrist beendet dann Ihr komplettes Verfahren, und Sie tragen die Kosten.
- Zugang nicht beweisbar. Der Einwurf in den Briefkasten ohne Zeugen ist im Bestreitensfall wertlos. Zeuge, Protokoll, Datum, Uhrzeit – das kostet zehn Minuten und entscheidet Prozesse.
- Weiter Mieten angenommen, ohne zu widersprechen. Nach der Kündigung sollten Sie eingehende Zahlungen ausdrücklich nur als Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB verbuchen und dies schriftlich mitteilen. Sonst steht der Einwand im Raum, Sie hätten das Mietverhältnis fortgesetzt.
Einordnung
Was das für Ihre Entscheidung bedeutet
Die rechtliche Frage ist meist in zwei Wochen geklärt. Die wirtschaftliche Frage bleibt.
Rechnen Sie einen Zahlungsausfall nie in offenen Mieten. Rechnen Sie ihn in Monaten ohne Nutzung. Bei einer Wohnung mit 500 Euro Monatsmiete sind zwölf Monate Verfahren, zwei Monate Renovierung und ein Monat Wiedervermietung zusammen rund 7.500 Euro entgangene Miete – zuzüglich Gerichts-, Anwalts- und Vollstreckungskosten und abzüglich dessen, was vom Titel gegen einen zahlungsunfähigen Mieter am Ende tatsächlich hereinkommt. Das ist erfahrungsgemäß wenig.
Diese Rechnung ist der Grund, warum die Frage bei einer einzelnen Wohnung anders ausfällt als bei einem Mehrfamilienhaus mit drei Problemparteien. Ein Verfahren lässt sich führen. Drei parallel geführte Verfahren binden Zeit, Nerven und Liquidität in einer Größenordnung, die bei einer Rendite von vier bis fünf Prozent nicht mehr aufgeht – besonders dann, wenn das Haus ohnehin Instandhaltungsstau hat und die Bank ihre Rate unbeeindruckt weiter abbucht.
Wir schreiben das aus der Perspektive des Käufers. Die Rosenbaum Group hält eigene Mehrfamilienhäuser und kauft laufend Objekte an – auch solche mit Rückständen, laufenden Kündigungen oder anhängiger Räumungsklage. Für uns ist ein solches Verfahren kein Ausschlussgrund, sondern eine Position in der Kalkulation: Wir bewerten das Haus im Ist-Zustand, übernehmen das Verfahren nach dem Eigentümerwechsel und führen es mit eigener Kanzlei weiter. Für Sie ist der Unterschied vor allem einer der Zeitrechnung: Statt zwölf bis fünfzehn Monaten Verfahren steht ein Notartermin an.
Ob das für Sie die bessere Lösung ist, hängt davon ab, wie viele Einheiten betroffen sind, wie hoch Ihre Restschuld ist und ob Sie das Objekt langfristig halten wollen. Wenn Sie durchhalten wollen, finden Sie oben die Reihenfolge, mit der es funktioniert. Wenn nicht, kennen Sie jetzt die Alternative.
Häufige Fragen
Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand – die häufigsten Fragen
Ab welchem Rückstand darf ich fristlos kündigen?
Wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist – nicht unerheblich heißt bei Wohnraum: mehr als eine Monatsmiete – oder wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum insgesamt zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Maßgeblich ist die Bruttomiete einschließlich der vereinbarten Vorauszahlungen.
Muss ich vorher abmahnen?
Nein. Bei Zahlungsverzug ist die Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB entbehrlich. Eine bezifferte Zahlungsaufforderung mit Frist ist trotzdem sinnvoll: Sie klärt die Zahlen, dokumentiert Ihre Forderung und löst einen Teil der Fälle ohne Verfahren.
Reicht eine Kündigung per E-Mail?
Nein. § 568 Abs. 1 BGB verlangt Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail, Fax oder eingescannte PDF genügen nicht und machen die Kündigung unwirksam.
Was passiert, wenn der Mieter nachzahlt?
Zahlt er den vollständigen Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt bestehen. Deshalb gehört der Hilfsantrag in jedes Kündigungsschreiben.
Wie lange dauert es bis zur geräumten Wohnung?
Von der ersten ausbleibenden Miete bis zur Rückgabe der Wohnung sind neun bis fünfzehn Monate realistisch: einige Wochen bis zum Erreichen der Kündigungsschwelle, fünf bis neun Monate erstinstanzliches Verfahren, dazu Räumungsfrist und Zwangsvollstreckung.
Kann ich das Haus verkaufen, solange das Verfahren läuft?
Ja. Kauf bricht nicht Miete – der Erwerber tritt nach § 566 BGB in das Mietverhältnis ein und führt ein laufendes Räumungsverfahren fort. Für Käufer, die selbst Bestandshalter sind, ist ein anhängiges Verfahren daher kein Hindernis, sondern ein kalkulierbarer Posten.
Alternative
Verkaufen, statt das Verfahren zu Ende zu führen
Wir sind kein Makler und vermitteln nichts. Die Rosenbaum Group kauft Mehrfamilienhäuser für den eigenen Bestand – mit Mietrückständen, mit laufender Kündigung, mit anhängiger Räumungsklage. Sagen Sie uns, an welchem Punkt Sie stehen, dann fällt die Antwort konkret aus.
Was passt zu Ihrer Situation?
Wo stehen Sie gerade?
Unverbindlich, ohne Provision und ohne Maklerauftrag. Wir sind Bestandshalter – Sie sprechen direkt mit dem Käufer.
Quellen und Stand der Daten
- §§ 130, 286, 366, 543, 546a, 556b, 566, 568, 569, 573, 573c BGB – gesetze-im-internet.de
- §§ 283a, 721, 885a, 940a ZPO – gesetze-im-internet.de
- Ständige Rechtsprechung des BGH zur Wirkung der Schonfristzahlung auf die hilfsweise ordentliche Kündigung
Alle Angaben geprüft am 03.08.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Weiterführend
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Kündigung geschrieben, Geduld am Ende?
Wir kaufen auch mit laufender Kündigung und anhängiger Räumungsklage. Ein kurzes Gespräch genügt, um zu klären, was Ihr Objekt im Ist-Zustand wert ist.