Begründung

Drei Wege, die Vergleichsmiete in Merseburg zu belegen

Ohne Mietspiegel nennt § 558a Abs. 2 BGB drei weitere Begründungsmittel. In Merseburg ist eines davon praktikabel, eines teuer und eines rechtlich riskant.

Praktisch heißt das: Führen Sie eine eigene, laufend gepflegte Übersicht über alle Ihre Einheiten mit Fläche, Ausstattung, Baujahr und Nettokaltmiete. Sie ist in einer Stadt ohne Mietspiegel die wichtigste Unterlage, die Sie besitzen – und sie kostet Sie einmal zwei Stunden.

Merseburger Besonderheit

Hochschule und Chemiedreieck: zwei Nachfragegruppen, zwei Mietniveaus

Merseburg hat für eine Stadt dieser Größe eine ungewöhnlich differenzierte Mieterstruktur. Für die Vergleichsmiete ist das ein Vorteil – wenn man die Gruppen auseinanderhält.

Die Hochschule Merseburg bringt eine Nachfrage nach kleinen Wohnungen mit sich, die es in vergleichbar großen Städten der Region nicht gibt. Das wirkt sich vor allem auf Ein- und Zweiraumwohnungen aus: Sie sind schneller vermietet, haben aber auch eine höhere Fluktuation und damit mehr Herrichtungskosten pro Jahr. Für die Kalkulation heißt das: Der Quadratmeterpreis ist höher, der Nettoertrag nicht automatisch.

Die zweite Gruppe kommt aus dem Chemiestandort. Leuna liegt unmittelbar südlich, die Industriearbeitsplätze im Umfeld sorgen für eine Mieterschaft mit stabilen Einkommen und geringer Wechselneigung. Diese Mieter bewohnen typischerweise Drei- und Vierraumwohnungen und bleiben lange – teilweise so lange, dass die Miete seit über einem Jahrzehnt nicht angepasst wurde. Genau dort liegt in Merseburg das größte Anpassungspotenzial.

Für die Begründung eines Erhöhungsverlangens ist die Trennung wichtig, weil § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB Vergleichbarkeit nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage verlangt. Eine möbliert vermietete Einraumwohnung im Hochschulumfeld ist keine Vergleichswohnung für eine Vierraumwohnung im Plattenbau. Wer beides in einem Haus hat, braucht zwei Sets von Vergleichswohnungen.

Praktischer Hinweis: Bei möbliert vermieteten Wohnungen ist die Vergleichsmiete um einen Möblierungszuschlag zu korrigieren, bevor sie als Vergleichswert taugt. Wer diesen Schritt überspringt, setzt einen zu hohen Wert an – und ein Mieter, der das erkennt, bringt das gesamte Verlangen zu Fall.

Einordnung

Was das für Eigentümer in Merseburg heißt

Merseburg ist wirtschaftlich stabiler als viele Städte dieser Größe – und genau das macht die Mietanpassung dort lohnender als anderswo.

Die Kombination aus Hochschule, Industrie im Umfeld und Nähe zu Halle und Leipzig sorgt für eine Nachfrage, die nicht allein von der Bevölkerungsentwicklung der Stadt abhängt. Für Eigentümer bedeutet das: Eine rechtlich zulässige Erhöhung ist hier häufiger auch praktisch durchsetzbar als in Städten, deren Wohnungsmarkt vom Leerstand bestimmt wird. Das Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB ist ein geringeres Risiko, wenn eine Wohnung nach Kündigung tatsächlich neu vermietet werden kann.

Gegenläufig wirkt die Kostenseite. Die differenzierten Grundsteuerhebesätze ab 2026 belasten Nichtwohn- und unbebaute Grundstücke mit 945 v. H. – bei einem gemischt genutzten Objekt mit Ladenlokal im Erdgeschoss ist die Einordnung durch das Finanzamt deshalb ein spürbarer Kostenfaktor. Die Grundsteuer ist zwar über die Betriebskosten umlagefähig, in der Praxis aber ein Argument gegen weitere Mieterhöhungen: Was über die Nebenkosten steigt, drückt den Raum für die Nettokaltmiete.

Wir schreiben das als Käufer. Die Rosenbaum Group hält eigene Mehrfamilienhäuser im Saalekreis und kauft laufend an – auch in Merseburg und in Leuna. Objekte mit langjährigen Mietverhältnissen und Mieten deutlich unter Marktniveau sind für uns kein Mangel, sondern der interessante Fall: Wir kalkulieren das Potenzial ein und heben es nach dem Kauf selbst, mit eigenen Einheiten als Vergleichsgrundlage.

Für Sie folgt daraus eine klare Reihenfolge. Halten Sie das Haus, dann beginnen Sie mit der Bestandsliste und heben die Mieten in einem Durchgang für alle Einheiten – der Aufwand fällt einmal an, der Ertrag bleibt. Denken Sie über einen Verkauf nach, dann lassen Sie das Potenzial bewerten, bevor Sie ein Jahr Konflikt mit der Mieterschaft investieren. In beiden Fällen ist die erste Handlung dieselbe.

Alternative

Verkauf an einen Bestandshalter im Saalekreis

Wir sind kein Makler. Die Rosenbaum Group kauft Mehrfamilienhäuser in Merseburg, Leuna und Umgebung für den eigenen Bestand – mit Altmietverträgen, mit Sanierungsstau, auch mit Teilleerstand.