{"id":77145,"date":"2026-08-03T00:44:19","date_gmt":"2026-08-02T22:44:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/ratgeber\/sanierungsstau-mehrfamilienhaus\/"},"modified":"2026-08-03T00:44:19","modified_gmt":"2026-08-02T22:44:19","slug":"sanierungsstau-mehrfamilienhaus","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/zh\/ratgeber\/sanierungsstau-mehrfamilienhaus\/","title":{"rendered":"Sanierungsstau Mehrfamilienhaus: sanieren oder verkaufen"},"content":{"rendered":"\n<style>\n\/* ===== Rosenbaum Group \u2013 St\u00e4dte-Landingpage (Wei\u00dfenfels) ===== *\/\n#main-content .entry-title, #main-content .et_post_meta_wrapper { display:none !important; }\n#main-content .container, #main-content #content-area, #main-content .et_pb_post { padding-top:0 !important; }\n.rg-lp { --gold:#866B4B; --gold-2:#B39A76; --dark:#2E2A26; --txt:#5F5A54; --bg:#F6F3EF; --line:#E4DED6;\n  color:var(--txt); font-size:17px; line-height:1.7; }\n.rg-lp * { 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10px;font-size:13px}.rg-subnav__cta{padding:10px 14px;font-size:13px}}\n@media(max-width:600px){.rg-subnav__cta{display:none}}\n\n\/* ===== Puls-Animation der Formular-CTAs (analog Standort-Pins auf der Karte) ===== *\/\n@keyframes rgBtnPulse{0%{box-shadow:0 0 0 0 rgba(172,144,109,.60)}70%{box-shadow:0 0 0 18px rgba(172,144,109,0)}100%{box-shadow:0 0 0 0 rgba(172,144,109,0)}}\n.rg-btn--pulse{animation:rgBtnPulse 2.8s ease-out infinite}\n.rg-btn--pulse:hover{animation-play-state:paused}\n@media(prefers-reduced-motion:reduce){.rg-btn--pulse{animation:none}}\n\n\/* ===== Ankaufsprofil ===== *\/\n.rg-sec-lead{max-width:800px;margin-top:12px!important}\n.rg-tiles{display:grid;grid-template-columns:repeat(3,1fr);gap:16px;margin-top:28px}\n.rg-tile{background:#fff;border:1px solid var(--line);border-radius:8px;padding:22px 20px;display:flex;gap:14px;align-items:flex-start;transition:.22s}\n.rg-tile:hover{border-color:var(--gold-2);transform:translateY(-2px);box-shadow:0 14px 30px rgba(46,42,38,.08)}\n.rg-tile__ico{flex:0 0 42px;width:42px;height:42px;border-radius:50%;background:rgba(134,107,75,.10);display:flex;align-items:center;justify-content:center}\n.rg-tile__ico svg{width:21px;height:21px;fill:none;stroke:var(--gold);stroke-width:1.6;stroke-linecap:round;stroke-linejoin:round}\n.rg-tile b{display:block;font-size:16px;line-height:1.35;color:var(--dark);font-weight:600}\n.rg-tile em{display:block;font-style:normal;font-size:13.5px;line-height:1.5;color:var(--txt);margin-top:5px}\n.rg-panel{margin-top:18px;background:var(--dark);border-radius:10px;padding:34px 36px}\n.rg-panel h3{color:#fff!important;margin:0!important}\n.rg-panel>p{color:#C6BDB2!important;margin:8px 0 20px!important;max-width:760px}\n.rg-okgrid{display:grid;grid-template-columns:repeat(2,1fr);gap:0 34px;margin:0!important;padding:0!important;list-style:none}\n.rg-okgrid li{position:relative;margin:0!important;padding:11px 0 11px 30px!important;border-bottom:1px solid 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16px!important;letter-spacing:.02em}\n.rg-lp .rg-bc a{color:#CBC2B6;text-decoration:none;border-bottom:1px solid rgba(203,194,182,.35)}\n.rg-lp .rg-bc a:hover{color:#fff;border-bottom-color:#fff}\n.rg-lp .rg-bc i{font-style:normal;margin:0 9px;opacity:.55}\n\/* Stadtteil-Gruppen *\/\n.rg-hoodgrid{display:grid;grid-template-columns:repeat(2,1fr);gap:22px;margin-top:22px}\n.rg-hoodcard{background:var(--bg);border:1px solid var(--line);border-radius:10px;padding:22px 22px 18px}\n.rg-hoodcard h4{margin:0 0 8px!important;font-size:17px;line-height:1.35;color:var(--dark)}\n.rg-hoodcard p{margin:0 0 14px!important;font-size:15px;line-height:1.62}\n.rg-hoodcard .rg-tags{margin:0}\n.rg-hoodcard .rg-tags li{background:#fff}\n.rg-hood .rg-hood__note{margin:20px 0 0!important;font-size:14px;color:var(--txt)}\n.rg-hood .rg-hood__note a{color:var(--gold);font-weight:600}\n@media(max-width:980px){.rg-hoodgrid{grid-template-columns:1fr}}\n\n.rg-lp .rg-citylinks{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:10px;margin:26px 0 0;padding:0;list-style:none}\n.rg-lp .rg-citylinks a{display:inline-block;padding:9px 16px;border:1px solid var(--line);border-radius:999px;background:#fff;color:var(--dark);font-size:14px;line-height:1.3;text-decoration:none;transition:border-color .2s,color .2s}\n.rg-lp .rg-citylinks a:hover{border-color:var(--gold);color:var(--gold)}\n.rg-lp .rg-citymore{margin-top:24px;font-size:15px;color:var(--txt);max-width:760px}\n.rg-lp .rg-citymore a{color:var(--gold);text-decoration:underline}\n\n\/* ===== Sticky Ankauf-Leiste (CI-konform) ===== *\/\n.rg-sticky{position:fixed;left:0;right:0;bottom:0;z-index:9990;background:#2E2A26;border-top:2px solid #866B4B;box-shadow:0 -6px 26px rgba(0,0,0,.24);transform:translateY(115%);animation:rgStickyIn .45s ease 1.1s forwards}\n@keyframes rgStickyIn{to{transform:translateY(0)}}\n.rg-sticky__in{max-width:1120px;margin:0 auto;padding:12px 24px;display:flex;align-items:center;gap:24px;justify-content:space-between}\n.rg-sticky__txt{margin:0;color:#D8D2CA;font-size:15px;line-height:1.4;max-width:620px}\n.rg-sticky__txt strong{display:block;color:#fff;font-size:16px;font-weight:600;letter-spacing:.01em}\n.rg-sticky__btns{display:flex;align-items:center;gap:18px;flex:0 0 auto}\n.rg-sticky .rg-btn{width:auto;padding:13px 28px;font-size:15px;white-space:nowrap}\n.rg-sticky__tel{color:#fff !important;text-decoration:none !important;font-weight:600;white-space:nowrap;border-bottom:1px solid rgba(255,255,255,.35)}\n.rg-sticky__tel:hover{border-bottom-color:#B39A76}\n.rg-sticky-spacer{height:88px}\n@media(max-width:900px){\n .rg-sticky__txt span{display:none}\n .rg-sticky__in{padding:10px 16px;gap:14px}\n .rg-sticky__txt strong{font-size:15px}\n .rg-sticky .rg-btn{padding:12px 20px;font-size:14px}\n}\n@media(max-width:560px){\n .rg-sticky__txt{display:none}\n .rg-sticky__in{padding:9px 12px}\n .rg-sticky__btns{width:100%;gap:10px}\n .rg-sticky .rg-btn{flex:1 1 auto;text-align:center;padding:13px 10px}\n .rg-sticky__tel{flex:0 0 auto;padding:12px 8px}\n .rg-sticky-spacer{height:78px}\n}\n\/* ===== Quellenblock (nur am Seitenende) ===== *\/\n.rg-refs{margin:38px 0 18px;padding:22px 26px;background:#F6F3EF;border:1px solid #E4DED6;border-radius:4px}\n.rg-refs__h{margin:0 0 10px;font-weight:600;color:#2E2A26;font-size:15px;letter-spacing:.04em;text-transform:uppercase}\n.rg-refs ul{margin:0 0 12px;padding-left:20px}\n.rg-refs li{font-size:14px;line-height:1.6;color:#5F5A54;margin:0 0 5px}\n.rg-refs__d{margin:0;font-size:13px;color:#8A8479}\n<\/style>\n<style>\n.rg-lp .rg-answer{background:#fff;border-left:4px solid var(--gold);border-radius:4px;padding:22px 24px;margin:26px 0 0;font-size:19px;line-height:1.65;color:var(--dark);box-shadow:0 12px 28px rgba(46,42,38,.06)}\n.rg-lp .rg-tbl{width:100%;border-collapse:collapse;margin-top:22px;font-size:16px;background:#fff}\n.rg-lp .rg-tbl th,.rg-lp .rg-tbl td{border:1px solid var(--line);padding:12px 14px;text-align:left;vertical-align:top}\n.rg-lp .rg-tbl thead th{background:var(--bg);color:var(--dark);font-size:14px;letter-spacing:.04em}\n.rg-lp .rg-src{font-size:14px;color:var(--txt);margin-top:12px}\n.rg-lp .rg-legal{background:var(--bg);border:1px solid var(--line);border-radius:4px;padding:18px 20px;font-size:15px;color:var(--txt);margin-top:26px}\n.rg-lp .rg-todo{background:#FFF8E6;border:1px dashed var(--gold);padding:2px 6px;border-radius:3px;font-size:14px;color:#7a5f2f}\n@media(max-width:640px){.rg-lp .rg-tbl{font-size:15px}.rg-lp .rg-tbl th,.rg-lp .rg-tbl td{padding:10px}}\n<\/style>\n<style>\n\/* ===== Rosenbaum Group \u2013 Ratgeber: CI\/Komponenten wie \/immobilienankauf\/ ===== *\/\n\n\/* ===== CI-Angleichung an \/immobilienankauf\/ (rg2) ===== *\/\n.rg-lp{--gold:#866B4B;--gold-2:#AC906D;--dark:#3A2F21;--txt:#5F5A54;--bg:#F5F1EB;--line:rgba(73,59,41,.12)}\n.rg-lp .rg-btn:not(.rg-btn--primary):not(.rg-btn--ghost){background:#493B29;color:#fff !important;border-color:#493B29}\n.rg-lp .rg-btn--primary:hover{background:#3A2F21;transform:translateY(-2px);box-shadow:0 14px 30px rgba(58,47,33,.22)}\n.rg-lp .rg-btn--ghost:hover{border-color:#493B29;background:rgba(73,59,41,.05)}\n.rg-lp .rg-sec--dark .rg-btn--ghost,.rg-lp .rg-hero--dark .rg-btn--ghost{color:#fff !important;border-color:rgba(255,255,255,.45)}\n.rg-lp .rg-sec--dark .rg-btn--ghost:hover{background:rgba(255,255,255,.10);border-color:#fff}\n\/* Hero hell, wie auf der Ankaufsseite *\/\n.rg-lp .rg-hero{background:#F5F1EB;color:#5F5A54;position:relative;overflow:hidden;padding:74px 0 66px}\n.rg-lp .rg-hero:before{content:\"\";position:absolute;top:0;left:0;right:0;bottom:0;background:radial-gradient(120% 90% at 88% 12%,rgba(172,144,109,.22) 0%,rgba(245,241,235,0) 62%);pointer-events:none}\n.rg-lp .rg-hero>.rg-wrap{position:relative;z-index:2}\n.rg-lp .rg-hero h1{color:#3A2F21;letter-spacing:-.02em}\n.rg-lp .rg-hero .rg-lead,.rg-lp .rg-hero p{color:#5F5A54}\n.rg-lp .rg-hero .rg-bc,.rg-lp .rg-hero .rg-bc a{color:#8B7B66}\n.rg-lp .rg-hero .rg-bc a:hover{color:#866B4B}\n.rg-lp .rg-hero .rg-checks li{color:#5F5A54}\n.rg-lp .rg-hero .rg-eyebrow{color:#AC906D}\n\/* Kurzantwort-Karte *\/\n.rg-lp .rg-answer{background:#fff;border:1px solid rgba(73,59,41,.10);border-left:4px solid #866B4B;border-radius:16px;padding:26px 30px;box-shadow:0 20px 46px rgba(58,47,33,.08);color:#4A4038;font-size:18px;line-height:1.65;max-width:860px}\n.rg-lp .rg-answer strong{color:#3A2F21}\n\/* Reveal-Animation fuer Aufzaehlungen *\/\n.rg-lp .rg-rv{opacity:0;transform:translateY(16px);transition:opacity .6s ease,transform .6s ease;transition-delay:calc(var(--i,0) * .09s)}\n.rg-lp .rg-rv.is-in{opacity:1;transform:none}\n\/* Vertikaler Zeitstrahl fuer Aufzaehlungen *\/\n.rg-vtl{list-style:none;margin:0;padding:0;position:relative}\n.rg-vtl:before{content:\"\";position:absolute;left:13px;top:6px;bottom:6px;width:3px;border-radius:3px;background:#E8E2D9}\n.rg-vtl>li{position:relative;list-style:none;padding:0 0 26px 46px;margin:0}\n.rg-vtl>li:last-child{padding-bottom:0}\n.rg-vtl>li:before{content:\"\";position:absolute;left:6px;top:4px;width:17px;height:17px;border-radius:50%;background:#fff;border:3px solid #E8E2D9;transition:border-color .5s ease,box-shadow .5s ease;transition-delay:calc(var(--i,0) * .09s)}\n.rg-vtl>li.is-in:before{border-color:#866B4B;box-shadow:0 0 0 5px rgba(134,107,75,.13)}\n.rg-vtl>li b,.rg-vtl>li strong{display:block;color:#3A2F21;font-size:17px;margin:0 0 5px}\n.rg-vtl__fill{position:absolute;left:13px;top:6px;width:3px;border-radius:3px;background:linear-gradient(180deg,#866B4B,#AC906D);height:0;transition:height 1.6s cubic-bezier(.22,.61,.36,1)}\n.rg-vtl.is-in .rg-vtl__fill{height:calc(100% - 12px)}\n\n\/* ===== Klickbare Kacheln \/ Inhaltsverzeichnis ===== *\/\n.rg-toc{display:grid;grid-template-columns:repeat(auto-fit,minmax(260px,1fr));gap:14px;margin:30px 0 0;padding:0;list-style:none}\n.rg-toc li{list-style:none;margin:0;padding:0}\n.rg-toc a{display:flex;align-items:center;gap:14px;padding:16px 18px;border:1px solid rgba(73,59,41,.12);border-radius:12px;background:#fff;text-decoration:none !important;color:#3A2F21 !important;font-weight:500;transition:border-color .25s ease,box-shadow .25s ease,transform .25s ease}\n.rg-toc a:hover{border-color:#AC906D;box-shadow:0 14px 30px rgba(58,47,33,.10);transform:translateY(-2px)}\n.rg-toc em{font-style:normal;font-size:12px;font-weight:600;letter-spacing:.14em;color:#AC906D;min-width:26px}\n.rg-tiles{display:grid;grid-template-columns:repeat(auto-fit,minmax(300px,1fr));gap:22px;margin:34px 0 0;padding:0;list-style:none}\n.rg-tiles li{list-style:none;margin:0;padding:0;display:flex}\n.rg-tile{position:relative;display:flex;flex-direction:column;width:100%;padding:30px 30px 26px;border:1px solid rgba(73,59,41,.12);border-radius:18px;background:#fff;text-decoration:none !important;color:inherit !important;transition:border-color .28s ease,box-shadow .28s ease,transform .28s ease}\n.rg-tile:hover{border-color:#AC906D;box-shadow:0 24px 54px rgba(58,47,33,.13);transform:translateY(-4px)}\n.rg-tile__tag{display:inline-block;font-size:11px;font-weight:600;letter-spacing:.16em;text-transform:uppercase;color:#AC906D;margin:0 0 12px}\n.rg-tile h3{margin:0 0 10px !important;color:#3A2F21 !important;font-size:21px !important;line-height:1.3}\n.rg-tile p{margin:0 0 18px !important;color:#5F5A54;font-size:16px;line-height:1.6}\n.rg-tile__go{margin-top:auto;display:inline-flex;align-items:center;gap:8px;font-size:12.5px;font-weight:600;letter-spacing:.1em;text-transform:uppercase;color:#866B4B}\n.rg-tile__go span{transition:transform .28s ease}\n.rg-tile:hover .rg-tile__go span{transform:translateX(5px)}\n.rg-tile--soon{background:#FBF9F6;border-style:dashed;cursor:default}\n.rg-tile--soon:hover{transform:none;box-shadow:none;border-color:rgba(73,59,41,.18)}\n.rg-tile--soon .rg-tile__go{color:#9A8C79}\n.rg-tile--wide{grid-column:1\/-1}\n\/* ===== CTA mit Radio-Auswahl ===== *\/\n.rg-choice{background:#fff;border:1px solid rgba(73,59,41,.12);border-radius:20px;padding:30px 32px 28px;box-shadow:0 22px 50px rgba(58,47,33,.09);max-width:860px}\n.rg-choice__q{margin:0 0 6px !important;font-size:12px;font-weight:600;letter-spacing:.16em;text-transform:uppercase;color:#AC906D}\n.rg-choice h3{margin:0 0 20px !important;color:#3A2F21 !important;font-size:23px !important}\n.rg-choice__opts{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:10px;margin:0 0 22px;padding:0;list-style:none}\n.rg-choice__opts li{list-style:none;margin:0;padding:0}\n.rg-choice input[type=radio]{position:absolute;opacity:0;width:1px;height:1px}\n.rg-choice label{display:inline-flex;align-items:center;gap:9px;padding:11px 20px;border:1px solid rgba(73,59,41,.20);border-radius:999px;font-size:14.5px;color:#5F5A54;cursor:pointer;background:#FBF9F6;transition:all .22s ease}\n.rg-choice label:before{content:\"\";width:13px;height:13px;border-radius:50%;border:2px solid #BCAF9C;transition:all .22s ease}\n.rg-choice label:hover{border-color:#AC906D;color:#3A2F21}\n.rg-choice input[type=radio]:checked + label{background:#493B29;border-color:#493B29;color:#fff;box-shadow:0 10px 24px rgba(58,47,33,.20)}\n.rg-choice input[type=radio]:checked + label:before{border-color:#fff;background:#fff;box-shadow:inset 0 0 0 3px #493B29}\n.rg-choice input[type=radio]:focus-visible + label{outline:2px solid #866B4B;outline-offset:3px}\n.rg-choice__out{border-top:1px solid rgba(73,59,41,.10);padding-top:20px}\n.rg-choice__out p{margin:0 0 18px !important;color:#4A4038;font-size:17px;line-height:1.65;min-height:52px}\n.rg-choice__row{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:12px;align-items:center}\n.rg-choice__hint{font-size:13.5px;color:#8B7B66;margin:14px 0 0 !important}\n@media (max-width:600px){.rg-choice{padding:24px 20px}.rg-tile{padding:24px 22px}}\n\n.rg-lp section[id]{scroll-margin-top:150px}\n.rg-lp .rg-subnav__links a.is-active{color:#3A2F21}\n.rg-lp .rg-tl{margin:0 auto;max-width:1180px}\n.rg-lp .rg-tl h3{margin:0 0 8px !important}\n.rg-lp .rg-tl__title{color:#3A2F21 !important}\n.rg-sec--alt .rg-choice,.rg-sec--alt .rg-tile{box-shadow:0 22px 50px rgba(58,47,33,.07)}\n\n.rg-lp .rg-sticky{background:#3A2F21;border-top:2px solid #866B4B}\n.rg-lp .rg-sticky .rg-btn{background:#866B4B;border-color:#866B4B}\n.rg-lp .rg-inline-links a{color:#866B4B;text-decoration:none;border-bottom:1px solid rgba(134,107,75,.35)}\n.rg-lp .rg-inline-links a:hover{color:#3A2F21;border-color:#3A2F21}\n\n.rg-lp .rg-btn{display:inline-flex;align-items:center;gap:10px}\n.rg-lp .rg-btn--ghost{color:#493B29 !important;background:transparent;border:2px solid rgba(73,59,41,.28)}\n.rg-lp .rg-btn--ghost:hover{color:#3A2F21 !important;border-color:#493B29;background:rgba(73,59,41,.05)}\n.rg-lp .rg-sec--dark .rg-btn--ghost{color:#fff !important;border-color:rgba(255,255,255,.45)}\n.rg-lp .rg-sec--dark .rg-btn--ghost:hover{color:#fff !important;background:rgba(255,255,255,.10);border-color:#fff}\n.rg-lp .rg-choice__row .rg-btn{white-space:nowrap}\n\n\/* --- KPI-Leiste und Kicker (uebernommen von \/immobilienankauf\/) --- *\/\n.rg-kicker{display:inline-flex;align-items:center;gap:10px;font-size:12px;font-weight:600;letter-spacing:.2em;text-transform:uppercase;color:#AC906D;margin:0 0 18px}\n.rg-kicker:before{content:\"\";width:28px;height:1px;background:#AC906D;display:inline-block}\n.rg-kpis{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:0;margin:0;padding:26px 0 0;list-style:none;border-top:1px solid rgba(73,59,41,.14);max-width:760px}\n.rg-kpis li{list-style:none;flex:1 1 0;min-width:150px;padding:0 26px;border-left:1px solid rgba(73,59,41,.12)}\n.rg-kpis li:first-child{padding-left:0;border-left:0}\n.rg-kpis strong{display:block;font-size:clamp(26px,3vw,36px);line-height:1.1;font-weight:700;color:#3A2F21;letter-spacing:-.02em;margin:0 0 4px}\n.rg-kpis span{display:block;font-size:13px;line-height:1.45;color:#8B7B66}\n@media (max-width:640px){.rg-kpis li{flex:1 1 100%;padding:0 0 0 0;border-left:0;border-top:1px solid rgba(73,59,41,.10);padding-top:14px;margin-top:14px}\n.rg-kpis li:first-child{border-top:0;margin-top:0;padding-top:0}}\n.rg-lp .rg-kpis li{margin:0}\n\n.rg-lp .rg-kpis{margin-top:34px}\n\n\/* --- Sticky-Subnav (uebernommen von \/immobilienankauf\/) --- *\/\n.rg-subnav-sec,.rg-subnav-sec .et_pb_row,.rg-subnav-sec .et_pb_column,.rg-subnav-sec .et_pb_module{overflow:visible !important}\n.rg-subnav-sec>.et_pb_row{width:100% !important;max-width:100% !important;padding:0 !important;margin:0 !important}\n.rg-subnav{position:fixed;left:0;right:0;top:0;z-index:99990;transform:translateY(-120%);transition:transform .34s ease;will-change:transform;box-shadow:0 8px 26px rgba(58,47,33,.08);background:rgba(250,248,245,.93);-webkit-backdrop-filter:blur(10px);backdrop-filter:blur(10px);border-top:1px solid rgba(73,59,41,.10);border-bottom:1px solid rgba(73,59,41,.10)}\n.rg-subnav__inner{max-width:1280px;margin:0 auto;padding:0 5%;display:flex;align-items:center;justify-content:space-between;gap:20px;min-height:62px}\n.rg-subnav__links{display:flex;align-items:center;gap:4px;overflow-x:auto;scrollbar-width:none;-ms-overflow-style:none}\n.rg-subnav__links::-webkit-scrollbar{display:none}\n.rg-subnav__links a{position:relative;white-space:nowrap;padding:19px 14px;font-size:14px;font-weight:500;color:#6B5B47;text-decoration:none;transition:color .25s ease}\n.rg-subnav__links a:after{content:\"\";position:absolute;left:14px;right:14px;bottom:12px;height:2px;border-radius:2px;background:#AC906D;transform:scaleX(0);transform-origin:left;transition:transform .3s ease}\n.rg-subnav__links a:hover{color:#3A2F21}\n.rg-subnav__links a.is-active{color:#3A2F21;font-weight:600}\n.rg-subnav__links a.is-active:after{transform:scaleX(1)}\n.rg-subnav__cta{flex:0 0 auto;display:inline-flex;align-items:center;gap:8px;padding:11px 22px;border-radius:999px;background:#493B29;color:#fff !important;font-size:11.5px;font-weight:600;letter-spacing:.12em;text-transform:uppercase;text-decoration:none;transition:background .3s ease,transform .3s ease}\n.rg-subnav__cta:hover{background:#866B4B;transform:translateY(-1px)}\n@media (max-width:900px){.rg-subnav__cta{display:none}\n.rg-subnav__inner{padding:0 4%;min-height:54px}\n.rg-subnav__links a{padding:16px 11px;font-size:13.5px}}\n@media print{.rg-mobilebar,.rg-subnav{display:none !important}}\n.rg-subnav.is-on{transform:translateY(0)}\n.rg-subnav-spacer{display:none !important}\n\/* --- Animierter Zeitstrahl (uebernommen von \/immobilienankauf\/) --- *\/\n\/* ===== Rosenbaum Group \u2013 Ankaufs-Zeitstrahl ===== *\/.rg-tl{--rg-accent:#866B4B;--rg-accent-light:#AC906D;--rg-dark:#493B29;--rg-track:#E8E2D9;font-family:'Poppins',Helvetica,Arial,sans-serif;color:#726C65}.rg-tl *{box-sizing:border-box}.rg-tl__head{text-align:center;max-width:840px;margin:0 auto 58px}.rg-tl__eyebrow{display:inline-block;font-size:14px;font-weight:600;letter-spacing:.18em;text-transform:uppercase;color:var(--rg-accent-light);margin-bottom:12px}.rg-tl__title{font-family:'Poppins',Helvetica,Arial,sans-serif;font-size:clamp(26px,4.2vw,48px);line-height:1.2em;font-weight:500;color:var(--rg-dark);margin:0 0 18px;padding:0}.rg-tl__intro{font-size:clamp(15px,1.6vw,18px);line-height:1.7em;margin:0}.rg-tl__phase + .rg-tl__phase{margin-top:64px;padding-top:56px;border-top:1px solid 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mehr Miete, als sie an Kapitaldienst und R\u00fccklage kostet \u2013 und halten Sie die Jahre durch, bis sie das tut? Umlegen d\u00fcrfen Sie acht Prozent der Modernisierungskosten j\u00e4hrlich, begrenzt auf drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. <strong>In Regionen mit Mieten um sechs Euro tr\u00e4gt diese Umlage eine Vollsanierung rechnerisch nicht<\/strong> \u2013 das ist keine Meinung, sondern eine Division.<\/div>\n  <ul class=\"rg-checks rg-rv-group\">\n   <li>Welche Ma\u00dfnahmen Pflicht sind und welche freiwillig<\/li>\n   <li>Was sich umlegen l\u00e4sst \u2013 und warum die Kappung in Ostdeutschland fr\u00fcher greift<\/li>\n   <li>Eine vollst\u00e4ndige Beispielrechnung f\u00fcr ein Haus mit sechs Einheiten<\/li>\n   <li>Die Steuerfalle, in die K\u00e4ufer nach dem Erwerb regelm\u00e4\u00dfig laufen<\/li>\n  <\/ul>\n  <div class=\"rg-cta-row\">\n   <a class=\"rg-btn rg-btn--primary\" href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\">Kaufpreisindikation erhalten <span aria-hidden=\"true\">\u2192<\/span><\/a>\n   <a class=\"rg-btn rg-btn--ghost\" href=\"#rechnung\">Zur Beispielrechnung<\/a>\n   <a class=\"rg-btn rg-btn--ghost\" href=\"#faq\">H\u00e4ufige Fragen<\/a>\n  <\/div>\n  <ul class=\"rg-kpis\">\n   <li><strong>8 %<\/strong><span>der Modernisierungskosten j\u00e4hrlich umlegbar<\/span><\/li>\n   <li><strong>3 \u20ac<\/strong><span>je m\u00b2 Kappung der Umlage in sechs Jahren<\/span><\/li>\n   <li><strong>30<\/strong><span>Jahre: Betriebsverbot f\u00fcr alte Konstanttemperaturkessel<\/span><\/li>\n   <li><strong>3<\/strong><span>Monate Ank\u00fcndigungsfrist vor Modernisierung<\/span><\/li>\n  <\/ul>\n <\/div>\n<\/section>\n<div class=\"rg-subnav-spacer\"><\/div>\n<nav class=\"rg2 rg-subnav\" id=\"rg-subnav\" aria-label=\"Abschnitte dieser Seite\"><div class=\"rg-subnav__inner\"><div class=\"rg-subnav__links\"><a href=\"#bestand\">Bestandsaufnahme<\/a><a href=\"#pflichten\">Pflichten<\/a><a href=\"#umlage\">Umlage<\/a><a href=\"#rechnung\">Beispielrechnung<\/a><a href=\"#entscheidung\">Entscheidung<\/a><a href=\"#faq\">FAQ<\/a><\/div><a class=\"rg-subnav__cta\" href=\"#ankauf\">Kaufpreisindikation erhalten<\/a><\/div><\/nav>\n<section id=\"bestand\" class=\"rg-sec\">\n <div class=\"rg-wrap\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">Bestandsaufnahme<\/p>\n  <h2>Erst z\u00e4hlen, dann entscheiden<\/h2>\n  <p class=\"rg-lead-lg\">Sanierungsstau ist selten ein einzelnes Problem. Er entsteht, weil mehrere Bauteile am Ende ihrer Lebensdauer gleichzeitig f\u00e4llig werden \u2013 und genau das macht die Summe so unangenehm.<\/p>\n<div class=\"rg-tl\"><div class=\"rg-tl__phase\"><div class=\"rg-tl__phasehead\"><span class=\"rg-tl__phasenum\">Phase 1<\/span><span class=\"rg-tl__phasename\">Aufnehmen<\/span><span class=\"rg-tl__badge\"><svg viewBox=\"0 0 24 24\" width=\"15\" height=\"15\" aria-hidden=\"true\" focusable=\"false\"><circle cx=\"12\" cy=\"12\" r=\"9\" fill=\"none\" stroke=\"currentColor\" stroke-width=\"2\"><\/circle><path d=\"M12 7v5.3l3.4 2\" fill=\"none\" stroke=\"currentColor\" stroke-width=\"2\" stroke-linecap=\"round\" stroke-linejoin=\"round\"><\/path><\/svg> ca. 3 bis 4 Wochen<\/span><\/div><div class=\"rg-tl__timeline\" style=\"--n:3\"><div class=\"rg-tl__line\"><i class=\"rg-tl__lineFill\"><\/i><\/div><ol class=\"rg-tl__steps\"><li class=\"rg-tl__step rg-tl__step--key\" style=\"--i:0\"><div class=\"rg-tl__dot\"><span>1<\/span><\/div><div class=\"rg-tl__body\"><span class=\"rg-tl__week\">Woche 1<\/span><h3>Die sechs gro\u00dfen Bauteile pr\u00fcfen<\/h3><p>Dach mit Anschl\u00fcssen und Entw\u00e4sserung, Heizung samt Verteilung, Elektrik einschlie\u00dflich Z\u00e4hlerschrank, Fenster, Fassade und Steigleitungen f\u00fcr Wasser und Abwasser. Alles andere ist im Verh\u00e4ltnis dazu nachrangig.<\/p><\/div><\/li><li class=\"rg-tl__step\" style=\"--i:1\"><div class=\"rg-tl__dot\"><span>2<\/span><\/div><div class=\"rg-tl__body\"><span class=\"rg-tl__week\">Woche 2<\/span><h3>Alter und Restlebensdauer festhalten<\/h3><p>Baujahr des Bauteils, letzte Erneuerung, sichtbarer Zustand. Ein Bauteil mit f\u00fcnf Jahren Restlebensdauer ist kalkulatorisch bereits f\u00e4llig \u2013 wer es als intakt verbucht, rechnet sich das Haus sch\u00f6n.<\/p><\/div><\/li><li class=\"rg-tl__step\" style=\"--i:2\"><div class=\"rg-tl__dot\"><span>3<\/span><\/div><div class=\"rg-tl__body\"><span class=\"rg-tl__week\">Woche 3\u20134<\/span><h3>Drei Angebote je Gewerk einholen<\/h3><p>Nicht sch\u00e4tzen, sondern anfragen. Die Spannen zwischen Handwerksbetrieben sind erheblich, und erst ein schriftliches Angebot macht die Investition planbar. Rechnen Sie zus\u00e4tzlich einen Puffer f\u00fcr das ein, was hinter der Verkleidung sichtbar wird.<\/p><\/div><\/li><\/ol><\/div><\/div><div class=\"rg-tl__phase\"><div class=\"rg-tl__phasehead\"><span class=\"rg-tl__phasenum\">Phase 2<\/span><span class=\"rg-tl__phasename\">Rechnen<\/span><span class=\"rg-tl__badge\"><svg viewBox=\"0 0 24 24\" width=\"15\" height=\"15\" aria-hidden=\"true\" focusable=\"false\"><circle cx=\"12\" cy=\"12\" r=\"9\" fill=\"none\" stroke=\"currentColor\" stroke-width=\"2\"><\/circle><path d=\"M12 7v5.3l3.4 2\" fill=\"none\" stroke=\"currentColor\" stroke-width=\"2\" stroke-linecap=\"round\" stroke-linejoin=\"round\"><\/path><\/svg> ca. 2 Wochen<\/span><\/div><div class=\"rg-tl__timeline\" style=\"--n:2\"><div class=\"rg-tl__line\"><i class=\"rg-tl__lineFill\"><\/i><\/div><ol class=\"rg-tl__steps\"><li class=\"rg-tl__step rg-tl__step--key\" style=\"--i:0\"><div class=\"rg-tl__dot\"><span>4<\/span><\/div><div class=\"rg-tl__body\"><span class=\"rg-tl__week\">Woche 5<\/span><h3>Gesamtsumme und Finanzierung<\/h3><p>Investitionssumme, Eigenkapitalanteil, Kapitaldienst f\u00fcr den Rest. Pr\u00fcfen Sie parallel die F\u00f6rderprogramme des Bundes f\u00fcr effiziente Geb\u00e4ude \u2013 Zusch\u00fcsse und zinsverbilligte Kredite ver\u00e4ndern die Rechnung erheblich, ihre Bedingungen \u00e4ndern sich aber h\u00e4ufig.<\/p><\/div><\/li><li class=\"rg-tl__step\" style=\"--i:1\"><div class=\"rg-tl__dot\"><span>5<\/span><\/div><div class=\"rg-tl__body\"><span class=\"rg-tl__week\">Woche 6<\/span><h3>Ertragsseite gegenrechnen<\/h3><p>Umlagef\u00e4higer Anteil, Kappungsgrenze, realistische Zielmiete am Standort, Leerstandsrisiko w\u00e4hrend der Bauzeit. Erst diese Zahl neben der Investitionssumme beantwortet die Ausgangsfrage.<\/p><\/div><\/li><\/ol><\/div><\/div><p class=\"rg-tl__total\">Eine belastbare Entscheidungsgrundlage steht nach etwa sechs Wochen. Wer ohne diese Aufnahme saniert, saniert nach Dringlichkeit statt nach Wirtschaftlichkeit \u2013 und stellt nach dem zweiten Gewerk fest, dass das Budget f\u00fcr das dritte fehlt.<\/p><\/div>\n <\/div>\n<\/section>\n<section id=\"pflichten\" class=\"rg-sec rg-sec--alt rg-full\">\n <div class=\"rg-wrap\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">Pflichten<\/p>\n  <h2>Was Sie ohnehin machen m\u00fcssen<\/h2>\n  <p class=\"rg-lead-lg\">Ein Teil der Ma\u00dfnahmen steht nicht zur Disposition. Diese Punkte sollten am Anfang jeder Kalkulation stehen, weil sie den frei verf\u00fcgbaren Teil des Budgets bestimmen.<\/p>\n  <div class=\"rg-grid2\">\n   <div class=\"rg-card\">\n    <h3>Oberste Geschossdecke d\u00e4mmen<\/h3>\n    <p>Nach \u00a7 47 GEG m\u00fcssen zug\u00e4ngliche oberste Geschossdecken beheizter R\u00e4ume einen Mindestw\u00e4rmeschutz einhalten, sofern nicht das Dach entsprechend ged\u00e4mmt ist. Die Ma\u00dfnahme ist vergleichsweise g\u00fcnstig und geh\u00f6rt zu den wenigen, die sich energetisch schnell rechnen.<\/p>\n   <\/div>\n   <div class=\"rg-card\">\n    <h3>Alte Heizkessel au\u00dfer Betrieb nehmen<\/h3>\n    <p>\u00a7 72 GEG untersagt den Betrieb von Konstanttemperaturkesseln, die \u00e4lter als drei\u00dfig Jahre sind. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Pr\u00fcfen Sie das Typenschild \u2013 bei H\u00e4usern mit Sanierungsstau ist dieser Punkt h\u00e4ufiger relevant, als Eigent\u00fcmer erwarten.<\/p>\n   <\/div>\n   <div class=\"rg-card\">\n    <h3>Anforderungen beim Heizungstausch<\/h3>\n    <p>F\u00fcr neu eingebaute Heizungen gelten die Anforderungen des \u00a7 71 GEG an den Anteil erneuerbarer Energien, mit \u00dcbergangsfristen, die an die kommunale W\u00e4rmeplanung ankn\u00fcpfen und je nach Gemeindegr\u00f6\u00dfe unterschiedlich enden. Bei einer Havarie greifen zus\u00e4tzliche \u00dcbergangsregelungen. Kl\u00e4ren Sie den f\u00fcr Ihre Gemeinde ma\u00dfgeblichen Stichtag, bevor Sie einen Kessel bestellen.<\/p>\n   <\/div>\n   <div class=\"rg-card\">\n    <h3>Verkehrssicherheit und Betreiberpflichten<\/h3>\n    <p>Lose Dachziegel, marode Balkone, defekte Treppenbeleuchtung, Trinkwasserpr\u00fcfung auf Legionellen bei zentralen Anlagen: Das sind keine Modernisierungen, sondern Erhaltung. Sie sind nicht umlagef\u00e4hig und trotzdem nicht aufschiebbar \u2013 und sie treffen den Eigent\u00fcmer pers\u00f6nlich.<\/p>\n   <\/div>\n  <\/div>\n  <p class=\"rg-note\">Die energetischen Anforderungen und Fristen des Geb\u00e4udeenergiegesetzes werden regelm\u00e4\u00dfig angepasst und sind zum Teil an die kommunale W\u00e4rmeplanung gekoppelt. Pr\u00fcfen Sie den aktuellen Stand f\u00fcr Ihre Gemeinde, bevor Sie eine Investitionsentscheidung treffen \u2013 die Angaben hier geben den Rahmen wieder, nicht den Einzelfall.<\/p>\n <\/div>\n<\/section>\n<section id=\"umlage\" class=\"rg-sec\">\n <div class=\"rg-wrap\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">Modernisierungsumlage<\/p>\n  <h2>Was Sie auf die Miete umlegen d\u00fcrfen<\/h2>\n  <p class=\"rg-lead-lg\">Die Modernisierungsumlage nach \u00a7 559 BGB ist das zentrale Instrument \u2013 und in Regionen mit niedrigen Mieten zugleich das am schnellsten ersch\u00f6pfte.<\/p>\n  <table class=\"rg-tbl\">\n   <thead><tr><th>Punkt<\/th><th>Regel<\/th><th>Grundlage<\/th><\/tr><\/thead>\n   <tbody>\n    <tr><td>Umlagesatz<\/td><td>8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten je Jahr<\/td><td>\u00a7 559 Abs. 1 BGB<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Kappung<\/td><td>h\u00f6chstens 3 \u20ac je m\u00b2 Wohnfl\u00e4che in 6 Jahren<\/td><td>\u00a7 559 Abs. 3a S. 1 BGB<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Kappung bei Miete unter 7 \u20ac je m\u00b2<\/td><td>h\u00f6chstens 2 \u20ac je m\u00b2 in 6 Jahren<\/td><td>\u00a7 559 Abs. 3a S. 2 BGB<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Abzug des Erhaltungsanteils<\/td><td>f\u00e4llige Instandhaltung ist herauszurechnen<\/td><td>\u00a7 559 Abs. 2 BGB<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Abzug von F\u00f6rdermitteln<\/td><td>Zusch\u00fcsse und Zinsvorteile mindern die Umlage<\/td><td>\u00a7 559a BGB<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Ank\u00fcndigung<\/td><td>3 Monate vorher in Textform, mit Art, Umfang, Dauer und voraussichtlicher Mieterh\u00f6hung<\/td><td>\u00a7 555c BGB<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Duldungspflicht und H\u00e4rtefall<\/td><td>Mieter muss dulden, kann sich aber auf H\u00e4rte berufen<\/td><td>\u00a7\u00a7 555d, 559 Abs. 4 BGB<\/td><\/tr>\n   <\/tbody>\n  <\/table>\n  <p>Zwei Punkte werden dabei regelm\u00e4\u00dfig untersch\u00e4tzt. Erstens der Erhaltungsanteil: Wenn Sie ein vierzig Jahre altes Fenster gegen ein modernes tauschen, ist nur der Teil der Kosten umlagef\u00e4hig, der \u00fcber die ohnehin f\u00e4llige Erneuerung hinausgeht. Bei Bauteilen am Ende ihrer Lebensdauer ist dieser Anteil klein. Zweitens die niedrigere Kappungsgrenze: Liegt die Nettokaltmiete unter sieben Euro je Quadratmeter \u2013 in weiten Teilen Sachsen-Anhalts und Th\u00fcringens der Normalfall \u2013, sind es nur zwei Euro in sechs Jahren.<\/p>\n  <p class=\"rg-note\">Die Umlage ist dauerhaft, nicht befristet. Das ist der Grund, warum sie sich \u00fcber zwanzig Jahre trotzdem rechnen kann \u2013 vorausgesetzt, die Mieter bleiben und die Miete ist am Markt durchsetzbar. Bei einer Neuvermietung nach Auszug z\u00e4hlt nur noch, was der Markt hergibt.<\/p>\n <\/div>\n<\/section>\n<section id=\"rechnung\" class=\"rg-sec rg-sec--alt rg-full\">\n <div class=\"rg-wrap\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">Beispielrechnung<\/p>\n  <h2>Sechs Einheiten, 380 Quadratmeter, durchgerechnet<\/h2>\n  <p class=\"rg-lead-lg\">Angenommen: Baujahr 1930, Dach und Heizung f\u00e4llig, Fenster teilweise erneuert, Ist-Miete 5,20 Euro je Quadratmeter, Kleinstadt in Sachsen-Anhalt.<\/p>\n  <table class=\"rg-tbl\">\n   <thead><tr><th>Position<\/th><th>Rechnung<\/th><th>Betrag<\/th><\/tr><\/thead>\n   <tbody>\n    <tr><td>Investition Dach, Heizung, Elektrik, Fenster<\/td><td>Erfahrungswert f\u00fcr ein Objekt dieser Gr\u00f6\u00dfe<\/td><td>rund 260.000 \u20ac<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Davon Erhaltungsanteil, nicht umlagef\u00e4hig<\/td><td>gesch\u00e4tzt 45 %<\/td><td>rund 117.000 \u20ac<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Umlagef\u00e4higer Modernisierungsanteil<\/td><td>260.000 \u20ac \u2212 117.000 \u20ac<\/td><td>143.000 \u20ac<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Rechnerische Umlage<\/td><td>8 % von 143.000 \u20ac \u00f7 12<\/td><td>953 \u20ac im Monat<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Kappungsgrenze bei Miete unter 7 \u20ac\/m\u00b2<\/td><td>380 m\u00b2 \u00d7 2 \u20ac \u00f7 6 Jahre, verteilt<\/td><td>h\u00f6chstens 760 \u20ac im Monat<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Tats\u00e4chlich durchsetzbar am Standort<\/td><td>Zielmiete 6,10 \u20ac\/m\u00b2 statt 5,20 \u20ac\/m\u00b2<\/td><td>rund 342 \u20ac im Monat<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Kapitaldienst bei Vollfinanzierung<\/td><td>260.000 \u20ac \u00fcber 20 Jahre<\/td><td>deutlich \u00fcber 1.500 \u20ac im Monat<\/td><\/tr>\n   <\/tbody>\n  <\/table>\n  <p>Die Rechnung geht nicht auf, und zwar nicht knapp. Die rechnerische Umlage \u00fcbersteigt die Kappungsgrenze, die Kappungsgrenze \u00fcbersteigt das, was der Markt am Standort hergibt, und beides zusammen liegt weit unter dem Kapitaldienst. Das ist kein Rechenfehler, sondern die strukturelle Lage in Regionen mit Mieten um sechs Euro: <strong>Eine Vollsanierung refinanziert sich dort nicht \u00fcber die Miete.<\/strong><\/p>\n  <p>Sie refinanziert sich \u00fcber den Wert \u2013 aber nur teilweise. Steigt die Jahresnettokaltmiete durch die Anpassung um rund 4.100 Euro, entspricht das bei Faktor 13 einem Wertzuwachs von etwa 53.000 Euro. Dem stehen 260.000 Euro Investition gegen\u00fcber. Ein saniertes Haus erzielt zudem einen h\u00f6heren Faktor als ein unsaniertes \u2013 aber selten so viel h\u00f6her, dass die Differenz geschlossen wird.<\/p>\n  <p class=\"rg-note\">Anders sieht es aus, wenn Sie in Eigenleistung arbeiten, das Haus schuldenfrei ist und Sie einen Zeithorizont von zwanzig Jahren und mehr haben. Dann ist die Investition eine langfristige Substanzentscheidung und keine Renditerechnung \u2013 und dann kann sie richtig sein.<\/p>\n <\/div>\n<\/section>\n<section id=\"entscheidung\" class=\"rg-sec\">\n <div class=\"rg-wrap\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">Entscheidung<\/p>\n  <h2>Wann sanieren, wann verkaufen<\/h2>\n  <p class=\"rg-lead-lg\">Es gibt keine allgemeing\u00fcltige Antwort, aber es gibt eine ziemlich verl\u00e4ssliche Sortierung.<\/p>\n<ul class=\"rg-vtl\">\n   <li><b>Sanieren, wenn das Haus schuldenfrei ist.<\/b> Ohne Kapitaldienst ver\u00e4ndert sich die Rechnung grundlegend. Dann finanziert die Miete die Investition \u00fcber die Zeit, und die Substanz bleibt in der Familie. Das ist der h\u00e4ufigste Fall, in dem Sanieren eindeutig richtig ist.<\/li>\n   <li><b>Sanieren, wenn Sie selbst bauen k\u00f6nnen.<\/b> Eigenleistung senkt die Investition um den Anteil, der die Rechnung kippt. Wer Handwerk kann, in erreichbarer N\u00e4he wohnt und Zeit hat, erreicht Ergebnisse, die mit reiner Vergabe nicht darstellbar sind.<\/li>\n   <li><b>Schrittweise sanieren, wenn Liquidit\u00e4t knapp ist.<\/b> Nicht alles auf einmal. Zuerst die Bauteile, deren Ausfall Folgesch\u00e4den verursacht \u2013 Dach vor Fassade, Steigleitungen vor B\u00e4dern. Energetische Ma\u00dfnahmen erst dann, wenn F\u00f6rderung und Umlage zusammen tragen.<\/li>\n   <li><b>Verkaufen, wenn die Investition finanziert werden m\u00fcsste.<\/b> Wenn f\u00fcr die Sanierung ein neues Darlehen aufgenommen werden muss, dessen Kapitaldienst die erzielbare Mehrmiete \u00fcbersteigt, verschieben Sie das Problem nur \u2013 und erh\u00f6hen dabei das Risiko.<\/li>\n   <li><b>Verkaufen, wenn Sie nicht vor Ort sind.<\/b> Eine Sanierung ohne regelm\u00e4\u00dfige Pr\u00e4senz auf der Baustelle wird teurer, dauert l\u00e4nger und endet h\u00e4ufiger im Streit. \u00dcber zweihundert Kilometer Entfernung l\u00e4sst sich ein solches Projekt kaum steuern.<\/li>\n   <li><b>Verkaufen, wenn mehrere Eigent\u00fcmer entscheiden m\u00fcssen.<\/b> In Erbengemeinschaften scheitert die Sanierung fast immer an der Frage, wer wie viel Geld nachschie\u00dft. In der Zwischenzeit verf\u00e4llt das Haus weiter \u2013 das ist die teuerste aller Varianten.<\/li>\n  <\/ul>\n <\/div>\n<\/section>\n<section id=\"praxis\" class=\"rg-sec rg-sec--alt rg-full\">\n <div class=\"rg-wrap\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">Einordnung<\/p>\n  <h2>Die Steuerfalle nach dem Kauf \u2013 und was wir anders rechnen<\/h2>\n  <p class=\"rg-lead-lg\">Ein Punkt, der in Sanierungsentscheidungen selten auftaucht, aber jeden K\u00e4ufer betrifft: der anschaffungsnahe Herstellungsaufwand.<\/p>\n  <p>\u00dcbersteigen die Instandsetzungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb f\u00fcnfzehn Prozent der Anschaffungskosten des Geb\u00e4udes, werden sie nach \u00a7 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nicht sofort als Werbungskosten abgezogen, sondern nur \u00fcber die Abschreibung ber\u00fccksichtigt \u2013 bei einem Altbau also \u00fcber Jahrzehnte. Wer ein sanierungsbed\u00fcrftiges Haus kauft und sofort saniert, verliert dadurch einen erheblichen Teil des Steuervorteils. F\u00fcr Verk\u00e4ufer ist das relevant, weil es erkl\u00e4rt, warum K\u00e4ufer bei stark sanierungsbed\u00fcrftigen Objekten vorsichtig kalkulieren.<\/p>\n  <p><strong>Wir schreiben das als K\u00e4ufer, und in diesem Punkt unterscheidet sich unsere Rechnung von der eines Privatk\u00e4ufers.<\/strong> Die Rosenbaum Group h\u00e4lt eigene Mehrfamilienh\u00e4user und saniert im eigenen Bestand mit festen Partnerbetrieben, \u00fcber mehrere Objekte hinweg und mit eigener Bauleitung. Die Kosten je Gewerk liegen dadurch unter dem, was ein einzelner Eigent\u00fcmer f\u00fcr ein einzelnes Haus zahlt, und der Zeitplan h\u00e4ngt nicht daran, ob ein Handwerker Kapazit\u00e4t hat.<\/p>\n  <p>Das ist der Grund, warum wir H\u00e4user mit Sanierungsstau kaufen, die f\u00fcr einen Privatk\u00e4ufer rechnerisch nicht darstellbar sind. Wir kaufen im Ist-Zustand: kein Dach, keine Heizung, keine Entr\u00fcmpelung, keine Vorleistung Ihrerseits. Der Instandsetzungsbedarf wird offen kalkuliert und im Preis ber\u00fccksichtigt \u2013 Sie sehen also, mit welchem Ansatz wir rechnen, und k\u00f6nnen ihn mit Ihren eigenen Angeboten vergleichen.<\/p>\n  <p>Wenn Ihre Rechnung aufgeht, sanieren Sie. Das ist v\u00f6llig in Ordnung, und dieser Text sollte Ihnen dabei helfen. Wenn sie nicht aufgeht, ist der Verkauf keine Niederlage, sondern die Konsequenz aus einer Division, die man nicht diskutieren kann.<\/p>\n <\/div>\n<\/section>\n<section id=\"faq\" class=\"rg-sec\">\n <div class=\"rg-wrap rg-faq\" style=\"max-width:860px\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">H\u00e4ufige Fragen<\/p>\n  <h2>Sanierungsstau \u2013 die h\u00e4ufigsten Fragen von Eigent\u00fcmern<\/h2>\n  <div style=\"margin-top:26px\">\n   <details open=\"\"><summary>Wie viel darf ich nach einer Modernisierung auf die Miete umlegen?<\/summary><p>Acht Prozent der umlagef\u00e4higen Modernisierungskosten pro Jahr, begrenzt auf drei Euro je Quadratmeter Wohnfl\u00e4che in sechs Jahren. Liegt die Nettokaltmiete unter sieben Euro je Quadratmeter, sind es nur zwei Euro. Der Erhaltungsanteil und erhaltene F\u00f6rdermittel sind vorher herauszurechnen.<\/p><\/details>\n   <details><summary>Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung?<\/summary><p>Instandhaltung stellt den vertragsgem\u00e4\u00dfen Zustand wieder her und ist nicht umlagef\u00e4hig. Modernisierung verbessert den Gebrauchswert nachhaltig, spart Energie oder schafft neuen Wohnraum. Beim Austausch alter Bauteile steckt fast immer beides in einer Rechnung \u2013 der Erhaltungsanteil muss herausgerechnet werden.<\/p><\/details>\n   <details><summary>Muss ich die Heizung austauschen?<\/summary><p>Konstanttemperaturkessel, die \u00e4lter als drei\u00dfig Jahre sind, d\u00fcrfen nach \u00a7 72 GEG nicht mehr betrieben werden; Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen. Beim Neueinbau gelten die Anforderungen des \u00a7 71 GEG mit \u00dcbergangsfristen, die an die kommunale W\u00e4rmeplanung ankn\u00fcpfen. Der ma\u00dfgebliche Stichtag h\u00e4ngt von Ihrer Gemeinde ab.<\/p><\/details>\n   <details><summary>Muss ich die Modernisierung ank\u00fcndigen?<\/summary><p>Ja, sp\u00e4testens drei Monate vor Beginn in Textform, mit Art, Umfang, voraussichtlicher Dauer und der zu erwartenden Mieterh\u00f6hung (\u00a7 555c BGB). Ohne ordnungsgem\u00e4\u00dfe Ank\u00fcndigung besteht keine Duldungspflicht und die sp\u00e4tere Umlage ist angreifbar.<\/p><\/details>\n   <details><summary>Lohnt sich eine energetische Sanierung in einer Kleinstadt?<\/summary><p>\u00dcber die Miete meist nicht, weil die Kappungsgrenze bei Mieten unter sieben Euro auf zwei Euro je Quadratmeter sinkt. \u00dcber die Substanz und die Betriebskosten kann sie sich lohnen, besonders bei schuldenfreien Objekten und langem Zeithorizont. F\u00f6rdermittel ver\u00e4ndern die Rechnung sp\u00fcrbar.<\/p><\/details>\n   <details><summary>Kann ich ein unsaniertes Haus \u00fcberhaupt verkaufen?<\/summary><p>Ja. F\u00fcr Bestandshalter, die mit eigenen Partnerbetrieben \u00fcber mehrere Objekte hinweg sanieren, sind solche H\u00e4user der Regelfall und nicht die Ausnahme. Entscheidend ist, dass der Instandsetzungsbedarf offen benannt und nachvollziehbar kalkuliert wird.<\/p><\/details>\n  <\/div>\n <\/div>\n<\/section>\n<section id=\"ankauf\" class=\"rg-sec rg-sec--alt rg-full\">\n <div class=\"rg-wrap\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">Alternative<\/p>\n  <h2>Verkauf im Ist-Zustand \u2013 ohne Vorleistung<\/h2>\n  <p class=\"rg-lead-lg\">Wir kaufen Mehrfamilienh\u00e4user mit Sanierungsstau f\u00fcr den eigenen Bestand und sanieren mit eigenen Partnerbetrieben. Sie m\u00fcssen weder Handwerker suchen noch in Vorleistung gehen.<\/p>\n<div class=\"rg-choice\" style=\"margin: 26px 0px 30px;\"><p class=\"rg-choice__q\">Was passt zu Ihrer Situation?<\/p><h3>Wo dr\u00fcckt es bei Ihnen?<\/h3><ul class=\"rg-choice__opts\"><li><input type=\"radio\" name=\"rg-case-san\" id=\"rg-rg-case-san-0\" checked=\"\" data-text=\"Die beiden Posten, die am h\u00e4ufigsten den Ausschlag geben. Wir kalkulieren sie offen und ber\u00fccksichtigen sie im Preis \u2013 Sie m\u00fcssen die Investition nicht vorstrecken. F\u00fcr eine erste Einsch\u00e4tzung gen\u00fcgen Fotos, Baujahr und die Mieterliste.\" data-cta=\"Kaufpreisindikation anfordern\" data-href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\"><label for=\"rg-rg-case-san-0\">Dach oder Heizung sind f\u00e4llig<\/label><\/li><li><input type=\"radio\" name=\"rg-case-san\" id=\"rg-rg-case-san-1\" data-text=\"Schicken Sie uns die Angebote. Wir sagen Ihnen, mit welchen Kosten wir f\u00fcr dieselben Gewerke rechnen und was das f\u00fcr den Wert Ihres Hauses bedeutet \u2013 auch dann, wenn Sie am Ende selbst sanieren.\" data-cta=\"Zweite Rechnung anfordern\" data-href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\"><label for=\"rg-rg-case-san-1\">Ich habe Angebote, die Rechnung geht nicht auf<\/label><\/li><li><input type=\"radio\" name=\"rg-case-san\" id=\"rg-rg-case-san-2\" data-text=\"Kein Problem. Wir kaufen auch Objekte mit nicht vermietbaren Einheiten und rechnen mit der erzielbaren Miete nach Instandsetzung statt mit der Ist-Miete. Bei diesen H\u00e4usern ist der Unterschied zwischen den Angeboten am gr\u00f6\u00dften.\" data-cta=\"Objekt im Ist-Zustand anbieten\" data-href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\"><label for=\"rg-rg-case-san-2\">Das Haus ist teilweise unbewohnbar<\/label><\/li><li><input type=\"radio\" name=\"rg-case-san\" id=\"rg-rg-case-san-3\" data-text=\"Der Klassiker. Solange nicht entschieden ist, wer wie viel nachschie\u00dft, verf\u00e4llt das Haus weiter. Ein verbindliches Angebot gibt der Gemeinschaft eine Alternative, \u00fcber die sich gemeinsam entscheiden l\u00e4sst.\" data-cta=\"Angebot f\u00fcr alle Miterben\" data-href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\"><label for=\"rg-rg-case-san-3\">Erbengemeinschaft, keine Einigung \u00fcber die Investition<\/label><\/li><li><input type=\"radio\" name=\"rg-case-san\" id=\"rg-rg-case-san-4\" data-text=\"Bekommen Sie \u2013 kostenfrei und ohne Verkaufsdruck. Wir nennen zwei Zahlen: Wert im Ist-Zustand und Wert nach Sanierung, jeweils mit dem Investitionsansatz dahinter. Damit k\u00f6nnen Sie Ihre eigene Rechnung pr\u00fcfen.\" data-cta=\"Wertindikation anfordern\" data-href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\"><label for=\"rg-rg-case-san-4\">Ich will nur wissen, was es so wert ist<\/label><\/li><\/ul><div class=\"rg-choice__out\"><p><\/p><div class=\"rg-choice__row\"><a class=\"rg-btn rg-btn--primary\" href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\">Kaufpreisindikation anfordern <span aria-hidden=\"true\">\u2192<\/span><\/a><a class=\"rg-btn rg-btn--ghost\" href=\"tel:+491629466447\">0162 9466447<\/a><\/div><\/div><p class=\"rg-choice__hint\">Unverbindlich, ohne Provision und ohne Maklerauftrag. Wir sind Bestandshalter \u2013 Sie sprechen direkt mit dem K\u00e4ufer.<\/p><\/div>\n <div class=\"rg-refs\">\n  <p class=\"rg-refs__h\">Quellen und Stand der Daten<\/p>\n  <ul><li>\u00a7\u00a7 555c, 555d, 559, 559a BGB \u2013 gesetze-im-internet.de<\/li><li>\u00a7\u00a7 47, 71, 72 Geb\u00e4udeenergiegesetz (GEG) \u2013 gesetze-im-internet.de<\/li><li>\u00a7 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zum anschaffungsnahen Herstellungsaufwand sowie \u00a7 82b EStDV \u2013 gesetze-im-internet.de<\/li><li>Bundesf\u00f6rderung f\u00fcr effiziente Geb\u00e4ude \u2013 Programmbedingungen in der bei Antragstellung geltenden Fassung<\/li><\/ul>\n  <p class=\"rg-refs__d\">Alle Angaben gepr\u00fcft am 03.08.2026. Investitionsbetr\u00e4ge sind Erfahrungswerte aus eigenen Sanierungen und ersetzen keine Angebote. Fristen des Geb\u00e4udeenergiegesetzes h\u00e4ngen teilweise von der kommunalen W\u00e4rmeplanung ab und sind f\u00fcr die eigene Gemeinde zu pr\u00fcfen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung.<\/p>\n <\/div>\n <\/div>\n<\/section>\n<section id=\"weiterlesen\" class=\"rg-sec\">\n <div class=\"rg-wrap\" style=\"max-width:860px\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">Weiterf\u00fchrend<\/p>\n  <h2>Passende Beitr\u00e4ge und Seiten<\/h2>\n  <ul class=\"rg-list\">\n   <li><a href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/ratgeber\/mehrfamilienhaus-bewerten\/\">Mehrfamilienhaus bewerten<\/a> \u2013 wie sich Sanierungsstau auf Faktor und Ertragswert auswirkt.<\/li>\n   <li><a href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/ratgeber\/immobilie-verkaufen-laufender-kredit\/\">Verkaufen mit laufendem Kredit<\/a> \u2013 was gilt, wenn Investition und Finanzierung zusammentreffen.<\/li>\n   <li><a href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\">Immobilienankauf der Rosenbaum Group<\/a> \u2013 Direktverkauf im Ist-Zustand, ohne Makler und ohne Vorleistung.<\/li>\n  <\/ul>\n <\/div>\n<\/section>\n<section class=\"rg-sec rg-sec--dark rg-full\">\n <div class=\"rg-wrap rg-center\">\n  <h2>Die Rechnung geht nicht auf?<\/h2>\n  <p class=\"rg-lead\">Wir kaufen Mehrfamilienh\u00e4user mit Sanierungsstau im Ist-Zustand \u2013 kein Dach, keine Heizung, keine Entr\u00fcmpelung vorab.<\/p>\n  <div class=\"rg-cta-row\" style=\"justify-content:center\">\n   <a class=\"rg-btn\" href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\">Objekt anbieten <span aria-hidden=\"true\">\u2192<\/span><\/a>\n   <a class=\"rg-btn rg-btn--light\" href=\"tel:+491629466447\">0162 9466447<\/a>\n  <\/div>\n <\/div>\n<\/section>\n<div class=\"rg-sticky-spacer\"><\/div>\n<aside class=\"rg-sticky\" aria-label=\"Direktankauf Rosenbaum Group\">\n <div class=\"rg-sticky__in\">\n  <p class=\"rg-sticky__txt\"><strong>Sanierungsbed\u00fcrftiges Haus?<\/strong><span>Direktankauf im Ist-Zustand \u2013 ohne Makler, ohne Vorleistung, ohne Provision.<\/span><\/p>\n  <div class=\"rg-sticky__btns\">\n   <a class=\"rg-btn\" href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\">Objekt anbieten<\/a>\n   <a class=\"rg-sticky__tel\" href=\"tel:+491629466447\">0162 9466447<\/a>\n  <\/div>\n <\/div>\n<\/aside>\n<\/div>\n<script>\n(function(){\n function ready(fn){if(document.readyState===\"loading\"){document.addEventListener(\"DOMContentLoaded\",fn);}else{fn();}}\n ready(function(){\n  \/* ---- Sticky-Subnav wie auf \/immobilienankauf\/ ---- *\/\n  var nav=document.getElementById(\"rg-subnav\");\n  if(nav){\n   document.body.appendChild(nav);\n   var hdr=document.getElementById(\"main-header\");\n   var hero=document.querySelector(\".rg-lp .rg-hero\");\n   var links=nav.querySelectorAll(\".rg-subnav__links a\");\n   var secs=[];\n   Array.prototype.forEach.call(links,function(a){\n    var t=document.querySelector(a.getAttribute(\"href\"));\n    if(t){secs.push({a:a,el:t});}\n   });\n   var ticking=false;\n   function headBottom(){if(!hdr){return 0;}var r=hdr.getBoundingClientRect();return 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