德国民法典第 543 条 · 德国民法典第 569 条 · 付款迟延
因拖欠租金而立即解雇：何时生效
- 《德国民法典》第 543 条第 2 款的两个阈值——关于部分欠款的下限
- 形式、入口和内容：解雇通知书必须包含的内容
- 为什么终止总是被视为一种辅助的、有条理的解释
- 宽限期付款：它能治愈什么——以及它不能治愈什么
- 2拖欠月租——即可无故解雇
- 1月租：部分滞纳金的下限
- 2审限自诉讼开始起
- 0催款通知在逾期付款时是必要的
先决条件
何时达到阈值
法律规定了两种可以立即解雇的方式。两者都与包括约定预付款在内的总租金有关，而不是与净冷租金有关。在此计算错误的人将过早解雇。.
| 犯罪事实 | 前提 | 基础 |
|---|---|---|
| 连续两个约会 | 两次连续拖欠租金或相当于相当一部分租金 | 《德国民法典》第 543 条第 2 款第 1 项第 3 号 a 句 |
| „并非微不足道“的下限“ | 逾期的部分超过一个月租金 | 《德国民法典》第 569 条第 3 款第 1 项 |
| 超过两个日期的期间 | 欠款总计两个月房租 | 《德国民法典》第 543 条第 2 款第 1 项第 3 目 B |
| 租金到期 | 最迟在每月第三个工作日 | 德国民法典第556b条第1款 |
| 拖延 | 不经提醒即发生 | 德国民法典第286条第2款第1项 |
| 警告 | 逾期付款可免 | 《德国民法典》第 543 条第 3 款第 2 项第 3 目 |
解雇通知送达时的拖欠款项是决定性的。如果租户在前一天支付了足以低于门槛的款项，即使他几个月来一直迟付款，解雇也无效。根据《德国民法典》第 366 条第 2 款，未指定清偿的的部分付款将计入最先到期的债务；这通常对您更有利，因为这样可以保留当前的拖欠款项。.
在商业地产中，德国民法典§ 569第3款不适用。其既缺少一个月租金的下限，也缺少宽限期——解约可能更早，且不可补救。.
形式和访问
辞职信中必须包含的内容
即时解雇是单方面声明。在收到时生效——且效力与其书面内容完全一致。事后无法补救。.
书面形式，非电子邮件
德国民法典第568条第1款要求书面形式并亲笔签名。电子邮件、传真和PDF均不符合要求。如果房产由多人共同拥有，所有房东都必须签字；信函必须发给合同中的所有租户——即使是早已搬走的伴侣。.
裁员原因量化
《德国民法典》第569条第4款要求说明理由。具体来说，这意味着：月份、应付租金、已付款项、未付金额——逐行列出，直至总计。像„您拖欠很多“这样一句话是不够的，会让解约函受到质疑。.
使访问可证明
根据《德国民法典》第 130 条的规定，在发生争议时，必须由房东证明送达。投入挂号信可以证明投寄，但不一定能证明内容。如果信使在投递信件时能够阅读、封好、投入，并记录日期和时间，那是最保险的。.
备位正式解约
在同一封信中总是这样写：„作为备选，在可能的最早日期按照正规程序解除合同“，依据《德国民法典》第573条第2款第1项。这是整封信中最重要的句子——它决定了您后续是否能通过支付延期租金来结束您的诉讼程序。.
顺序
从首次公开出租到驱逐诉讼
流程始终如一。不同的是遵守最后期限的决心。每跳过一个阶段，以后都会在法庭上花费时间。.
- 1标签 4
确定亏空
提取银行对账单，对比借项，将部分付款分配给最早的未结清款项。您现在应继续执行此报表——它将成为终止通知和诉讼的附件。.
- 2标签 5–10
付款通知，有截止日期
在法律上并非必需，但在实践中至关重要：明细说明欠款，设定十到十四天的付款期限，确保其获得。在相当一部分情况下，这封信可以在产生费用之前就解决问题。.
- 3第三至六周
查明原因，做出预测
失业、疾病、正在办理的公民金申请或纯粹的支付意愿不足——原因决定了下一步的走向。由政府部门承担租金，与其签订带有跌价条款的书面分期付款协议，比任何法律程序都更经济。.
- 4标签 X
立即解雇，备用正常解雇
一旦达到两个月租金或涉及两个支付期限：书面形式，所有房东，所有租户，明确欠款金额，如果必要，可以提出普通解约。设定两到三周的腾退期。.
- 5三周多
清场和付款诉讼
两者都在诉讼中。随着诉讼的提起，§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB 的两个月宽限期开始计算。同时，可以提出§ 283a ZPO 的担保命令申请，以便将诉讼期间产生的租金进行提存。.
- 65 至 9 个月
标题和强制执行
在发出驱逐判决后，您需要委托执行员。根据《德国民事诉讼法》第 885a 条的规定，仅限于占有转移的驱逐比传统的包含仓储的驱逐要便宜得多。《德国民事诉讼法》第 721 条规定，法院可以给予租户最长一年的驱逐宽限期。.
在第一笔租金拖欠到退还公寓之间，实际的间隔时间为九到十五个月。在此期间，没有租金收入，公寓也无法重新出租或交还。.
宽限期付款
什么补缴能治愈——以及什么不能
整个付款拖欠法最重要的区别在于两个词：“立即”和“按期”。了解这一点的人，就不会因为最后一刻的付款而输掉官司。.
如果承租人至迟在送达驱逐令后的两个月内支付全部欠款——或者公共机构承诺付款——则 立即解雇 根据《德国民法典》第569条第3款第2项的规定，解雇无效。如果仅无故提前解雇，则程序将在此结束。.
死 姑且说明的普通 根据《德国民法典》第 573 条第 2 款第 1 项的规定，解约不受此影响。联邦最高法院已多次确认这一原则：宽限期付款是一项法定例外，明确仅为非凡解约而设立。另一方面，严重的、可归咎的拖欠付款也构成提前解约的正当理由——事后补缴付款并不能追溯性地消除违约行为，最多只能在整体评估中予以考虑。.
实际后果：如果没有申请援助，在补缴后游戏将重新开始——并且通常会在几个月内再次出现滞纳金。通过申请援助，诉讼程序将继续进行，只是适用《德国民法典》第 573c 条规定的更长的通知期，根据租期长短为三个月、六个月或九个月。.
此外，宽限期付款也不能随意重复。如果在过去两年内解约之前已有此类补救措施，则不再适用（《德国民法典》第 569 条第 3 款第 2 句）。因此，请记录每次补缴日期——对于惯犯来说，此证据是决定性的论据。.
典型错误
六种导致解雇失败的原因
我们在接手的几乎所有库存中都能看到这些问题。这些问题在法律上都不复杂——但它们每次都需要一个完整的程序周期。.
- 过早解雇。. 一个半月房租是不够的。必须达到两个月房租或者涉及连续两个支付期。提前解约是无效的——并且租客会清楚知道您的底线。.
- 余额未明细。. 如果按月、租金、付款和余额没有明细，法院将无法审查门槛。没有来龙去脉的总额将不足以构成解除合同的依据。.
- 并非所有合同方都已涵盖。. 如果分居的配偶仍然在租赁合同上，那么解约通知也必须送达给他。如果缺少其中一方，租赁关系就不会解除——对任何人都没有。.
- 无需提交正式解雇的辅助申请。. 最昂贵的错误。在宽限期结束前付款将终止您的整个程序，并由您承担费用。.
- 无法证明访问权限。. 在无人证人的情况下将信件投入邮箱，在发生争议时是无效的。证人、记录、日期、时间——这些只需要十分钟，却能决定诉讼的胜负。.
- 继续租金，不提出异议。. 在解约后，您应明确表示收到的款项仅作为《德国民法典》第546a条规定的使用费，并以书面形式告知。否则，将可能产生您已继续租赁关系的异议。.
归类
这对您的决定意味着什么
法律问题通常在两周内得到解决。经济问题仍然存在。.
切勿将一次租金拖欠视为未收到的租金。应将其视为“空置月份”。对于一套月租金为 500 欧元的公寓，十二个月的法律程序、两个月的翻新和一个月的新租需要约 7,500 欧元的租金损失——再加上法庭、律师和执行费用，并减去最终从无力偿还租金的租户那里实际收回的款项。根据经验，这笔款项很少。.
这份账单是为什么单户住宅的情况与有三个麻烦租户的多户住宅的情况不同的原因。一个程序是可以进行的。三个并行进行的程序会占用大量的时间、精力和资金，这些成本在百分之四到百分之五的回报率下是无法承受的——尤其是在房屋本来就存在维护延迟，并且银行照常扣款的情况下。.
我们从买方的角度来写。. 罗森鲍姆集团拥有自己的多户住宅，并持续收购房产——包括那些有欠款、正在进行的驱逐程序或悬而未决的清扫令的房产。对我们来说，这样的程序不是排除因素，而是成本核算中的一个项目：我们根据房产的现状进行评估，在所有权变更后接管程序，并由我们自己的律师事务所继续处理。对您来说，主要区别在于时间：而不是进行十二到十五个月的程序，而是需要进行一次公证。.
Ob das für Sie die bessere Lösung ist, hängt davon ab, wie viele Einheiten betroffen sind, wie hoch Ihre Restschuld ist und ob Sie das Objekt langfristig halten wollen. Wenn Sie durchhalten wollen, finden Sie oben die Reihenfolge, mit der es funktioniert. Wenn nicht, kennen Sie jetzt die Alternative.
常见问题
Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand – die häufigsten Fragen
Ab welchem Rückstand darf ich fristlos kündigen?
Wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist – nicht unerheblich heißt bei Wohnraum: mehr als eine Monatsmiete – oder wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum insgesamt zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Maßgeblich ist die Bruttomiete einschließlich der vereinbarten Vorauszahlungen.
Muss ich vorher abmahnen?
Nein. Bei Zahlungsverzug ist die Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB entbehrlich. Eine bezifferte Zahlungsaufforderung mit Frist ist trotzdem sinnvoll: Sie klärt die Zahlen, dokumentiert Ihre Forderung und löst einen Teil der Fälle ohne Verfahren.
Reicht eine Kündigung per E-Mail?
Nein. § 568 Abs. 1 BGB verlangt Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail, Fax oder eingescannte PDF genügen nicht und machen die Kündigung unwirksam.
Was passiert, wenn der Mieter nachzahlt?
Zahlt er den vollständigen Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt bestehen. Deshalb gehört der Hilfsantrag in jedes Kündigungsschreiben.
Wie lange dauert es bis zur geräumten Wohnung?
Von der ersten ausbleibenden Miete bis zur Rückgabe der Wohnung sind neun bis fünfzehn Monate realistisch: einige Wochen bis zum Erreichen der Kündigungsschwelle, fünf bis neun Monate erstinstanzliches Verfahren, dazu Räumungsfrist und Zwangsvollstreckung.
Kann ich das Haus verkaufen, solange das Verfahren läuft?
Ja. Kauf bricht nicht Miete – der Erwerber tritt nach § 566 BGB in das Mietverhältnis ein und führt ein laufendes Räumungsverfahren fort. Für Käufer, die selbst Bestandshalter sind, ist ein anhängiges Verfahren daher kein Hindernis, sondern ein kalkulierbarer Posten.
替代
Verkaufen, statt das Verfahren zu Ende zu führen
Wir sind kein Makler und vermitteln nichts. Die Rosenbaum Group kauft Mehrfamilienhäuser für den eigenen Bestand – mit Mietrückständen, mit laufender Kündigung, mit anhängiger Räumungsklage. Sagen Sie uns, an welchem Punkt Sie stehen, dann fällt die Antwort konkret aus.
数据来源和状态
- §§ 130, 286, 366, 543, 546a, 556b, 566, 568, 569, 573, 573c BGB – gesetze-im-internet.de
- 《民事诉讼法》第 283a 条、第 721 条、第 885a 条、第 940a 条 – gesetze-im-internet.de
- Ständige Rechtsprechung des BGH zur Wirkung der Schonfristzahlung auf die hilfsweise ordentliche Kündigung
Alle Angaben geprüft am 03.08.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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