{"id":77142,"date":"2026-08-03T00:38:43","date_gmt":"2026-08-02T22:38:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/ratgeber\/mehrfamilienhaus-bewerten\/"},"modified":"2026-08-03T00:38:53","modified_gmt":"2026-08-02T22:38:53","slug":"mehrfamilienhaus-bewerten","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/zh\/ratgeber\/mehrfamilienhaus-bewerten\/","title":{"rendered":"Mehrfamilienhaus bewerten: Faktor und Ertragswert"},"content":{"rendered":"\n<style>\n\/* ===== Rosenbaum Group \u2013 St\u00e4dte-Landingpage (Wei\u00dfenfels) ===== *\/\n#main-content .entry-title, #main-content .et_post_meta_wrapper { display:none !important; }\n#main-content .container, #main-content #content-area, #main-content .et_pb_post { padding-top:0 !important; }\n.rg-lp { --gold:#866B4B; --gold-2:#B39A76; --dark:#2E2A26; --txt:#5F5A54; --bg:#F6F3EF; --line:#E4DED6;\n  color:var(--txt); font-size:17px; line-height:1.7; }\n.rg-lp * { box-sizing:border-box; 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10px;font-size:13px}.rg-subnav__cta{padding:10px 14px;font-size:13px}}\n@media(max-width:600px){.rg-subnav__cta{display:none}}\n\n\/* ===== Puls-Animation der Formular-CTAs (analog Standort-Pins auf der Karte) ===== *\/\n@keyframes rgBtnPulse{0%{box-shadow:0 0 0 0 rgba(172,144,109,.60)}70%{box-shadow:0 0 0 18px rgba(172,144,109,0)}100%{box-shadow:0 0 0 0 rgba(172,144,109,0)}}\n.rg-btn--pulse{animation:rgBtnPulse 2.8s ease-out infinite}\n.rg-btn--pulse:hover{animation-play-state:paused}\n@media(prefers-reduced-motion:reduce){.rg-btn--pulse{animation:none}}\n\n\/* ===== Ankaufsprofil ===== *\/\n.rg-sec-lead{max-width:800px;margin-top:12px!important}\n.rg-tiles{display:grid;grid-template-columns:repeat(3,1fr);gap:16px;margin-top:28px}\n.rg-tile{background:#fff;border:1px solid var(--line);border-radius:8px;padding:22px 20px;display:flex;gap:14px;align-items:flex-start;transition:.22s}\n.rg-tile:hover{border-color:var(--gold-2);transform:translateY(-2px);box-shadow:0 14px 30px rgba(46,42,38,.08)}\n.rg-tile__ico{flex:0 0 42px;width:42px;height:42px;border-radius:50%;background:rgba(134,107,75,.10);display:flex;align-items:center;justify-content:center}\n.rg-tile__ico svg{width:21px;height:21px;fill:none;stroke:var(--gold);stroke-width:1.6;stroke-linecap:round;stroke-linejoin:round}\n.rg-tile b{display:block;font-size:16px;line-height:1.35;color:var(--dark);font-weight:600}\n.rg-tile em{display:block;font-style:normal;font-size:13.5px;line-height:1.5;color:var(--txt);margin-top:5px}\n.rg-panel{margin-top:18px;background:var(--dark);border-radius:10px;padding:34px 36px}\n.rg-panel h3{color:#fff!important;margin:0!important}\n.rg-panel>p{color:#C6BDB2!important;margin:8px 0 20px!important;max-width:760px}\n.rg-okgrid{display:grid;grid-template-columns:repeat(2,1fr);gap:0 34px;margin:0!important;padding:0!important;list-style:none}\n.rg-okgrid li{position:relative;margin:0!important;padding:11px 0 11px 30px!important;border-bottom:1px solid 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16px!important;letter-spacing:.02em}\n.rg-lp .rg-bc a{color:#CBC2B6;text-decoration:none;border-bottom:1px solid rgba(203,194,182,.35)}\n.rg-lp .rg-bc a:hover{color:#fff;border-bottom-color:#fff}\n.rg-lp .rg-bc i{font-style:normal;margin:0 9px;opacity:.55}\n\/* Stadtteil-Gruppen *\/\n.rg-hoodgrid{display:grid;grid-template-columns:repeat(2,1fr);gap:22px;margin-top:22px}\n.rg-hoodcard{background:var(--bg);border:1px solid var(--line);border-radius:10px;padding:22px 22px 18px}\n.rg-hoodcard h4{margin:0 0 8px!important;font-size:17px;line-height:1.35;color:var(--dark)}\n.rg-hoodcard p{margin:0 0 14px!important;font-size:15px;line-height:1.62}\n.rg-hoodcard .rg-tags{margin:0}\n.rg-hoodcard .rg-tags li{background:#fff}\n.rg-hood .rg-hood__note{margin:20px 0 0!important;font-size:14px;color:var(--txt)}\n.rg-hood .rg-hood__note a{color:var(--gold);font-weight:600}\n@media(max-width:980px){.rg-hoodgrid{grid-template-columns:1fr}}\n\n.rg-lp .rg-citylinks{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:10px;margin:26px 0 0;padding:0;list-style:none}\n.rg-lp .rg-citylinks a{display:inline-block;padding:9px 16px;border:1px solid var(--line);border-radius:999px;background:#fff;color:var(--dark);font-size:14px;line-height:1.3;text-decoration:none;transition:border-color .2s,color .2s}\n.rg-lp .rg-citylinks a:hover{border-color:var(--gold);color:var(--gold)}\n.rg-lp .rg-citymore{margin-top:24px;font-size:15px;color:var(--txt);max-width:760px}\n.rg-lp .rg-citymore a{color:var(--gold);text-decoration:underline}\n\n\/* ===== Sticky Ankauf-Leiste (CI-konform) ===== *\/\n.rg-sticky{position:fixed;left:0;right:0;bottom:0;z-index:9990;background:#2E2A26;border-top:2px solid #866B4B;box-shadow:0 -6px 26px rgba(0,0,0,.24);transform:translateY(115%);animation:rgStickyIn .45s ease 1.1s forwards}\n@keyframes rgStickyIn{to{transform:translateY(0)}}\n.rg-sticky__in{max-width:1120px;margin:0 auto;padding:12px 24px;display:flex;align-items:center;gap:24px;justify-content:space-between}\n.rg-sticky__txt{margin:0;color:#D8D2CA;font-size:15px;line-height:1.4;max-width:620px}\n.rg-sticky__txt strong{display:block;color:#fff;font-size:16px;font-weight:600;letter-spacing:.01em}\n.rg-sticky__btns{display:flex;align-items:center;gap:18px;flex:0 0 auto}\n.rg-sticky .rg-btn{width:auto;padding:13px 28px;font-size:15px;white-space:nowrap}\n.rg-sticky__tel{color:#fff !important;text-decoration:none !important;font-weight:600;white-space:nowrap;border-bottom:1px solid rgba(255,255,255,.35)}\n.rg-sticky__tel:hover{border-bottom-color:#B39A76}\n.rg-sticky-spacer{height:88px}\n@media(max-width:900px){\n .rg-sticky__txt span{display:none}\n .rg-sticky__in{padding:10px 16px;gap:14px}\n .rg-sticky__txt strong{font-size:15px}\n .rg-sticky .rg-btn{padding:12px 20px;font-size:14px}\n}\n@media(max-width:560px){\n .rg-sticky__txt{display:none}\n .rg-sticky__in{padding:9px 12px}\n .rg-sticky__btns{width:100%;gap:10px}\n .rg-sticky .rg-btn{flex:1 1 auto;text-align:center;padding:13px 10px}\n .rg-sticky__tel{flex:0 0 auto;padding:12px 8px}\n .rg-sticky-spacer{height:78px}\n}\n\/* ===== Quellenblock (nur am Seitenende) ===== *\/\n.rg-refs{margin:38px 0 18px;padding:22px 26px;background:#F6F3EF;border:1px solid #E4DED6;border-radius:4px}\n.rg-refs__h{margin:0 0 10px;font-weight:600;color:#2E2A26;font-size:15px;letter-spacing:.04em;text-transform:uppercase}\n.rg-refs ul{margin:0 0 12px;padding-left:20px}\n.rg-refs li{font-size:14px;line-height:1.6;color:#5F5A54;margin:0 0 5px}\n.rg-refs__d{margin:0;font-size:13px;color:#8A8479}\n<\/style>\n<style>\n.rg-lp .rg-answer{background:#fff;border-left:4px solid var(--gold);border-radius:4px;padding:22px 24px;margin:26px 0 0;font-size:19px;line-height:1.65;color:var(--dark);box-shadow:0 12px 28px rgba(46,42,38,.06)}\n.rg-lp .rg-tbl{width:100%;border-collapse:collapse;margin-top:22px;font-size:16px;background:#fff}\n.rg-lp .rg-tbl th,.rg-lp .rg-tbl td{border:1px solid var(--line);padding:12px 14px;text-align:left;vertical-align:top}\n.rg-lp .rg-tbl thead th{background:var(--bg);color:var(--dark);font-size:14px;letter-spacing:.04em}\n.rg-lp .rg-src{font-size:14px;color:var(--txt);margin-top:12px}\n.rg-lp .rg-legal{background:var(--bg);border:1px solid var(--line);border-radius:4px;padding:18px 20px;font-size:15px;color:var(--txt);margin-top:26px}\n.rg-lp .rg-todo{background:#FFF8E6;border:1px dashed var(--gold);padding:2px 6px;border-radius:3px;font-size:14px;color:#7a5f2f}\n@media(max-width:640px){.rg-lp .rg-tbl{font-size:15px}.rg-lp .rg-tbl th,.rg-lp .rg-tbl td{padding:10px}}\n<\/style>\n<style>\n\/* ===== Rosenbaum Group \u2013 Ratgeber: CI\/Komponenten wie \/immobilienankauf\/ ===== *\/\n\n\/* ===== CI-Angleichung an \/immobilienankauf\/ (rg2) ===== *\/\n.rg-lp{--gold:#866B4B;--gold-2:#AC906D;--dark:#3A2F21;--txt:#5F5A54;--bg:#F5F1EB;--line:rgba(73,59,41,.12)}\n.rg-lp .rg-btn:not(.rg-btn--primary):not(.rg-btn--ghost){background:#493B29;color:#fff !important;border-color:#493B29}\n.rg-lp .rg-btn--primary:hover{background:#3A2F21;transform:translateY(-2px);box-shadow:0 14px 30px rgba(58,47,33,.22)}\n.rg-lp .rg-btn--ghost:hover{border-color:#493B29;background:rgba(73,59,41,.05)}\n.rg-lp .rg-sec--dark .rg-btn--ghost,.rg-lp .rg-hero--dark .rg-btn--ghost{color:#fff !important;border-color:rgba(255,255,255,.45)}\n.rg-lp .rg-sec--dark .rg-btn--ghost:hover{background:rgba(255,255,255,.10);border-color:#fff}\n\/* Hero hell, wie auf der Ankaufsseite *\/\n.rg-lp .rg-hero{background:#F5F1EB;color:#5F5A54;position:relative;overflow:hidden;padding:74px 0 66px}\n.rg-lp .rg-hero:before{content:\"\";position:absolute;top:0;left:0;right:0;bottom:0;background:radial-gradient(120% 90% at 88% 12%,rgba(172,144,109,.22) 0%,rgba(245,241,235,0) 62%);pointer-events:none}\n.rg-lp .rg-hero>.rg-wrap{position:relative;z-index:2}\n.rg-lp .rg-hero h1{color:#3A2F21;letter-spacing:-.02em}\n.rg-lp .rg-hero .rg-lead,.rg-lp .rg-hero p{color:#5F5A54}\n.rg-lp .rg-hero .rg-bc,.rg-lp .rg-hero .rg-bc a{color:#8B7B66}\n.rg-lp .rg-hero .rg-bc a:hover{color:#866B4B}\n.rg-lp .rg-hero .rg-checks li{color:#5F5A54}\n.rg-lp .rg-hero .rg-eyebrow{color:#AC906D}\n\/* Kurzantwort-Karte *\/\n.rg-lp .rg-answer{background:#fff;border:1px solid rgba(73,59,41,.10);border-left:4px solid #866B4B;border-radius:16px;padding:26px 30px;box-shadow:0 20px 46px rgba(58,47,33,.08);color:#4A4038;font-size:18px;line-height:1.65;max-width:860px}\n.rg-lp .rg-answer strong{color:#3A2F21}\n\/* Reveal-Animation fuer Aufzaehlungen *\/\n.rg-lp .rg-rv{opacity:0;transform:translateY(16px);transition:opacity .6s ease,transform .6s ease;transition-delay:calc(var(--i,0) * .09s)}\n.rg-lp .rg-rv.is-in{opacity:1;transform:none}\n\/* Vertikaler Zeitstrahl fuer Aufzaehlungen *\/\n.rg-vtl{list-style:none;margin:0;padding:0;position:relative}\n.rg-vtl:before{content:\"\";position:absolute;left:13px;top:6px;bottom:6px;width:3px;border-radius:3px;background:#E8E2D9}\n.rg-vtl>li{position:relative;list-style:none;padding:0 0 26px 46px;margin:0}\n.rg-vtl>li:last-child{padding-bottom:0}\n.rg-vtl>li:before{content:\"\";position:absolute;left:6px;top:4px;width:17px;height:17px;border-radius:50%;background:#fff;border:3px solid #E8E2D9;transition:border-color .5s ease,box-shadow .5s ease;transition-delay:calc(var(--i,0) * .09s)}\n.rg-vtl>li.is-in:before{border-color:#866B4B;box-shadow:0 0 0 5px rgba(134,107,75,.13)}\n.rg-vtl>li b,.rg-vtl>li strong{display:block;color:#3A2F21;font-size:17px;margin:0 0 5px}\n.rg-vtl__fill{position:absolute;left:13px;top:6px;width:3px;border-radius:3px;background:linear-gradient(180deg,#866B4B,#AC906D);height:0;transition:height 1.6s cubic-bezier(.22,.61,.36,1)}\n.rg-vtl.is-in .rg-vtl__fill{height:calc(100% - 12px)}\n\n\/* ===== Klickbare Kacheln \/ Inhaltsverzeichnis ===== *\/\n.rg-toc{display:grid;grid-template-columns:repeat(auto-fit,minmax(260px,1fr));gap:14px;margin:30px 0 0;padding:0;list-style:none}\n.rg-toc li{list-style:none;margin:0;padding:0}\n.rg-toc a{display:flex;align-items:center;gap:14px;padding:16px 18px;border:1px solid rgba(73,59,41,.12);border-radius:12px;background:#fff;text-decoration:none !important;color:#3A2F21 !important;font-weight:500;transition:border-color .25s ease,box-shadow .25s ease,transform .25s ease}\n.rg-toc a:hover{border-color:#AC906D;box-shadow:0 14px 30px rgba(58,47,33,.10);transform:translateY(-2px)}\n.rg-toc em{font-style:normal;font-size:12px;font-weight:600;letter-spacing:.14em;color:#AC906D;min-width:26px}\n.rg-tiles{display:grid;grid-template-columns:repeat(auto-fit,minmax(300px,1fr));gap:22px;margin:34px 0 0;padding:0;list-style:none}\n.rg-tiles li{list-style:none;margin:0;padding:0;display:flex}\n.rg-tile{position:relative;display:flex;flex-direction:column;width:100%;padding:30px 30px 26px;border:1px solid rgba(73,59,41,.12);border-radius:18px;background:#fff;text-decoration:none !important;color:inherit !important;transition:border-color .28s ease,box-shadow .28s ease,transform .28s ease}\n.rg-tile:hover{border-color:#AC906D;box-shadow:0 24px 54px rgba(58,47,33,.13);transform:translateY(-4px)}\n.rg-tile__tag{display:inline-block;font-size:11px;font-weight:600;letter-spacing:.16em;text-transform:uppercase;color:#AC906D;margin:0 0 12px}\n.rg-tile h3{margin:0 0 10px !important;color:#3A2F21 !important;font-size:21px !important;line-height:1.3}\n.rg-tile p{margin:0 0 18px !important;color:#5F5A54;font-size:16px;line-height:1.6}\n.rg-tile__go{margin-top:auto;display:inline-flex;align-items:center;gap:8px;font-size:12.5px;font-weight:600;letter-spacing:.1em;text-transform:uppercase;color:#866B4B}\n.rg-tile__go span{transition:transform .28s ease}\n.rg-tile:hover .rg-tile__go span{transform:translateX(5px)}\n.rg-tile--soon{background:#FBF9F6;border-style:dashed;cursor:default}\n.rg-tile--soon:hover{transform:none;box-shadow:none;border-color:rgba(73,59,41,.18)}\n.rg-tile--soon .rg-tile__go{color:#9A8C79}\n.rg-tile--wide{grid-column:1\/-1}\n\/* ===== CTA mit Radio-Auswahl ===== *\/\n.rg-choice{background:#fff;border:1px solid rgba(73,59,41,.12);border-radius:20px;padding:30px 32px 28px;box-shadow:0 22px 50px rgba(58,47,33,.09);max-width:860px}\n.rg-choice__q{margin:0 0 6px !important;font-size:12px;font-weight:600;letter-spacing:.16em;text-transform:uppercase;color:#AC906D}\n.rg-choice h3{margin:0 0 20px !important;color:#3A2F21 !important;font-size:23px !important}\n.rg-choice__opts{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:10px;margin:0 0 22px;padding:0;list-style:none}\n.rg-choice__opts li{list-style:none;margin:0;padding:0}\n.rg-choice input[type=radio]{position:absolute;opacity:0;width:1px;height:1px}\n.rg-choice label{display:inline-flex;align-items:center;gap:9px;padding:11px 20px;border:1px solid rgba(73,59,41,.20);border-radius:999px;font-size:14.5px;color:#5F5A54;cursor:pointer;background:#FBF9F6;transition:all .22s ease}\n.rg-choice label:before{content:\"\";width:13px;height:13px;border-radius:50%;border:2px solid #BCAF9C;transition:all .22s ease}\n.rg-choice label:hover{border-color:#AC906D;color:#3A2F21}\n.rg-choice input[type=radio]:checked + label{background:#493B29;border-color:#493B29;color:#fff;box-shadow:0 10px 24px rgba(58,47,33,.20)}\n.rg-choice input[type=radio]:checked + label:before{border-color:#fff;background:#fff;box-shadow:inset 0 0 0 3px #493B29}\n.rg-choice input[type=radio]:focus-visible + label{outline:2px solid #866B4B;outline-offset:3px}\n.rg-choice__out{border-top:1px solid rgba(73,59,41,.10);padding-top:20px}\n.rg-choice__out p{margin:0 0 18px !important;color:#4A4038;font-size:17px;line-height:1.65;min-height:52px}\n.rg-choice__row{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:12px;align-items:center}\n.rg-choice__hint{font-size:13.5px;color:#8B7B66;margin:14px 0 0 !important}\n@media (max-width:600px){.rg-choice{padding:24px 20px}.rg-tile{padding:24px 22px}}\n\n.rg-lp section[id]{scroll-margin-top:150px}\n.rg-lp .rg-subnav__links a.is-active{color:#3A2F21}\n.rg-lp .rg-tl{margin:0 auto;max-width:1180px}\n.rg-lp .rg-tl h3{margin:0 0 8px !important}\n.rg-lp .rg-tl__title{color:#3A2F21 !important}\n.rg-sec--alt .rg-choice,.rg-sec--alt .rg-tile{box-shadow:0 22px 50px rgba(58,47,33,.07)}\n\n.rg-lp .rg-sticky{background:#3A2F21;border-top:2px solid #866B4B}\n.rg-lp .rg-sticky .rg-btn{background:#866B4B;border-color:#866B4B}\n.rg-lp .rg-inline-links a{color:#866B4B;text-decoration:none;border-bottom:1px solid rgba(134,107,75,.35)}\n.rg-lp .rg-inline-links a:hover{color:#3A2F21;border-color:#3A2F21}\n\n.rg-lp .rg-btn{display:inline-flex;align-items:center;gap:10px}\n.rg-lp .rg-btn--ghost{color:#493B29 !important;background:transparent;border:2px solid rgba(73,59,41,.28)}\n.rg-lp .rg-btn--ghost:hover{color:#3A2F21 !important;border-color:#493B29;background:rgba(73,59,41,.05)}\n.rg-lp .rg-sec--dark .rg-btn--ghost{color:#fff !important;border-color:rgba(255,255,255,.45)}\n.rg-lp .rg-sec--dark .rg-btn--ghost:hover{color:#fff !important;background:rgba(255,255,255,.10);border-color:#fff}\n.rg-lp .rg-choice__row .rg-btn{white-space:nowrap}\n\n\/* --- KPI-Leiste und Kicker (uebernommen von \/immobilienankauf\/) --- *\/\n.rg-kicker{display:inline-flex;align-items:center;gap:10px;font-size:12px;font-weight:600;letter-spacing:.2em;text-transform:uppercase;color:#AC906D;margin:0 0 18px}\n.rg-kicker:before{content:\"\";width:28px;height:1px;background:#AC906D;display:inline-block}\n.rg-kpis{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:0;margin:0;padding:26px 0 0;list-style:none;border-top:1px solid rgba(73,59,41,.14);max-width:760px}\n.rg-kpis li{list-style:none;flex:1 1 0;min-width:150px;padding:0 26px;border-left:1px solid rgba(73,59,41,.12)}\n.rg-kpis li:first-child{padding-left:0;border-left:0}\n.rg-kpis strong{display:block;font-size:clamp(26px,3vw,36px);line-height:1.1;font-weight:700;color:#3A2F21;letter-spacing:-.02em;margin:0 0 4px}\n.rg-kpis span{display:block;font-size:13px;line-height:1.45;color:#8B7B66}\n@media (max-width:640px){.rg-kpis li{flex:1 1 100%;padding:0 0 0 0;border-left:0;border-top:1px solid rgba(73,59,41,.10);padding-top:14px;margin-top:14px}\n.rg-kpis li:first-child{border-top:0;margin-top:0;padding-top:0}}\n.rg-lp .rg-kpis li{margin:0}\n\n.rg-lp .rg-kpis{margin-top:34px}\n\n\/* --- Sticky-Subnav (uebernommen von \/immobilienankauf\/) --- *\/\n.rg-subnav-sec,.rg-subnav-sec .et_pb_row,.rg-subnav-sec .et_pb_column,.rg-subnav-sec .et_pb_module{overflow:visible !important}\n.rg-subnav-sec>.et_pb_row{width:100% !important;max-width:100% !important;padding:0 !important;margin:0 !important}\n.rg-subnav{position:fixed;left:0;right:0;top:0;z-index:99990;transform:translateY(-120%);transition:transform .34s ease;will-change:transform;box-shadow:0 8px 26px rgba(58,47,33,.08);background:rgba(250,248,245,.93);-webkit-backdrop-filter:blur(10px);backdrop-filter:blur(10px);border-top:1px solid rgba(73,59,41,.10);border-bottom:1px solid rgba(73,59,41,.10)}\n.rg-subnav__inner{max-width:1280px;margin:0 auto;padding:0 5%;display:flex;align-items:center;justify-content:space-between;gap:20px;min-height:62px}\n.rg-subnav__links{display:flex;align-items:center;gap:4px;overflow-x:auto;scrollbar-width:none;-ms-overflow-style:none}\n.rg-subnav__links::-webkit-scrollbar{display:none}\n.rg-subnav__links a{position:relative;white-space:nowrap;padding:19px 14px;font-size:14px;font-weight:500;color:#6B5B47;text-decoration:none;transition:color .25s ease}\n.rg-subnav__links a:after{content:\"\";position:absolute;left:14px;right:14px;bottom:12px;height:2px;border-radius:2px;background:#AC906D;transform:scaleX(0);transform-origin:left;transition:transform .3s ease}\n.rg-subnav__links a:hover{color:#3A2F21}\n.rg-subnav__links a.is-active{color:#3A2F21;font-weight:600}\n.rg-subnav__links a.is-active:after{transform:scaleX(1)}\n.rg-subnav__cta{flex:0 0 auto;display:inline-flex;align-items:center;gap:8px;padding:11px 22px;border-radius:999px;background:#493B29;color:#fff !important;font-size:11.5px;font-weight:600;letter-spacing:.12em;text-transform:uppercase;text-decoration:none;transition:background .3s ease,transform .3s ease}\n.rg-subnav__cta:hover{background:#866B4B;transform:translateY(-1px)}\n@media (max-width:900px){.rg-subnav__cta{display:none}\n.rg-subnav__inner{padding:0 4%;min-height:54px}\n.rg-subnav__links a{padding:16px 11px;font-size:13.5px}}\n@media print{.rg-mobilebar,.rg-subnav{display:none !important}}\n.rg-subnav.is-on{transform:translateY(0)}\n.rg-subnav-spacer{display:none !important}\n\/* --- Animierter Zeitstrahl (uebernommen von \/immobilienankauf\/) --- *\/\n\/* ===== Rosenbaum Group \u2013 Ankaufs-Zeitstrahl ===== *\/.rg-tl{--rg-accent:#866B4B;--rg-accent-light:#AC906D;--rg-dark:#493B29;--rg-track:#E8E2D9;font-family:'Poppins',Helvetica,Arial,sans-serif;color:#726C65}.rg-tl *{box-sizing:border-box}.rg-tl__head{text-align:center;max-width:840px;margin:0 auto 58px}.rg-tl__eyebrow{display:inline-block;font-size:14px;font-weight:600;letter-spacing:.18em;text-transform:uppercase;color:var(--rg-accent-light);margin-bottom:12px}.rg-tl__title{font-family:'Poppins',Helvetica,Arial,sans-serif;font-size:clamp(26px,4.2vw,48px);line-height:1.2em;font-weight:500;color:var(--rg-dark);margin:0 0 18px;padding:0}.rg-tl__intro{font-size:clamp(15px,1.6vw,18px);line-height:1.7em;margin:0}.rg-tl__phase + .rg-tl__phase{margin-top:64px;padding-top:56px;border-top:1px solid 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Faktor 13 bedeutet 7,7 Prozent Bruttorendite. Er ist eine Kennzahl f\u00fcr den schnellen Vergleich, kein Wert. Der Wert entsteht im Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert \u00fcber die Restnutzungsdauer, zuz\u00fcglich des verzinsten Bodenwerts. <strong>Der Unterschied zwischen beiden Zahlen ist der Punkt, an dem die meisten Verk\u00e4ufer \u00fcberrascht werden.<\/strong><\/div>\n  <ul class=\"rg-checks rg-rv-group\">\n   <li>Wie der Kaufpreisfaktor gerechnet wird \u2013 und was er systematisch ausblendet<\/li>\n   <li>Das Ertragswertverfahren Schritt f\u00fcr Schritt, mit den Modellans\u00e4tzen der ImmoWertV<\/li>\n   <li>Ein vollst\u00e4ndiges Rechenbeispiel f\u00fcr ein Haus mit sechs Einheiten<\/li>\n   <li>Die f\u00fcnf Faktoren, die den Preis in Mitteldeutschland tats\u00e4chlich bewegen<\/li>\n  <\/ul>\n  <div class=\"rg-cta-row\">\n   <a class=\"rg-btn rg-btn--primary\" href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\">Kaufpreisindikation erhalten <span aria-hidden=\"true\">\u2192<\/span><\/a>\n   <a class=\"rg-btn rg-btn--ghost\" href=\"#rechenbeispiel\">Zum Rechenbeispiel<\/a>\n   <a class=\"rg-btn rg-btn--ghost\" href=\"#faq\">H\u00e4ufige Fragen<\/a>\n  <\/div>\n  <ul class=\"rg-kpis\">\n   <li><strong>12\u201316<\/strong><span>\u00fcbliche Faktoren in Mitteldeutschland<\/span><\/li>\n   <li><strong>80<\/strong><span>Jahre Gesamtnutzungsdauer im Modell<\/span><\/li>\n   <li><strong>2 %<\/strong><span>Mietausfallwagnis im Modellansatz<\/span><\/li>\n   <li><strong>5,0 %<\/strong><span>Grunderwerbsteuer in Sachsen-Anhalt<\/span><\/li>\n  <\/ul>\n <\/div>\n<\/section>\n<div class=\"rg-subnav-spacer\"><\/div>\n<nav class=\"rg2 rg-subnav\" id=\"rg-subnav\" aria-label=\"Abschnitte dieser Seite\"><div class=\"rg-subnav__inner\"><div class=\"rg-subnav__links\"><a href=\"#faktor\">Faktor<\/a><a href=\"#ertragswert\">Ertragswert<\/a><a href=\"#bewirtschaftung\">Kosten<\/a><a href=\"#rechenbeispiel\">Beispiel<\/a><a href=\"#fehler\">Typische Fehler<\/a><a href=\"#faq\">FAQ<\/a><\/div><a class=\"rg-subnav__cta\" href=\"#ankauf\">Kaufpreisindikation erhalten<\/a><\/div><\/nav>\n<section id=\"faktor\" class=\"rg-sec\">\n <div class=\"rg-wrap\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">Kaufpreisfaktor<\/p>\n  <h2>Die Kennzahl, mit der jeder anf\u00e4ngt<\/h2>\n  <p class=\"rg-lead-lg\">Der Faktor \u2013 auch Rohertragsvervielf\u00e4ltiger genannt \u2013 ist die schnellste Art, zwei Objekte zu vergleichen. Er ist damit n\u00fctzlich und irref\u00fchrend zugleich.<\/p>\n  <p>Gerechnet wird der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Ein Haus mit 42.000 Euro Jahresnettokaltmiete, das f\u00fcr 546.000 Euro verkauft wird, hat den Faktor 13. Der Kehrwert ist die Bruttorendite: 1 geteilt durch 13 ergibt 7,7 Prozent.<\/p>\n  <table class=\"rg-tbl\">\n   <thead><tr><th>Faktor<\/th><th>Bruttorendite<\/th><th>Wo \u00fcblich<\/th><\/tr><\/thead>\n   <tbody>\n    <tr><td>10<\/td><td>10,0 %<\/td><td>schwacher Markt, hoher Sanierungsbedarf oder Leerstand<\/td><\/tr>\n    <tr><td>12\u201314<\/td><td>7,1 bis 8,3 %<\/td><td>Klein- und Mittelst\u00e4dte in Sachsen-Anhalt und Th\u00fcringen<\/td><\/tr>\n    <tr><td>16\u201320<\/td><td>5,0 bis 6,3 %<\/td><td>Leipzig, Dresden, Erfurt und Umland<\/td><\/tr>\n    <tr><td>25 und mehr<\/td><td>unter 4,0 %<\/td><td>Metropolen und gefragte Universit\u00e4tsst\u00e4dte<\/td><\/tr>\n   <\/tbody>\n  <\/table>\n  <p>Was der Faktor systematisch ausblendet, ist alles au\u00dfer der Miete: den Zustand des Geb\u00e4udes, die Restnutzungsdauer, den Anteil des Bodenwerts, den Leerstand, die nicht umlagef\u00e4higen Bewirtschaftungskosten und die Frage, ob die aktuelle Miete \u00fcberhaupt marktgerecht ist. Zwei H\u00e4user mit identischem Faktor k\u00f6nnen sich im tats\u00e4chlichen Wert um drei\u00dfig Prozent unterscheiden.<\/p>\n  <p class=\"rg-note\">Achten Sie auf die Bezugsgr\u00f6\u00dfe. Manche Angebote rechnen mit der Bruttomiete einschlie\u00dflich Betriebskostenvorauszahlungen \u2013 der Faktor sieht dann deutlich besser aus, als er ist. Ma\u00dfgeblich ist immer die Nettokaltmiete.<\/p>\n <\/div>\n<\/section>\n<section id=\"ertragswert\" class=\"rg-sec rg-sec--alt rg-full\">\n <div class=\"rg-wrap\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">Ertragswertverfahren<\/p>\n  <h2>Wie ein Mehrfamilienhaus tats\u00e4chlich bewertet wird<\/h2>\n  <p class=\"rg-lead-lg\">F\u00fcr vermietete Objekte ist das Ertragswertverfahren nach den \u00a7\u00a7 27 bis 34 der Immobilienwertermittlungsverordnung das ma\u00dfgebliche Verfahren. Es rechnet in f\u00fcnf Schritten.<\/p>\n<div class=\"rg-tl\"><div class=\"rg-tl__phase\"><div class=\"rg-tl__phasehead\"><span class=\"rg-tl__phasenum\">Phase 1<\/span><span class=\"rg-tl__phasename\">Ertrag ermitteln<\/span><span class=\"rg-tl__badge\"><svg viewBox=\"0 0 24 24\" width=\"15\" height=\"15\" aria-hidden=\"true\" focusable=\"false\"><circle cx=\"12\" cy=\"12\" r=\"9\" fill=\"none\" stroke=\"currentColor\" stroke-width=\"2\"><\/circle><path d=\"M12 7v5.3l3.4 2\" fill=\"none\" stroke=\"currentColor\" stroke-width=\"2\" stroke-linecap=\"round\" stroke-linejoin=\"round\"><\/path><\/svg> Schritt 1 bis 2<\/span><\/div><div class=\"rg-tl__timeline\" style=\"--n:2\"><div class=\"rg-tl__line\"><i class=\"rg-tl__lineFill\"><\/i><\/div><ol class=\"rg-tl__steps\"><li class=\"rg-tl__step\" style=\"--i:0\"><div class=\"rg-tl__dot\"><span>1<\/span><\/div><div class=\"rg-tl__body\"><span class=\"rg-tl__week\">Schritt 1<\/span><h3>Rohertrag bestimmen<\/h3><p>Markt\u00fcblich erzielbare Jahresnettokaltmiete, nicht zwingend die vereinbarte. Liegt die Ist-Miete deutlich unter dem Marktniveau, wird mit der nachhaltig erzielbaren Miete gerechnet \u2013 umgekehrt wird eine \u00fcberh\u00f6hte Miete gekappt.<\/p><\/div><\/li><li class=\"rg-tl__step rg-tl__step--key\" style=\"--i:1\"><div class=\"rg-tl__dot\"><span>2<\/span><\/div><div class=\"rg-tl__body\"><span class=\"rg-tl__week\">Schritt 2<\/span><h3>Bewirtschaftungskosten abziehen<\/h3><p>Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis, jeweils nach den Modellans\u00e4tzen der Anlage 3 zur ImmoWertV oder nach den Ableitungen des \u00f6rtlichen Gutachterausschusses. Umlagef\u00e4hige Betriebskosten geh\u00f6ren nicht dazu, weil sie im Rohertrag ebenfalls nicht enthalten sind.<\/p><\/div><\/li><\/ol><\/div><\/div><div class=\"rg-tl__phase\"><div class=\"rg-tl__phasehead\"><span class=\"rg-tl__phasenum\">Phase 2<\/span><span class=\"rg-tl__phasename\">Kapitalisieren<\/span><span class=\"rg-tl__badge\"><svg viewBox=\"0 0 24 24\" width=\"15\" height=\"15\" aria-hidden=\"true\" focusable=\"false\"><circle cx=\"12\" cy=\"12\" r=\"9\" fill=\"none\" stroke=\"currentColor\" stroke-width=\"2\"><\/circle><path d=\"M12 7v5.3l3.4 2\" fill=\"none\" stroke=\"currentColor\" stroke-width=\"2\" stroke-linecap=\"round\" stroke-linejoin=\"round\"><\/path><\/svg> Schritt 3 bis 5<\/span><\/div><div class=\"rg-tl__timeline\" style=\"--n:3\"><div class=\"rg-tl__line\"><i class=\"rg-tl__lineFill\"><\/i><\/div><ol class=\"rg-tl__steps\"><li class=\"rg-tl__step\" style=\"--i:0\"><div class=\"rg-tl__dot\"><span>3<\/span><\/div><div class=\"rg-tl__body\"><span class=\"rg-tl__week\">Schritt 3<\/span><h3>Bodenwertverzinsung abziehen<\/h3><p>Der Bodenwert wird mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert und vom Reinertrag abgezogen. \u00dcbrig bleibt der Reinertragsanteil der baulichen Anlage. In Lagen mit hohem Bodenrichtwert und niedriger Miete ist dieser Schritt der Grund, warum der Ertragswert kleiner ausf\u00e4llt als erwartet.<\/p><\/div><\/li><li class=\"rg-tl__step rg-tl__step--key\" style=\"--i:1\"><div class=\"rg-tl__dot\"><span>4<\/span><\/div><div class=\"rg-tl__body\"><span class=\"rg-tl__week\">Schritt 4<\/span><h3>Mit dem Barwertfaktor multiplizieren<\/h3><p>Der Vervielf\u00e4ltiger ergibt sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Die Gesamtnutzungsdauer eines Mehrfamilienhauses betr\u00e4gt im Modell achtzig Jahre; umfassende Modernisierungen verl\u00e4ngern die Restnutzungsdauer nach dem Punktemodell der ImmoWertV.<\/p><\/div><\/li><li class=\"rg-tl__step\" style=\"--i:2\"><div class=\"rg-tl__dot\"><span>5<\/span><\/div><div class=\"rg-tl__body\"><span class=\"rg-tl__week\">Schritt 5<\/span><h3>Bodenwert addieren, Besonderheiten korrigieren<\/h3><p>Zum kapitalisierten Geb\u00e4udeertragswert kommt der volle Bodenwert. Danach werden besondere objektspezifische Grundst\u00fccksmerkmale ber\u00fccksichtigt \u2013 vor allem Instandhaltungsstau, Baum\u00e4ngel, Denkmalschutz oder Erbbaurechte.<\/p><\/div><\/li><\/ol><\/div><\/div><p class=\"rg-tl__total\">Der entscheidende Hebel im Verfahren ist der Liegenschaftszinssatz. Er wird von den \u00f6rtlichen Gutachteraussch\u00fcssen aus tats\u00e4chlichen Kauff\u00e4llen abgeleitet und liegt f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user in Mitteldeutschland deutlich \u00fcber dem Niveau der Metropolen \u2013 was rechnerisch niedrigere Werte und praktisch h\u00f6here Renditen bedeutet.<\/p><\/div>\n <\/div>\n<\/section>\n<section id=\"bewirtschaftung\" class=\"rg-sec\">\n <div class=\"rg-wrap\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">Bewirtschaftungskosten<\/p>\n  <h2>Was von der Miete nicht bei Ihnen ankommt<\/h2>\n  <p class=\"rg-lead-lg\">Diese Positionen sind der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite. Sie werden beim Kauf regelm\u00e4\u00dfig untersch\u00e4tzt und beim Verkauf regelm\u00e4\u00dfig verschwiegen.<\/p>\n  <table class=\"rg-tbl\">\n   <thead><tr><th>Position<\/th><th>Modellansatz<\/th><th>Grundlage<\/th><\/tr><\/thead>\n   <tbody>\n    <tr><td>Verwaltungskosten<\/td><td>Betrag je Wohnung und Jahr<\/td><td>Anlage 3 ImmoWertV, zu indizieren<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Instandhaltungskosten<\/td><td>Betrag je Quadratmeter Wohnfl\u00e4che und Jahr<\/td><td>Anlage 3 ImmoWertV, zu indizieren<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Mietausfallwagnis<\/td><td>2 % des Rohertrags<\/td><td>Anlage 3 ImmoWertV<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Nicht umlagef\u00e4hige Betriebskosten<\/td><td>je nach Objekt, h\u00e4ufig \u00fcbersehen<\/td><td>Betriebskostenverordnung im Umkehrschluss<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Gesamtnutzungsdauer Mehrfamilienhaus<\/td><td>80 Jahre<\/td><td>Anlage 1 ImmoWertV<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Modellhafte Verl\u00e4ngerung der Restnutzungsdauer<\/td><td>nach Modernisierungsgrad<\/td><td>Anlage 2 ImmoWertV<\/td><\/tr>\n   <\/tbody>\n  <\/table>\n  <p>Die Ans\u00e4tze der Anlage 3 beziehen sich auf ein Basisjahr und sind mit dem Verbraucherpreisindex fortzuschreiben. F\u00fcr die eigene Kalkulation sind sie eine Untergrenze, kein Erfahrungswert: Bei einem Haus mit Baujahr vor 1949, in dem Dach, Heizung und Elektrik im Originalzustand sind, liegen die tats\u00e4chlichen Instandhaltungsaufwendungen \u00fcber Jahre betrachtet regelm\u00e4\u00dfig deutlich h\u00f6her.<\/p>\n  <p class=\"rg-note\">Rechnen Sie zus\u00e4tzlich mit den Kaufnebenkosten. In Sachsen-Anhalt sind das 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer zuz\u00fcglich Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1,5 bis 2 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 546.000 Euro sind das rund 38.000 Euro, die in keiner Faktorrechnung auftauchen und die Nettorendite sp\u00fcrbar dr\u00fccken.<\/p>\n <\/div>\n<\/section>\n<section id=\"rechenbeispiel\" class=\"rg-sec rg-sec--alt rg-full\">\n <div class=\"rg-wrap\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">Rechenbeispiel<\/p>\n  <h2>Ein Haus mit sechs Einheiten, durchgerechnet<\/h2>\n  <p class=\"rg-lead-lg\">Angenommen: Baujahr 1930, sechs Wohnungen mit zusammen 380 Quadratmetern, in den neunziger Jahren teilsaniert, voll vermietet, Kleinstadt in Sachsen-Anhalt.<\/p>\n  <table class=\"rg-tbl\">\n   <thead><tr><th>Position<\/th><th>Rechnung<\/th><th>Betrag<\/th><\/tr><\/thead>\n   <tbody>\n    <tr><td>Ist-Nettokaltmiete<\/td><td>380 m\u00b2 \u00d7 5,20 \u20ac\/m\u00b2 \u00d7 12<\/td><td>23.712 \u20ac im Jahr<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Marktgerechte Miete nach Anpassung<\/td><td>380 m\u00b2 \u00d7 6,10 \u20ac\/m\u00b2 \u00d7 12<\/td><td>27.816 \u20ac im Jahr<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Kaufpreis bei Faktor 13 auf die Ist-Miete<\/td><td>23.712 \u20ac \u00d7 13<\/td><td>308.256 \u20ac<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Kaufnebenkosten<\/td><td>rund 6,5 % auf den Kaufpreis<\/td><td>rund 20.000 \u20ac<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Bewirtschaftungskosten<\/td><td>Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis<\/td><td>rund 6.500 \u20ac im Jahr<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Reinertrag<\/td><td>23.712 \u20ac \u2212 6.500 \u20ac<\/td><td>17.212 \u20ac im Jahr<\/td><\/tr>\n    <tr><td>Nettorendite<\/td><td>17.212 \u20ac \u00f7 328.256 \u20ac<\/td><td>5,2 %<\/td><\/tr>\n   <\/tbody>\n  <\/table>\n  <p>Aus 7,7 Prozent Bruttorendite werden also 5,2 Prozent nach Kosten und Nebenkosten \u2013 und darin ist noch keine Instandsetzung enthalten, die \u00fcber die laufende R\u00fccklage hinausgeht. Kommt in f\u00fcnf Jahren eine neue Heizung f\u00fcr 45.000 Euro, verschiebt das die Rechnung erneut.<\/p>\n  <p><strong>Was in dieser Rechnung nicht steht, ist das Potenzial.<\/strong> Wird die Miete \u00fcber mehrere Jahre auf Marktniveau gef\u00fchrt, steigt die Jahresnettokaltmiete um gut 4.100 Euro. Beim selben Faktor 13 entspricht das einem rechnerischen Wertzuwachs von rund 53.000 Euro. Genau diese Differenz ist der Grund, warum ein Bestandshalter f\u00fcr ein Haus mit Altmietvertr\u00e4gen h\u00e4ufig mehr zahlen kann als ein K\u00e4ufer, der ausschlie\u00dflich auf die Ist-Miete schaut.<\/p>\n <\/div>\n<\/section>\n<section id=\"fehler\" class=\"rg-sec\">\n <div class=\"rg-wrap\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">Typische Fehler<\/p>\n  <h2>Sechs Denkfehler bei der Bewertung<\/h2>\n  <p class=\"rg-lead-lg\">Die meisten Fehleinsch\u00e4tzungen entstehen nicht aus Unkenntnis, sondern daraus, dass eine einzelne Kennzahl f\u00fcr den ganzen Wert genommen wird.<\/p>\n<ul class=\"rg-vtl\">\n   <li><b>Mit der Bruttomiete gerechnet.<\/b> Betriebskostenvorauszahlungen geh\u00f6ren nicht in den Rohertrag. Wer sie einrechnet, kommt auf einen Faktor, den kein K\u00e4ufer akzeptiert \u2013 und wundert sich \u00fcber die Reaktionen.<\/li>\n   <li><b>Kaufnebenkosten vergessen.<\/b> Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch machen zusammen sechs bis acht Prozent aus. Sie erh\u00f6hen die Investition, aber nicht den Ertrag, und dr\u00fccken die Rendite entsprechend.<\/li>\n   <li><b>Instandhaltung als Ausnahme behandelt.<\/b> Dach, Heizung, Elektrik, Fenster, Fassade und Leitungen haben endliche Lebensdauern. Wer keine R\u00fccklage rechnet, rechnet nicht die Immobilie, sondern nur die guten Jahre.<\/li>\n   <li><b>Leerstand mit der Sollmiete bewertet.<\/b> Eine leer stehende Wohnung bringt keine Miete, kostet aber Betriebskosten und wird vor der Vermietung meistens instand gesetzt. Ein K\u00e4ufer setzt sie deshalb nicht mit der Sollmiete an, sondern mit der erzielbaren Miete abz\u00fcglich der Herrichtungskosten.<\/li>\n   <li><b>Portalpreise mit Marktwerten verwechselt.<\/b> Angebotspreise sind Wunschzahlen. Belastbar sind die Kaufpreissammlungen der Gutachteraussch\u00fcsse, weil sie tats\u00e4chlich beurkundete Kauff\u00e4lle auswerten.<\/li>\n   <li><b>Den Bodenwert doppelt gez\u00e4hlt.<\/b> Im Ertragswertverfahren wird der Bodenwert verzinst abgezogen und am Ende wieder addiert. Wer nur addiert, kommt auf einen zu hohen Wert \u2013 besonders bei gro\u00dfen Grundst\u00fccken mit niedriger Bebauungsdichte.<\/li>\n  <\/ul>\n <\/div>\n<\/section>\n<section id=\"praxis\" class=\"rg-sec rg-sec--alt rg-full\">\n <div class=\"rg-wrap\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">Einordnung<\/p>\n  <h2>Was den Preis in Mitteldeutschland wirklich bewegt<\/h2>\n  <p class=\"rg-lead-lg\">In der Praxis entscheiden f\u00fcnf Punkte \u00fcber den Faktor, den ein K\u00e4ufer zu zahlen bereit ist. Reihenfolge nach Gewicht.<\/p>\n  <p><strong>Erstens die Mieterstruktur.<\/strong> Ein Haus mit sechs p\u00fcnktlich zahlenden Parteien, \u00fcberschaubarer Fluktuation und Mieten leicht unter Markt ist deutlich mehr wert als dasselbe Haus mit zwei R\u00fcckst\u00e4nden und einer leeren Wohnung \u2013 auch wenn die Sollmiete identisch ist. <strong>Zweitens der Zustand der Technik.<\/strong> Dach, Heizung, Elektrik und Steigleitungen. Fassade und B\u00e4der sind sichtbar, aber wirtschaftlich zweitrangig. <strong>Drittens die Lage innerhalb der Stadt<\/strong> \u2013 nicht die Stadt selbst. Zwischen zwei Stra\u00dfen in derselben Kleinstadt liegen oft zwei Faktorpunkte.<\/p>\n  <p><strong>Viertens die Gr\u00f6\u00dfe.<\/strong> H\u00e4user mit weniger als vier Einheiten sind rechnerisch teuer, weil sich Verwaltung und Betreuung nicht verteilen. <strong>F\u00fcnftens die Unterlagen.<\/strong> Wer Grundbuchauszug, Mieterliste, Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Energieausweis und Nachweise \u00fcber durchgef\u00fchrte Arbeiten vollst\u00e4ndig vorlegen kann, bekommt ein besseres Angebot \u2013 weil ein K\u00e4ufer, der nichts pr\u00fcfen kann, Sicherheitsabschl\u00e4ge einrechnet.<\/p>\n  <p><strong>Wir schreiben das als K\u00e4ufer.<\/strong> Die Rosenbaum Group h\u00e4lt eigene Mehrfamilienh\u00e4user in Sachsen-Anhalt, Th\u00fcringen, Sachsen und Brandenburg und kauft laufend an. Unsere Rechnung ist die oben beschriebene, nur ohne Zwischenh\u00e4ndler: Wir kaufen f\u00fcr den eigenen Bestand, nicht zum Weiterverkauf, und wir legen offen, mit welcher Miete, welchem Instandsetzungsansatz und welchem Faktor wir arbeiten.<\/p>\n  <p>Wenn Sie eine Einsch\u00e4tzung m\u00f6chten, brauchen wir Grundbuchauszug, Mieterliste mit Ist-Mieten und Wohnfl\u00e4chen, die letzte Betriebskostenabrechnung und einige Fotos. Sie bekommen daf\u00fcr eine Zahl mit Herleitung \u2013 und Sie sollten sie mit anderen vergleichen. Eine Bewertung, die man nicht nachrechnen kann, ist keine Bewertung.<\/p>\n <\/div>\n<\/section>\n<section id=\"faq\" class=\"rg-sec\">\n <div class=\"rg-wrap rg-faq\" style=\"max-width:860px\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">H\u00e4ufige Fragen<\/p>\n  <h2>Mehrfamilienhaus bewerten \u2013 die h\u00e4ufigsten Fragen<\/h2>\n  <div style=\"margin-top:26px\">\n   <details open=\"\"><summary>Wie berechne ich den Kaufpreisfaktor?<\/summary><p>Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Beispiel: 546.000 Euro geteilt durch 42.000 Euro ergibt Faktor 13. Der Kehrwert ist die Bruttorendite, hier 7,7 Prozent. Ma\u00dfgeblich ist immer die Nettokaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen.<\/p><\/details>\n   <details><summary>Welcher Faktor ist in Sachsen-Anhalt \u00fcblich?<\/summary><p>In Klein- und Mittelst\u00e4dten bewegen sich die Faktoren \u00fcberwiegend zwischen 12 und 16, in Halle und im Umland von Leipzig dar\u00fcber. Belastbare Zahlen f\u00fcr die eigene Stadt liefern die Grundst\u00fccksmarktberichte der Gutachteraussch\u00fcsse, weil sie beurkundete Kauff\u00e4lle auswerten und keine Angebotspreise.<\/p><\/details>\n   <details><summary>Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?<\/summary><p>Die Bruttorendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verh\u00e4ltnis zum Kaufpreis. Die Nettorendite zieht vorher die nicht umlagef\u00e4higen Bewirtschaftungskosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten in die Investition ein. Zwischen beiden liegen typischerweise zwei bis drei Prozentpunkte.<\/p><\/details>\n   <details><summary>Brauche ich ein Gutachten, um zu verkaufen?<\/summary><p>Nein. F\u00fcr einen freih\u00e4ndigen Verkauf gen\u00fcgen belastbare Unterlagen: Grundbuchauszug, Mieterliste, Betriebskostenabrechnungen, Energieausweis. Ein Verkehrswertgutachten ist in Erbengemeinschaften, bei Scheidungen und im Versteigerungsverfahren sinnvoll \u2013 im normalen Verkauf ersetzt es kein Angebot.<\/p><\/details>\n   <details><summary>Wie wirken sich Leerstand und Sanierungsstau aus?<\/summary><p>Beide senken den Wert doppelt: \u00fcber den geringeren Ertrag und \u00fcber den Abzug f\u00fcr besondere objektspezifische Grundst\u00fccksmerkmale. Eine leere Wohnung wird mit der erzielbaren Miete abz\u00fcglich Herrichtungskosten angesetzt, nicht mit der Sollmiete.<\/p><\/details>\n   <details><summary>Erh\u00f6ht eine Mietanpassung den Wert?<\/summary><p>Ja, und zwar um das Vielfache des Faktors. 4.100 Euro mehr Jahresnettokaltmiete entsprechen bei Faktor 13 rund 53.000 Euro Wertzuwachs. Wirksam wird das aber erst, wenn die h\u00f6here Miete tats\u00e4chlich flie\u00dft und belegbar ist.<\/p><\/details>\n  <\/div>\n <\/div>\n<\/section>\n<section id=\"ankauf\" class=\"rg-sec rg-sec--alt rg-full\">\n <div class=\"rg-wrap\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">Einsch\u00e4tzung<\/p>\n  <h2>Eine Bewertung, die Sie nachrechnen k\u00f6nnen<\/h2>\n  <p class=\"rg-lead-lg\">Wir sind Bestandshalter, kein Makler und kein Gutachter. Was wir liefern, ist eine Ankaufsindikation mit offengelegter Herleitung \u2013 Ist-Miete, Potenzial, Instandsetzungsansatz, Faktor.<\/p>\n<div class=\"rg-choice\" style=\"margin: 26px 0px 30px;\"><p class=\"rg-choice__q\">Was passt zu Ihrer Situation?<\/p><h3>Wof\u00fcr brauchen Sie die Zahl?<\/h3><ul class=\"rg-choice__opts\"><li><input type=\"radio\" name=\"rg-case-bew\" id=\"rg-rg-case-bew-0\" checked=\"\" data-text=\"Dann bekommen Sie ein konkretes Ankaufsangebot statt einer Spanne. Was wir brauchen: Grundbuchauszug, Mieterliste mit Ist-Mieten und Wohnfl\u00e4chen, letzte Betriebskostenabrechnung, Energieausweis und einige Fotos.\" data-cta=\"Kaufpreisindikation anfordern\" data-href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\"><label for=\"rg-rg-case-bew-0\">Ich will verkaufen<\/label><\/li><li><input type=\"radio\" name=\"rg-case-bew\" id=\"rg-rg-case-bew-1\" data-text=\"Machen wir kostenfrei und ohne Verkaufsdruck. Sie erhalten zwei Zahlen: den Wert im Ist-Zustand und den Wert bei marktgerechten Mieten, jeweils mit Herleitung. Was Sie damit machen, ist Ihre Sache.\" data-cta=\"Wertindikation anfordern\" data-href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\"><label for=\"rg-rg-case-bew-1\">Ich will nur wissen, was es wert ist<\/label><\/li><li><input type=\"radio\" name=\"rg-case-bew\" id=\"rg-rg-case-bew-2\" data-text=\"Ein verbindliches Angebot mit Datum bewegt eine Erbengemeinschaft mehr als jedes Gutachten, weil es sich nicht unterschiedlich auslegen l\u00e4sst. Wir halten es mehrere Wochen, damit alle Beteiligten Zeit zur Abstimmung haben.\" data-cta=\"Angebot f\u00fcr alle Miterben\" data-href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\"><label for=\"rg-rg-case-bew-2\">Ich brauche die Zahl f\u00fcr eine Erbengemeinschaft<\/label><\/li><li><input type=\"radio\" name=\"rg-case-bew\" id=\"rg-rg-case-bew-3\" data-text=\"Auch das machen wir \u2013 aus eigenem Interesse an einem funktionierenden Markt. Wir sagen Ihnen, wo wir bei diesem Objekt Risiken sehen und mit welchem Faktor wir selbst rechnen w\u00fcrden.\" data-cta=\"Zweitmeinung anfordern\" data-href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\"><label for=\"rg-rg-case-bew-3\">Ich pr\u00fcfe einen Ankauf<\/label><\/li><li><input type=\"radio\" name=\"rg-case-bew\" id=\"rg-rg-case-bew-4\" data-text=\"Bei diesen Objekten ist der Unterschied zwischen den Angeboten am gr\u00f6\u00dften. Wir rechnen mit der erzielbaren Miete nach Instandsetzung und \u00fcbernehmen die Arbeiten selbst \u2013 Sie m\u00fcssen nicht in Vorleistung gehen.\" data-cta=\"Objekt im Ist-Zustand anbieten\" data-href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\"><label for=\"rg-rg-case-bew-4\">Mein Haus hat Leerstand oder Sanierungsstau<\/label><\/li><\/ul><div class=\"rg-choice__out\"><p><\/p><div class=\"rg-choice__row\"><a class=\"rg-btn rg-btn--primary\" href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\">Kaufpreisindikation anfordern <span aria-hidden=\"true\">\u2192<\/span><\/a><a class=\"rg-btn rg-btn--ghost\" href=\"tel:+491629466447\">0162 9466447<\/a><\/div><\/div><p class=\"rg-choice__hint\">Unverbindlich, ohne Provision und ohne Maklerauftrag. Wir sind Bestandshalter \u2013 Sie sprechen direkt mit dem K\u00e4ufer.<\/p><\/div>\n <div class=\"rg-refs\">\n  <p class=\"rg-refs__h\">Quellen und Stand der Daten<\/p>\n  <ul><li>\u00a7\u00a7 27 bis 34 sowie Anlagen 1 bis 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) \u2013 gesetze-im-internet.de<\/li><li>Grundst\u00fccksmarktberichte und Liegenschaftszinss\u00e4tze der \u00f6rtlichen Gutachteraussch\u00fcsse f\u00fcr Grundst\u00fcckswerte<\/li><li>Grunderwerbsteuersatz des Landes Sachsen-Anhalt<\/li><li>\u00a7 7 Abs. 4 EStG f\u00fcr die Geb\u00e4udeabschreibung \u2013 gesetze-im-internet.de<\/li><\/ul>\n  <p class=\"rg-refs__d\">Alle Angaben gepr\u00fcft am 03.08.2026. Rechenbeispiele sind Modellrechnungen und keine Wertermittlung im Sinne der ImmoWertV. Faktorspannen sind Erfahrungswerte aus eigenen Ank\u00e4ufen und ersetzen keinen Blick in den \u00f6rtlichen Grundst\u00fccksmarktbericht.<\/p>\n <\/div>\n <\/div>\n<\/section>\n<section id=\"weiterlesen\" class=\"rg-sec\">\n <div class=\"rg-wrap\" style=\"max-width:860px\">\n  <p class=\"rg-eyebrow\">Weiterf\u00fchrend<\/p>\n  <h2>Passende Beitr\u00e4ge und Seiten<\/h2>\n  <ul class=\"rg-list\">\n   <li><a href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/ratgeber\/mieterhoehung-558-bgb\/\">Mieterh\u00f6hung nach \u00a7 558 BGB<\/a> \u2013 wie sich eine Mietanpassung auf den Wert des Hauses auswirkt.<\/li>\n   <li><a href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/ratgeber\/\">Ratgeber f\u00fcr Vermieter<\/a> \u2013 alle Beitr\u00e4ge zu Mietrecht, Marktdaten und Verkauf.<\/li>\n   <li><a href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\">Immobilienankauf der Rosenbaum Group<\/a> \u2013 Direktverkauf an einen Bestandshalter, mit offengelegter Kalkulation.<\/li>\n  <\/ul>\n <\/div>\n<\/section>\n<section class=\"rg-sec rg-sec--dark rg-full\">\n <div class=\"rg-wrap rg-center\">\n  <h2>Was ist Ihr Haus wert?<\/h2>\n  <p class=\"rg-lead\">Sie bekommen eine Zahl mit Herleitung \u2013 Ist-Miete, Potenzial, Instandsetzung, Faktor. Kostenfrei, unverbindlich und nachrechenbar.<\/p>\n  <div class=\"rg-cta-row\" style=\"justify-content:center\">\n   <a class=\"rg-btn\" href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\">Objekt anbieten <span aria-hidden=\"true\">\u2192<\/span><\/a>\n   <a class=\"rg-btn rg-btn--light\" href=\"tel:+491629466447\">0162 9466447<\/a>\n  <\/div>\n <\/div>\n<\/section>\n<div class=\"rg-sticky-spacer\"><\/div>\n<aside class=\"rg-sticky\" aria-label=\"Direktankauf Rosenbaum Group\">\n <div class=\"rg-sticky__in\">\n  <p class=\"rg-sticky__txt\"><strong>Mehrfamilienhaus bewerten lassen?<\/strong><span>Ankaufsindikation mit offener Herleitung \u2013 ohne Makler und ohne Provision.<\/span><\/p>\n  <div class=\"rg-sticky__btns\">\n   <a class=\"rg-btn\" href=\"https:\/\/www.rosenbaum-group.de\/immobilienankauf\/\">Objekt anbieten<\/a>\n   <a class=\"rg-sticky__tel\" href=\"tel:+491629466447\">0162 9466447<\/a>\n  <\/div>\n <\/div>\n<\/aside>\n<\/div>\n<script>\n(function(){\n function 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